Поделиться
Обвал цен в малых городах
В своих пессимистичных прогнозах Ли Вэй основывался на статистике: в сентябре 2013-го лопнул "мыльный пузырь" на рынке недвижимости небольших городов Китая: наиболее сложная ситуация сложилась в провинции Чжэцзян и Автономном районе КНР Внутренняя Монголия, где цены на квартиры стремительно поползли вниз. В сентябре минувшего года в крупнейших городах цены на недвижимость выросли на 20% по сравнению с сентябрем 2012-го, в средних городах - только на 0,7%, а в малых ценовая динамика была отрицательная. Комментируя ситуацию, руководитель Центра исследований Госсовета КНР заявил, что в больших городах "мыльный пузырь" на рынке недвижимости продолжает расти и пока неизвестно, когда лопнет. По его словам, обвал цен в малых городах может повлечь отток туда из крупных муниципалитетов нерезидентов, желающих приобрести недвижимость по низким ценам. Это снизит спрос на недвижимость в мегаполисах и приблизит момент обвала рынка, предупреждал он. Высокопоставленный экономист отметил, что Китай может повторить японский опыт, когда в 1998 году обвал на рынке недвижимости в стране Восходящего солнца привел не только к национальному, но и общеазиатскому экономическому кризису.
Прогноз уже начал оправдываться: в мае 2014-го цены на жилье упали в 35 из 70 крупнейших городов КНР, в июне - в 55, в июле - в 68...
Даже Пекин не стал исключением: с февраля по апрель цены на самые ходовые "двушки" упали в среднем на 300 тыс. юаней (порядка 50 тыс. долларов). Ситуация породила цепную реакцию: снижение цен привело к тому, что покупатели заняли выжидательную позицию.
Понастроили тут...
Одной из причин кризиса на китайском рынке недвижимости стал переизбыток предложения. Только в 2013 году китайские девелоперы инвестировали в строительство 8,6 трлн юаней (рост 19,4%). Было отстроено 2 млрд кв. м нового жилья и офисов (рост 13,5%). Страна оказалась не готова к такому наплыву недвижимости. Огромные площади остались невостребованными: в китайских городах простаивает 22,4% жилого фонда - пустуют 48,98 млн квартир. При том, что общий спрос на жилье в городах страны не превышает 32,5 млн квартир.
Немаловажный фактор, который повлиял на падение цен в крупных городах Поднебесной, - так называемое "олимпийское похмелье": в 2008 году цены на жилье были искусственно взвинчены в Пекине в связи с Олимпиадой, в Шанхае в 2010-м - в связи с проведением ЭКСПО, в Шэньчжэне - в 2011-м под Универсиаду. В этом году цены пытался повысить Нанкин в связи с проведением юношеской Олимпиады. Однако китайские потребители не считают развитие спортивной инфраструктуры и повышенное внимание зарубежного сообщества к отдельно взятым городам КНР логичным обоснованием роста цен. В результате "олимпийские города" не могут оправдать рост расценок на недвижимость.
Последствием низкой или отрицательной ценовой динамики на рынке жилья в КНР стало желание рядовых инвесторов вкладываться в зарубежную недвижимость, чтобы сохранить деньги. Так, китайцы стали активно скупать недвижимость в Лондоне. Рост соответствующих сделок в стоимостном выражении с 2010 года составил 1500%. В лондонском Сити говорят, что такие темпы приобретения недвижимости гражданами КНР "сохранятся в среднесрочной перспективе".
Впрочем, китайцы не только скупают, но и строят: 7 января 2013-го шанхайский девелопер Greenland заключил контракт на возведение в Лондоне двух новых микрорайонов. Стоимость сделки - 1,97 млрд долларов. По статистике, на Лондон приходится порядка 50% китайских инвестиций в недвижимость Старого Света. Среди иностранных инвесторов по объему капиталовложений китайцев опережают только немцы и американцы.
