Ценовой бум
За прошедший год крымский рынок недвижимости серьезно "штормило" - несколько раз он переживал ценовые падения, взлеты и полный штиль. Как отмечает координатор торговой системы REM Navigator Олег Сикорский, в январе-феврале 2014 года из-за обострения политической обстановки, сопровождающейся общим спадом деловой активности и состоянием неопределенности, крымское жилье подешевело на два процента.
Незначительное падение цен в пределах четырех процентов продолжилось и в марте-апреле, после вхождения Крыма в состав России. В это время в республике прекратили работу банки, нотариальные конторы, кадастровые и оценочные организации, что практически парализовало рынок недвижимости. При этом значительно увеличился интерес к крымским "квадратам" со стороны россиян. Но не было возможности заключать сделки купли-продажи, поскольку украинские реестры прав на имущество были заблокированы минюстом Украины. Вместе с тем, общий ажиотаж привел к росту цен на квартиры и дома в мае-июне на шесть процентов.
Фактически рынок недвижимости оставался парализованным вплоть до сентября. Покупательская активность резко возросла осенью, когда начал работу в крымском регионе Госкомрегистр. "Размораживание" рынка способствовало подорожанию жилья еще на 26 процентов.
Полный "штиль" в сегменте недвижимости наступил в декабре в связи с резким скачком валюты. Многие покупатели приостановили сделки, поскольку крымские продавцы проводят расчеты в долларах. В это же время в Крыму сократилось количество выставленных на продажу квартир, их хозяева боялись прогадать из-за курсовых колебаний.
В итоге за прошедший год крымское жилье подросло в цене на 50 процентов. Например, в феврале-марте 2014 года однокомнатную квартиру в Симферополе можно было приобрести за 32-35 тысяч долларов, сегодня же цены на нее стартуют от 42 тысяч. Не отстает от "вторички" и "первичка": "квадрат" в новостройках стоит 50-56 тысяч рублей, а весной стоил 27-28. Аналогичная ситуация и в Севастополе.
Перераспределение транспортных потоков и увеличение роли паромной переправы в транспортной отрасли полуострова неожиданно сделали Керчь дорогим городом. По оценке риелторов, цены на недвижимость здесь взлетели резко: квартиры подорожали в два с половиной раза. Так, хозяева за свои "однушки" желают получить 35-40 тысяч долларов, а за "трешки" - 60-80. Вот только очередь из желающих приобрести керченские "квадраты" пока не выстраивается.
В целом же эксперты отмечают, что рынок недвижимости республики и Севастополя значительно изменился. Перемены коснулись структуры спроса и национального состава покупателей.
Раскупили фундаменты
По наблюдению риелторов, жителей материковой России, которые являются основными покупателями, интересуют новостройки. Однако в Крыму наблюдается дефицит квартир на первичном рынке в высокой стадии готовности. Сокращается предложение жилья и "на этапе фундамента".
Как рассказали "РГ" в одной из строительных компаний, в октябре-ноябре были раскуплены практически все квартиры в строящихся домах на этапе котлована. Минимальная стоимость такой "однушки" - 30 тысяч долларов по курсу Центробанка. Дома застройщик планирует сдать в эксплуатацию в конце 2016 года.
Увеличился интерес к "первичке" и за счет крымских семей, которые рассчитывают получить материнский капитал и направить эти средства на улучшение жилищных условий. Однако не все девелоперы смогут работать по этой программе.
- Деньги дает государство под обеспечение законными прозрачными договорными обязательствами, и только тем юридическим лицам, которые соответствуют жестким требованиям законодательства, чью деятельность они могут проследить и в чьей надежности не возникает сомнений, - говорит директор по маркетингу группы компаний "Гринвуд" Ирина Изотова. - Это своеобразный "знак качества" для застройщика. Пока не все строительные компании в Крыму смогут себе его позволить - необходимо отвечать очень многим требованиям.
В свободное плавание
В том, что будет с ценами на жилье в этом году, мнения экспертов разошлись. Одни считают, что ситуация будет зависеть от состояния экономики России: цен на нефть и девальвации рубля.
- В случае развития негативного сценария падение цен на недвижимость в Крыму может составить до 50 процентов. В случае развития позитивного сценария рост может составить до 20 процентов, - говорит Олег Сикорский.
Другие же специалисты уверены, что крымское жилье будет только дорожать.
- Мы видим предпосылки к дальнейшему росту. Россия - страна большая, а сегодня мало кто из россиян не мечтает купить хоть и маленький, но свой кусочек Крыма, - говорят севастопольские риелторы.
По их мнению, цены подогреет и "взрыв" рынка аренды - огромное количество российских специалистов, командированных военных и состоятельных мигрантов с юго-востока Украины нуждаются в собственном жилье. И это при надвигающемся дефиците первичного и вторичного жилья.
Разделяют эту точку зрения и застройщики.
- Валютные колебания обязательно отразятся на рынке недвижимости, потому что это часть экономики страны, которую сейчас лихорадит, - говорит Ирина Изотова. - Все договоры в нашей компании заключаются в национальной валюте, но привязка к изменениям курса есть обязательно. Она позволяет снизить риски клиента и застройщика в случае невозможности завершить объект из-за многократного удорожания строительства.
Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз":
- В 2015 году цены на недвижимость в Крыму продолжат расти, но темпы будут уже не такие высокие, как в прошлом году. Мы прогнозируем рост в пределах 20-30 процентов, во-первых, за счет переселенцев с Украины, во-вторых, из-за покупок жилья в инвестиционных целях - многие россияне, которые работают на севере, будут инвестировать в крымское жилье из-за климата. В случае возобновления роста цен на нефть и смягчения режима санкций рост цен на жилье может быть и более значительным.