Новости

23.10.2014 00:44
Рубрика: Экономика

Перебор с фантазией

Квартиры со свободной планировкой открывают владельцам огромный простор для фантазий. И очень часто эти фантазии немедленно воплощаются в жизнь: стеклянные стены, комнаты-аквариумы для рыб, мини-бассейны, треугольные санузлы... Фантазия, помноженная на немалый бюджет, способна творить чудеса. Вернее, чудачества. Жаль, что в случае необходимости продать такую квартиру почти невозможно.

Доля квартир со свободной планировкой зависит от класса жилья: чем он выше, тем эта доля больше. Как рассказывает директор департамента маркетинга компании "Магистрат" Ольга Магилина, квартиры элитного сегмента практически всегда предлагаются к продаже со свободными планировками, кроме отдельных лотов, которые сдаются "под ключ". В новостройках бизнес-класса доля свободных планировок тоже очень высока - около 90%. В эконом-сегменте, напротив, это встречается редко. Но это в Москве. В Подмосковье, по словам Елены Земцовой, управляющего партнера компании Delta estate, квартир со свободной планировкой немного во всех сегментах, к тому же администрации не всех районов Московской области допускают строительство жилья без межкомнатных перегородок.

"Однако, если посмотреть на западный опыт, то ситуация обратная - около 95% объектов сдается с готовой отделкой, - говорит Наталья Картавцева, заместитель гендиректора компании "ОПИН". - Одним из преимуществ такого решения является возможность заехать в готовый для проживания дом или квартиру и при этом не испытывать дискомфорта от ремонтных работ по соседству".

Эту тенденцию на рынке элитного жилья столицы подметила Мария Литинецкая, гендиректор компании "Метриум Групп": "В посткризисный период в этом сегменте появились предложения и квартир с отделкой, которая делается по заказу от известного дизайнера. И такие объекты сейчас пользуются спросом. Многие обеспеченные люди сегодня не хотят покупать "полуфабрикат", где нужно проводить грязные работы и мириться с постоянным шумом из соседних квартир. К тому же отделка, которая предлагается сегодня в дорогом сегменте, позволяет действительно расслабиться в этом вопросе и довериться знаменитым дизайнерам с мировыми именами".

По словам Ольги Таракановой, руководителя отдела городских продаж департамента жилой недвижимости Knight Frank, доля квартир с отделкой в элитных новостройках составляет примерно 10%. Их можно найти в ЖК "Баркли Парк", "Баркли Резиденс", "Резиденции Чистые Пруды". Среди апартаментов также есть предложения с выполненным интерьером от известных дизайнеров, - например в "Меркурий Сити Тауэр".

В Санкт-Петербурге, как сообщает Андрей Тетыш, председатель совета директоров, президент группы компаний "АРИН", квартиры со свободными планировками как заняли свою нишу несколько лет назад, так и продолжают ее удерживать, не расширяя границ. Сегодня это не более 10-15 % всего рынка новостроек.

Среди главных плюсов квартир со свободной планировкой для покупателя эксперты называют возможность спланировать изначально квартиру так, как удобно ему самому и не сносить возведенные застройщиком перегородки. Однако, как отмечает коммерческий директор Корпорации "Баркли" Екатерина Фонарева, затраты на возведение этих самых перегородок ложатся также на самого владельца, и, соответственно, ремонт занимает больше времени. Что противоречит тренду, который сформировался на рынке недвижимости во всех сегментах: спрос на готовое жилье постоянно растет. Например, темп продаж квартир с отделкой в Белой башне ЖК "Баркли Парк" оказался в полтора раза выше, чем в Терракотовой, где жилье продавалось без отделки. Для застройщика удобство строительства ЖК с квартирами свободной планировки в том, что ему не приходится тратить ресурсы на возведение внутренних перегородок, четкое планирование пространств квартиры.

Для девелопера в свободной планировке есть свои минусы. "При индивидуальном ремонте, который зачастую растягивается во времени, наносится ущерб местам общего пользования, лифтам, повышается вероятность повреждения центрального отопления, водопровода и т. д. В результате новый многоквартирный дом напоминает муравейник, в который постоянно что-то вносят и от чего-то избавляются, - объясняет Юлий Борисов, гендиректор и соучредитель архитектурного бюро UNK project. - Жить в таком доме первые три года практически невозможно. В элитном доме, где всего 10-12 квартир, обычно ремонт делают высококвалифицированные рабочие, и поэтому процесс можно организовать аккуратнее - есть специальные лифты, регламентируется время работ и пр.".

Для застройщика, впрочем, свободная планировка тоже чревата проблемами. Марьяна Мансырева, руководитель отдела продаж компании "Квартстрой-МО", относит к ним затраты на обеспечение большей несущей способности домов, снижение скорости реализации объекта из-за доли незаинтересованных покупателей (преимущественно экономкласс), также возможны ограничения по техническим нормам при сдаче жилья. "С юридической точки зрения формулировки "свободная планировка" вообще не существует. Это исключительно маркетинговый ход. Абсолютно в каждой продаваемой квартире есть своя планировка, официально утвержденная еще до начала строительства, - объясняет она. - Каждое изменение владелец квартиры обязан согласовать в БТИ, иначе в дальнейшем у него могут возникнуть проблемы при любых операциях с недвижимостью, в том числе и при регистрации права собственности. Т.к. после перепланировки площадь квартиры меняется и начинает расходиться с данными технического паспорта и площадью, указанной в договоре на приобретение квартиры и акте приема-передачи. Поэтому перепланировку надо производить только при наличии соответствующих разрешений и после получения техпаспорта. Так же не все покупатели знают, что обещанные застройщиками свободы при дальнейшей планировке и строительно-отделочных работах весьма относительны, поскольку есть ряд ограничений, которые регулируются на законодательном уровне, а также техническими возможностями. Поэтому большинству владельцев квартир со свободной планировкой потом приходится прощаться со многими своими планами".

Может, это и к лучшему, потому что реализованные планы могут дорого обойтись при продаже такой квартиры. "Мы сталкивались со всякого рода странными планировками, когда, например, кухня размещается в необычном для нее месте. Иногда дорогая квартира с высокими потолками, большими площадями и хорошими возможностями для создания современного пространственного дизайна "нарезается" на очевидно излишнее количество хаотично расположенных микрокомнат, - рассказывает Ольга Магилина. - Чем больше "чудачеств" применяется при планировке квартиры, тем, естественно, дольше срок ее экспозиции в случае продажи".

Экономика Недвижимость Жилая недвижимость