Поделиться
Азамат Токбаев, эксперт Союза банков Киргизии:
Так называемый ипотечный кредит в коммерческих банках Киргизии таковым на самом деле никогда не был. Ипотека предполагает выдачу кредита на длительный срок и под очень низкий процент. Например, в экономически развитых странах это два-три процента годовых со сроком погашения до 30 лет. Важно то, что обычно такие кредиты ориентированы на размер заработной платы заемщика.
В Киргизии сложилась иная ситуация. У нас под ипотекой подразумевается исключительно получение кредита на приобретение жилья. Процент по такому займу и ранее был достаточно высок, доходил до 14. Кроме того, период его погашения - максимум 10 лет. Это очень короткий срок при существующих ценах на жилье. А сегодня в связи с поднятием Нацбанком учетной ставки коммерческие банки, естественно, сделают то же самое. Поэтому положение с доступностью ипотечных кредитов ухудшится.
Давайте посчитаем: 14 процентов годовых плюсуем к основной сумме кредита и раскидываем на 10 лет. Получится, что даже если курс доллара и евро расти не будет, то киргизстанец, чтобы безболезненно рассчитываться, в среднем должен получать зарплату, эквивалентную примерно 1000 долларов. Насколько мне известно, у нас этот показатель сейчас едва дотягивает до 200. И это в лучшем случае.
Кроме того, в республике заемщики, как правило, ипотечные кредиты берут в иностранной валюте - так процент всегда меньше. Да и строительные компании продают жилье тоже в валюте. Но зарплату киргизстанцы получают в сомах. То есть для того, чтобы погасить кредит, сначала нужно за национальную валюту приобрести иностранную. Если учесть, что стоимость последней с начала года значительно выросла, то у многих уже возникли трудности с погашением займов.
Кредитные учреждения сегодня также оказались в непростой ситуации. Делать что-то для развития рынка ипотечного кредитования для них связано с определенными рисками. Главный из них - возврат долгов.
Многие коммерческие банки республики, может, и не прочь бы выдавать сомовые кредиты, но ситуация складывается таким образом, что у банков катастрофически не хватает сомов. Национальный банк с целью удержания обменного курса минимизировал количество сомов в обращении. Ведь если на рынке их будет много, то люди будут тратить излишки на покупку долларов и евро, что мгновенно спровоцирует дефицит последних. Как следствие, произойдет рост обменного курса.
Импульс развитию ипотеки в Киргизии может дать только рост экономики страны. В этом случае доходы населения будут увеличиваться, следовательно, появится возможность скорейшего погашения кредитов. Действующие же сегодня условия ипотечного кредитования, когда, повторю, срок возврата 10 лет, а ставка 14 -15 процентов годовых, крайне невыгодны как для банков, так и для заемщиков.
В качестве примера расскажу, как работает система ипотечного кредитования в Казахстане. В соседней республике пошли по другому пути. До 2009 года в РК были сильно развиты строительство и ипотека. Однако после первой волны кризиса появились сложности. Многие не смогли вернуть заемные средства. Тогда там решили запретить строительным компаниям продажу квартир под самоотделку, только под ключ. И второе - стали избавляться от практики строить дома на деньги вкладчиков. В Казахстане компании берут деньги на строительство жилья в банке. После полного завершения всех работ квартиры продают и происходит расчет с банком.
В Киргизии используется иной подход. Сегодня большая часть объектов элитного жилья ориентирована на трудовых мигрантов, работающих в Российской Федерации. Но сейчас экономическая ситуация в России изменилась, что сказалось на количестве денежных переводов. Рынок жилья это сразу почувствовал.
Я уверен, что вхождение республики в Евразийский экономический союз даст толчок развитию ипотеки в Киргизии. Но как быстро это произойдет, я пока затрудняюсь сказать. Ясно одно: интеграция будет способствовать улучшению экономической ситуации в стране.
Добавлю, что для развития ипотечного кредитования в республике многое делает министерство экономики КР. Ведомство разработало проект "Доступное жилье" с ориентацией на деньги, которые выделяет для Киргизии Российская Федерация. Суть его заключается в создании государственной ипотечной компании (ГИК).
Схема ее работы следующая. Коммерческие банки будут выдавать ипотечные кредиты и затем продавать их ГИК. Компания, приобретая эти кредиты, выставит, сформированные по ним закладные на фондовый рынок. Таким образом банки сразу вернут свои деньги, что минимизирует их риски. Закладные на открытом рынке будут покупать инвесторы, у которых есть в наличии так называемые "длинные деньги". Это могут быть, например, Социальный и Пенсионный фонды.
В свою очередь, продавая эти ценные бумаги, ГИК будет возвращать свои деньги, на которые потом вновь организует выкуп ипотечных займов у коммерческих банков. Правда, здесь есть одна сложность - фондовый рынок должен постоянно расти.