Эксперты посоветовали поторопиться с покупкой жилья в ипотеку
В начале года резкое изменение политической обстановки, рост уровня неопределенности привел к оттоку средств населения с депозитов в пользу приобретения недвижимости. По данным мониторинга ипотечного рынка, проводимого консалтинговой группой SRG, ускорение роста объемов ипотечного кредитования наблюдалось с конца февраля и достигло пика в апреле. Рост кредитования, как и необычный для начала года бум на рынке недвижимости, сменились периодом низкой активности к лету.
И хотя рублевые цены на вторичном рынке выросли почти во всех крупных городах (см. диаграмму), назвать рост устойчивым сложно как по причинам еще более резкого падения рубля по отношению к доллару, так и благодаря снижению интереса со стороны покупателей.
Сложившаяся ситуация напоминает растерянность, царившую на рынке в конце 2008 - начале 2009 годов: покупатели ждут снижения цен, переложив свои сбережения в валюту, а продавцы не готовы снижать цены. Ежедневные сводки о достижении долларом и евро новых максимумов не добавляют ощущения стабильности, каждый участник рынка ждет существенных перемен уже в ближайшее время, не зная, однако, в какую сторону качнется маятник цен.
Каков наш прогноз по рынку вторичной недвижимости на ближайшее время? Результаты октября и первой половины ноября в части объема выдаваемых ипотечных кредитов - на первый взгляд обнадеживающие: практически все банки по итогам октября продемонстрировали существенный прирост выдачи ипотечных кредитов. Но если учесть, что отражает данные по заключению кредитных договоров непосредственно в момент сделки, а не по одобрениям кредита новым заемщикам, то подобная динамика продлится не более чем до конца года, так как срок одобрения кредита обычно не превышает трех месяцев. Превышение объема предложений над спросом на вторичном рынке не позволит продавцам повышать цены.
Краткосрочность всплеска ипотечных сделок подкрепляется не только опытом начала года, но и удорожанием ипотеки. В октябре вслед за госбанками подняли ставки все активные участники рынка, что негативно отразится на количестве ипотечных клиентов. По оценкам экспертов на текущий момент, экономически оправданный уровень ставок должен быть не менее 14-15%. Рост ключевых ставок, процентов по депозитам для населения неизбежно приведет к повышению ставок по всем кредитным продуктам банков, включая ипотеку. Вполне возможно, что сегодняшние ипотечные клиенты успели впрыгнуть в вагон уходящего поезда.
Наиболее вероятен сценарий стагнации цен в рублевом выражении. Если очистить ценовую динамику рынка недвижимости от инфляционной составляющей, то можно увидеть, что цены на недвижимость демонстрировали и будут демонстрировать отрицательную динамику. Рост цен, превышающий инфляцию, практически исключен. Однако и обвального падения цен на недвижимость не стоит ожидать, поскольку ни продавцы вторичной недвижимости, ни застройщики не готовы к существенным потерям. Даже в худшем сценарии нас ждут замороженные стройки и временное снижение количества продаж на вторичном рынке.
Иная ситуация складывается на рынке первичного жилья. Застройщики один за другим рапортуют о выполнении и перевыполнении плана продаж на осень. Из-за падения рубля люди стремятся заключить договоры долевого участия, чтобы зафиксировать текущие рублевые цены. Повторяется ситуация начала года, когда резкие изменения в экономике ведут к росту покупок.
Вместе с тем в ожидании рецессии застройщики будут снижать объемы вводимых площадей и предпочтут не начинать крупных проектов. В ближайший год не следует ожидать улучшений как в части доступности кредитов для застройщиков, так и в части ажиотажного спроса на новостройки, находящиеся на ранней стадии строительства. Сужение возможностей по финансированию строительства неизбежно подорвет возможности застройщиков по реализации новых проектов, а наименее устойчивые или сильно зависящие от краткосрочных кредитов компании могут оказаться на грани банкротства.
Насколько выгодно приобретение недвижимости именно сейчас? Тем, кто хранит необходимые для покупки жилья средства в иностранной валюте, с приобретением можно подождать. Ожидание с "валютным запасом" практически исключает риски обесценивания. Можно и не дождаться падения цен на недвижимость, но потерять сбережения риска нет. Тем, кто планирует воспользоваться ипотекой, лучше решиться на покупку сейчас. Рост ставок практически неизбежен, как и повышение требований к заемщикам. При приобретении квартиры в новостройке следует обратить внимание на временные акции, которые застройщики реализуют вместе с банками. Условия по таким акциям обычно достаточно привлекательные, а выполнение обязательств застройщика обычно подкреплено финансированием банка, что делает вложения более надежными.
