Какие проблемы должны решить законодательные новации в сфере недвижимости?
Регистрация прав на недвижимость сопряжена с немалыми издержками. Этот процесс требует внесения ясности, определения зон и меры ответственности, ускорения процедур. Стремление минимизировать риски заказчика из-за внесения в реестр искаженных сведений вполне оправдано. Минэкономразвития зафиксировало в Законе "О государственном кадастре недвижимости" ответственность кадастровых инженеров за свои ошибки - аннулирование квалификационного аттестата. Кроме того, законодательством предусмотрена административная и имущественная ответственность. Предполагается введение уголовной ответственности по отношению к кадастровым инженерам за умышленное внесение заведомо ложных сведений в межевой план, акт согласования местоположения границ земельных участков, технический план или акт обследования.
Недавно был одобрен законопроект об объединении Государственного кадастра и Единого реестра прав на недвижимое имущество. Идея всех изменений - исключить из процесса недобросовестных оценщиков, избежать искажения данных и минимизировать риски для бизнеса, физических лиц. Искаженная оценка сразу становится потерей в бизнесе, вплоть до полного его сворачивания. На каком-то этапе поторопились, ошиблись случайно или намеренно - потом не избежать сложностей с оформлением сделок, перепланировкой, cдачей в аренду и т.д. Если у вас в собственности здание в пять этажей, а по документам это скромный одноэтажный домик или бывшая котельная, вопросы возникнут... Достоверность информации в сфере недвижимости - тема весьма и весьма острая. Из-за неточностей в документации для постановки на кадастровый учет сейчас пересматривается до 40% операций по регистрации земли.
Кадастровая стоимость остается некоей "плавающей величиной", не очень ясно, как можно учесть все особенности объекта недвижимости...
Да, поэтому определяется средняя оценка, что не устраивает предпринимателей, которые не могут согласиться с тем, что торговая площадь, например, может приравниваться к промышленным объектам. Злободневный вопрос - соотношение рыночной и кадастровой стоимости. Они могут быть равны теоретически, но не на практике. Это связано с разными методиками оценок, состоянием рынка и так далее. Причем кадастровая стоимость достаточно статична, она определяется не чаще чем 1 раз в течение трех лет (в Москве, Санкт-Петербурге не чаще чем 1 раз в течение двух лет) и не реже чем 1 раз в течение пяти лет. А рыночную оценку объекта недвижимости можно в любое время заказать у оценщика. Единственное требование - оценщик должен состоять в СРО. Расчет инвентаризационной стоимости был привязан к проценту износа, коэффициент ее пересчета устанавливался один раз в год органами исполнительной власти города Москвы. Сейчас проводится большая совместная работа органами власти, Росреестром, предпринимателями и экспертами, административными комиссиями. В целом по стране кадастровая оценка ведется уже более тщательно и ответственно.
Сегодня множество организаций занимаются описанием состояния недвижимости, кадастровой оценкой, перепланировками, адресными реестрами. У кого какая роль?
Вопрос технической инвентаризации затрагивает не только количественные характеристики объекта (что, где и сколько), но и качественные. Именно качественные характеристики важны для потребителей: например, процент износа, конструктивные элементы здания, детали планировок и функционал помещений. Кадастр создан для обеспечения регистрации права собственности и обеспечивает защиту этого права, обеспечивает формирование налогооблагаемой базы, но не удовлетворяет нужды повседневные, например, жилищно-коммунальные, связанные с вопросами управления и эксплуатации. БТИ дает полное описание технического состояния объекта недвижимости, где прописываются такие важные характеристики, как, например, процент износа здания. Техническая инвентаризация БТИ востребована при инвестировании строительства, при распределении площадей.
Владение объектом недвижимости неизменно сопряжено с актом регистрации, с заключением договоров и сделок, перепланировками и реконструкциями. Все эти действия непосредственно связаны с инвентарным делом объекта, его живой историей, которая постоянно обновляется.
Объект недвижимости можно поставить на кадастровый учет по проектной документации. Но как быть с расхождениями между проектом и фактом? Надо ли говорить, что "до" и "после" - на практике зачастую две большие разницы.
Фактические, или, как мы называем, натурные, обмеры позволяют снять эту проблему. Ведь денежные расчеты продавцы и покупатели недвижимости предпочитают производить на основе реальных характеристик. При существующей цене за метр недвижимости в Москве речь идет о серьезных суммах. Значит, надо идти к тем, у кого полные информационные базы и точные замеры.
Ведение Адресного реестра зданий и сооружений города Москвы - также прерогатива МосгорБТИ. Мы оказываем услуги по адресации объекта и регистрации его в Адресном реестре, выдаем справки об идентификации и регистрации адреса и делаем адресный план территории.
Адресный реестр столицы начал наполняться с начала 2000-х годов, и к 2005 году мы уже имели полное описание, информацию о любой улице, любом доме с указанием имеющихся в большом количестве так называемых альтернативных адресов.
А у новой Москвы уже есть свой Адресный реестр?
Расширение границ Москвы добавило нам работы. Несмотря на близость двух субъектов, стандарты управления, подхода к ведению городского хозяйства едиными не были. Когда в 2012 году встала задача "посчитать" Новую Москву, МосгорБТИ приступило к сплошной инвентаризации адресов объектов: наши работники уточняли адреса, основные характеристики объектов, собирали информацию из налоговой инспекции. Исследовали более 120 тыс. объектов. Сегодня большинство объектов Новой Москвы не имеет соответствующих утвержденному в Москве стандарту адресов, а использует так называемые адресные ориентиры: "вблизи", "около" и т.д. Мы вплотную работаем с вопросом наполнения Адресного реестра адресами присоединенной территории. Эту работу мы рассчитываем осуществить в 2015-2016 годах.