Производители бегут за рубеж
Стагнация на рынке недвижимости в КНР привела к резкому росту дефицита местных бюджетов. Доходы от налогов по сделкам с недвижимостью и сборов за передачу земли под застройку обеспечивают от 37% до 66% поступлений в казну местных администраций. Спад активности на рынке недвижимости заметно снижает доходы правительств на местах. Так, в 300 городах КНР в мае объем сборов за передачу земли под застройку упал на 38% по сравнению с прошлогодним показателем.
Заложниками стагнации на рынке недвижимости оказались и производители стройматериалов. Наиболее сложная ситуация сложилась в секторах производства арматуры, стекла и цемента. Там простаивают до 28% мощностей. Переизбыток предложения роняет доходы. Прибыль от производства тонны арматуры в КНР на сегодня составляет всего лишь 0,7 долл.
В планах китайских производителей цемента - дальнейшее развитие присутствия в Африке: заводы в Замбии, Лесото и Мозамбике. Похоже, что за производителями цемента на Черный континент потянутся и представители других китайских отраслей, страдающих от кризиса перепроизводства. Уже есть информация о том, что китайские предприятия по производству стали и стекла намерены податься в Мозамбик.
А вот рядовым покупателям недвижимости деваться некуда. Больше всего пострадали те, кто подписал договор о покупке новой квартиры под еще не заключенную сделку по продаже старой: они не могут сбыть свое жилье по приемлемой цене, теряют много денег.
Нетрадиционные факторы
Китайские СМИ констатируют: депрессия на рынке недвижимости спровоцирована кампанией по борьбе с коррупцией. China Daily пишет: "Все больше китайских инвесторов вкладывают за рубеж, чтобы избежать судебных разбирательств, - они пытаются уйти от санкций относительно взяток и нецелевого расходования средств". Китайцы в 2013 году приобрели недвижимости в Австралии на 5,6 млрд долларов, став крупнейшими покупателями и увеличив стоимость сделок на 41% по сравнению с аналогичным периодом 2012 г.
Важным фактором миграции капитала стала и печальная ситуация в сфере экологии: по стране идет "четвертая волна эмиграции". На первой выезжали простые работяги, на второй - технари, на третьей - инвесторы. Нынешнюю волну социологи назвали "экологической эмиграцией": многие уезжают, потеряв всякую надежду на скорое улучшение состояния окружающей среды. Основным катализатором новой волны миграции стал, конечно же, городской смог.
Сохраняется и "советский" фактор - желание лучшей жизни за границей: порядка 20% граждан КНР хотят уехать за рубеж навсегда.
Власть успокоила
"Мыльный пузырь" на китайском рынке недвижимости не лопнет, но сдуется, сообщили в министерстве строительства КНР. Министерские аналитики отметили, что в КНР не существует тех предпосылок, которые спровоцировали кризисы в Японии и США, а именно: остановившаяся урбанизация и чрезмерно мягкая кредитная политика. Чиновники подчеркнули, что в Китае процесс урбанизации идет полным ходом. На сегодня в городах живет только 53% населения страны, и ежегодно городское население пополняется на 20 млн человек. Что касается кредитной политики, то эксперты напомнили: в Китае чуть ли не самый высокий в мире уровень первичных взносов при покупке квартир: 30% - за первую, 60-70% за вторую.
Впрочем, сейчас эти правила в большинстве городов Китая отменены с тем, чтобы стабилизировать рынок. Более того, вводится новый налог на недвижимость и землепользование. Государство в некотором замешательстве, и его меры по стабилизации рынка недвижимости еще неизвестно как сработают. Известно одно: иностранцу именно сейчас нужно покупать недвижимость в КНР, ведь в долгосрочной перспективе ее стоимость будет расти.
Между тем
Согласно прогнозам Центра по изучению китайского рынка недвижимости, цены на жилье в КНР продолжат падать вплоть до конца 2014 года. Полное восстановление рынка можно ожидать к августу 2015-го, считает директор Центра Джефри Гао.
Кстати
Вкладываться в лондонскую недвижимость выгодно: в IV квартале 2013 года рост цен на нее составил 15%. Китайская недвижимость такими темпами дорожания похвастать не может.