Налоговые "маневры" при продаже нескольких объектов недвижимости

Возможно ли при отчуждении жилого дома и земельного участка, находящихся в собственности менее трех лет (учитывая, что земля и дом - два разных объекта прав), рассчитывать в дальнейшем на имущественный вычет по земельному участку в размере 1 млн. руб., а по жилому дому - на вычет в сумме фактически произведенных затрат?

О способах сэкономить при налогообложении в случае продажи физическим лицом нескольких объектов недвижимости, принадлежащих ему менее трех лет, рассказывают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Ольга Волкова и Максим Золотых.

По общему правилу, предусмотренному п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. При этом установленные ограничения не препятствуют собственнику указать в договоре купли-продажи отдельно стоимость дома и отдельно стоимость земельного участка (что как раз актуально для рассматриваемой ситуации).

В соответствии с п. 1 ст. 207 НК РФ плательщиками НДФЛ признаются, в частности, физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ. Согласно пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и подлежат обложению НДФЛ по ставке в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Домовладение и земельный участок, на котором оно расположено, относятся к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, налоговая база по НДФЛ определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных главой 23 НК РФ (п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Так, статьей 220 НК РФ предусмотрена возможность получения имущественных налоговых вычетов при продаже имущества - по пп. 1 п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ такой вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в том числе, жилых домов, земельных участков или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 млн. рублей.

При этом вместо использования права на получение указанного вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Как следует из буквального смысла приведенных выше норм НК РФ, реализация права на уменьшение облагаемых НДФЛ доходов от реализации недвижимого имущества на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, исключает одновременное использование права на применение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Поэтому в рассматриваемой ситуации физическое лицо может на основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн. руб. в целом, либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, которые в рассматриваемой ситуации складываются из затрат на приобретение дома и земельного участка (смотрите, например, письмо УФНС России по г. Москве от 09.08.2010 N 20-14/4/083701@).

Обратите внимание, что из письма Минфина России от 13.09.2011 N 03-04-08/4-167 следует, что земельные участки и расположенные на них жилые дома рассматриваются для целей получения имущественного налогового вычета как один объект (смотрите также письмо ФНС России от 13.04.2012 N ЕД-4-3/6240@ "Об имущественном налоговом вычете").

Вместе с тем стоит иметь в виду и другое мнение. Каких-либо ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них), при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не установлено. Поэтому в отношении доходов от продажи каждого объекта имущественный налоговый вычет определяется отдельно в соответствии с положениями пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (письма Минфина России от 21.10.2013 N 03-04-05/44008, от 12.04.2012 N 03-04-05/7-491, от 19.06.2007 N 03-04-05-01/192).

С учетом этой точки зрения налогоплательщик при продаже в одном налоговом периоде нескольких жилых объектов, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи одного из объектов в размере до 1 млн. рублей, и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи других объектов на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с их приобретением (письма Минфина России от 30.06.2010 N 03-04-05/9-362, от 10.02.2010 N 03-04-05/9-48). Полагаем, что в рассматриваемой ситуации налогоплательщику целесообразно действовать именно таким образом.

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

 

На правах рекламы