Новости

23.12.2014 00:46

Подъемный кран повесил нос

Спрос и предложение на рынке новостроек стремятся к нулю
Потребительский ажиотаж захватил и рынок недвижимости. Традиционные снегопады скидок, которыми завлекают покупателей перед рождественскими каникулами, отменяются.

В одной из строительных компаний рассказали, что объявленную предновогоднюю акцию "квартиры со скидкой 2015" пришлось срочно сворачивать. Покупатели начали скупать даже то жилье, что находится в отдаленных поселках Подмосковья еще на стадии котлована. Цены на строящиеся объекты поднялись в среднем на 10-15%.

Падение рубля и взлет учетной ставки ЦБ до 17% нервирует девелоперов. Минстрой тоже очень беспокоит происходящее на рынке. Глава ведомства Михаил Мень высказал опасение, что "банковский сектор может нас подвести, кредитные организации и так неохотно кредитуют строительный сектор".

Компании опасаются, что из-за повышения ставки ЦБ с 2015 года кредиты на строительство будут выдаваться под 20-22%. "Больше всего пострадают проекты, в которых кредитные средства были получены в валюте, - рассказал "РГБ" управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. - Что предсказуемо в связи с курсовыми колебаниями и удорожанием стоимости обслуживания кредитных средств".

Не стоит беспокоиться лишь тем, чьи дома находятся в высокой степени готовности. "А вот выведение на рынок новых коттеджных поселков будет связано со многими сложностями, первой и самой ощутимой из которых станет ограничение проектного финансирования, - считает директор департамента загородной недвижимости "ИНКОМ-Недвижимость" Андрей Кройтор.

С ним согласна и генеральный директор "Метриум Групп" Мария Литнецкая, которая тоже ждет увеличения ставок по проектному финансированию. "Однако пока банки не принимали подобные решения, - пояснила она. - Соответственно, девелоперы, которые сейчас реализуют проект, не пострадали. Свои кредиты они получили, и никто не собирается нарушать договоренности".

Проблема номер два для застройщиков - падение рубля. В первую очередь подорожают проекты бизнес-класса. Эксперты объясняют это тем, что в сегменте экономкласса в большей мере используются стройматериалы отечественных производителей, а в проектах бизнес-класса - зарубежные, цена закупки на которые возрастет к следующему строительному сезону.

Скорее всего в 2015 году стоит ждать снижения цен на квартиры в новостройках. Мария Литнецкая прогнозирует, что нас ждет падение покупательской способности и уровня доходов населения и, как следствие, увеличение конкуренции на рынке. "Если проводить аналогию с 2008 годом, то цена "квадрата" на первичном рынке жилья может понизиться в среднем на 10-15%", - поясняет она.

Однако в связи с повышением курсов доллара и евро вырастет и себестоимость строительства. Поэтому в наиболее успешных проектах с высокой ликвидностью, например, в старой Москве, снижения цен, возможно, ждать и не стоит. "В то же время в борьбе за покупателя застройщики наименее ликвидных объектов будут вынуждены понижать цены на 10-30%", - считает Мария Литнецкая.

Строительные объекты, которые сейчас находятся на начальной стадии строительства, рискуют остаться "замороженными". Владимир Яхонтов объяснил почему: "Финансовая модель любого строительного проекта предполагает три механизма: собственные средства застройщика, банковские кредиты и привлеченные средства дольщиков. Часть собственных средств, как правило, направляется на покупку земли. Вторая часть - банковский кредит, который требует ежемесячного погашения процентов за счет поступления денег дольщиков - третьей составляющей финансирования проекта. В условиях кризиса и неопределенности востребованность проектов на старте строительства резко сократится, это значительно уменьшит поступления денег покупателей, что в финансовой модели является основной. Отсутствие главного источника финансирования в совокупности с невозможностью обслуживания кредита может привести к заморозке проекта или банкротству застройщика".

Сегодня каждая третья квартира продается в нашей стране через ипотечные программы. Средняя ставка в уходящем году - 12,3%. В минстрое предполагают, что она может превысить 20%. "Учитывая, что психологическим барьером для потребителей является ипотечная ставка в размере 14-15%, ее превышение 20-процентного барьера приведет к почти полному отказу от ипотеки, - считает Мария Литнецкая. - В связи с ликвидацией главного драйвера развития рынка жилья - ипотеки, а также роста инфляции, снижения доходов населения, спрос на жилье в следующем году уменьшится как минимум на 30-40% и сместится на вторичный рынок".

Сколько компаний-застройщиков может уйти с рынка в следующем году? Эксперты считают, что в большей степени пострадают небольшие игроки, которые строят точечные объекты. Особенно это касается проектов на начальной стадии реализации, которые сильнее всего зависят от покупательского потока. По мнению Марии Литнецкой, меньше всего под ударом окажутся крупные застройщики с вертикально интегрированным холдингом, например с собственным производством. "Я думаю, что можно ожидать заморозки некоторых проектов и банкротства мелких застройщиков, но не в том объеме, который мы наблюдали в 2008 году, - уверена Литнецкая. - Все-таки строительный бизнес укрупнился и сейчас чувствует себя более уверенно. Скорее девелоперы будут откладывать выход новых проектов".

Последние новости