Поделиться
Выкупить арендуемые помещения без проведения торгов, неминуемо приводящих к увеличению цены, малому бизнесу позволяет 159-й федеральный закон. Суммарно уже почти половина предпринимателей, имеющих право преимущественного выкупа, обратились с соответствующим заявлением к властям. Всего в городском фонде недвижимости, арендуемой малым бизнесом, около 10 тысяч помещений.
- Порядка 600-700 предпринимателей не согласились с выводами независимых оценщиков и посчитали, что помещение на самом деле стоит дешевле, - рассказал Прохоров. - Они обратились в суд, который проводит уже собственную оценку помещений и принимает решение о достоверности первичных выводов. Примерно в семи случаях из десяти суд не находит никаких оснований для пересмотра цен.
Прохоров подчеркивает, что власти заинтересованы в продаже помещений и не чинят бизнесу никаких препятствий. Выводы независимых оценщиков проверяет их саморегулируемая организация (СРО), так что сомневаться в справедливости оценки оснований не много. Тем не менее, можно обратиться в суд и тот уже окончательно расставит точки. В то же время желание бизнесменов "сбить" цену вполне понятно. Арендная ставка для субъектов малого бизнеса в случае аренды помещения площадью до 300 кв. м. устанавливается льготная - 3,5 тысячи рублей за "квадрат" в год. Если площадь больше, то ставка устанавливается рыночная, а она зависит от массы факторов - состояния помещения, его площади и расположения. В среднем это от 8 до 15 тысяч за квадратный метр. В случае с выкупом тоже имеют значение многие нюансы, но обычно цена "квадрата" варьируется от 300 до 500 тысяч рублей. В результате помещение площадью 100 кв. м. может стоить 50 млн рублей, а для малого бизнеса - магазина, мастерской, свадебного салона и т.д. - такая сумма не всегда подъемна. С другой стороны, если помещению нужен ремонт и находится оно на окраине далеко от метро в непроходном месте, то цена будет гораздо ниже - в районе 80 тысяч рублей за квадратный метр. К тому же предприниматели сейчас могут рассчитывать на льготы.
- Во-первых, стоимость помещения можно выплачивать на протяжении трех лет и процентная ставка в случае этой своеобразной ипотеки устанавливается символическая - 2,75 процента годовых, - поясняет Прохоров. - Во-вторых, раньше профиль помещения все три года менять было нельзя. То есть если там открылась аптека, то придется торговать лекарствами и ничем другим. Сейчас это ограничение снято - назначение собственник выбирает сам и может его менять.
Процедуру выкупа помещений московские власти также упростили максимально - четко утвердили список необходимых документов и сроки рассмотрения заявок. Договор купли-продажи нередко подписывается уже через месяц после обращения бизнесмена, а ведь за это время нужно провести оценку и ее проверку в СРО. Кроме того, регистрация такого договора в Росреестре занимает всего 10 дней и не требует излишних документов. В отдельных случаях были проблемы с постановкой помещений на кадастровый учет, но больше полугода все формальности все равно не занимают.
При этом до 2011 года московские власти расставались с принадлежащей городу недвижимостью крайне неохотно - бизнесмены могли арендовать помещения, претендовать на льготную арендную ставку, но как только разговор заходил о выкупе, то вопрос тормозился и мог затянуться очень надолго. Хотя дающий преимущественное право выкупа 159-ый закон был принят еще в 2008 году.
Ситуация начала меняться, когда мэром стал Сергей Собянин. В последние пару лет поступает уже больше 1 тысячи заявок ежегодно. Всплеск обращений был как раз в начале этого года, поскольку федеральный закон о выкупе перестает действовать 1 июля. Впрочем, в Госдуме есть планы по его продлению на два года и в связи с этим интерес бизнеса пошел на спад. Город продление закона приветствует, ведь на балансе мэрии еще около 5 тысяч помещений, которые можно продать. Ранее действовавшие ограничения по площади объектов сняли - выкупить сейчас можно любое помещение. Уже есть прецеденты по выкупу целых офисных зданий по три тысячи "квадратов" площадью.