Еще в начале 70-х годов прошлого века ревдинский горисполком выделил землю потребительскому гаражному кооперативу "Южный". Леонид Фирсов уверен, что небольшая часть этого участка, примерно 20 квадратных метров, предназначена именно ему, поскольку в документах, по словам автовладельца, "было указано, в каком месте и в каких границах строить".
С тех пор здесь появился 621 гараж. Строение нашего героя находится в его собственности. Земельный налог (между прочим, на участок чуть большей площади, чем занимает гараж) Леонид Фирсов исправно платил не один десяток лет. А когда три года назад обратился в администрацию городского округа за оформлением прав на землю (ну согласитесь, так спокойней: никто не подвинет, не снесет гараж, а если и понадобится место для каких-либо городских нужд, цена будет предложена самая адекватная), получил отказ "ввиду неделимости земельного участка". Так и возник спор: а что, собственно, представляет собой этот кусок земли - много маленьких участочков, где у каждого свой хозяин, или один общий, собственники которого владеют долями?
Этот момент имеет принципиальное значение: если у владельцев гаражей есть решение о выделении земельного участка под строительство, то есть земля предоставлялась каждому члену кооператива, тогда согласно закону применяется упрощенная схема оформления собственности. А если свидетельство о праве пользования землей выдано на весь кооператив, то действуют иные правила приватизации.
В отношении ПГК "Южный" документы о едином земельном участке под строительство отсутствуют, однако есть решение ревдинского горисполкома о выделении наделов конкретным гражданам. Несмотря на это, администрация ГО Ревда, как мы уже знаем, присвоила участку статус неделимого, поэтому оформление земли под каждым боксом в отдельности невозможно.
В управлении Росреестра по Свердловской области "РГ" пояснили, что права на землю, где стоят гаражные боксы Леонида Фирсова и его сотоварищей, не зарегистрированы в установленном законом порядке. И такие случаи, когда участки вообще никому не принадлежат, не единичны.
- В свое время гаражным кооперативам выделяли землю для строительства, - комментирует заместитель начальника отдела регистрации прав по Свердловской области Марина Казанцева. - Сегодня собственники могут оформить право владения или аренды на земельный участок, где расположены боксы. Но в любом случае речь идет не о "дачной амнистии". Права на землю в этом случае приобретаются в общем порядке, то есть всем собственникам гаражных боксов необходимо обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный распоряжаться землей на данной территории. Оформление земли можно поручить одному лицу, например председателю кооператива, выдав ему нотариальные доверенности.
Понятно, что такой вариант устраивает далеко не всех - сложно представить, что у каждого хозяина 621 гаража доверительные отношения с председателем кооператива. В процессе оформления земли требуются организованные действия всего коллектива. Для начала каждый владелец должен получить государственный сертификат, подтверждающий право собственности на гараж. Затем на общем собрании принимается решение о приватизации земли. Вот на этом этапе чаще всего и начинаются проблемы: из-за дороговизны процесса оформления и непонимания законодательства возникают горячие споры. Зачастую кооперативы идут на жесткие меры в отношении "возмутителей спокойствия", внося в устав норму об исключении тех, кто не согласен с решением коллектива, принятым большинством голосов.
К сожалению, другого пути стать хозяином земли нет. Или весь участок выкупается, или автовладельцы смиряются с договором аренды. Пройдя все инстанции, в этом убедился и Леонид Фирсов.
- Я не понимаю одного: как участок, который никому не принадлежит, администрация города может сдавать в аренду гаражному кооперативу? И почему правление ПГК "Южный" вправе взыскивать с собственников боксов налог на землю и строения, если инспекция ФСН вообще не начисляла такие налоги (у меня есть письменный ответ Управления Федеральной налоговой службы), - возмущается ревдинский пенсионер. - Я провел эксперимент: уговорил товарища, собственника такого же гаража, как у меня, отправиться в многофункциональный центр и запросить правоустанавливающие документы на участок под его боксом. Знаете, какой ответ он получил? Ему сказали, что в реестре такого строения - его гаража - нет. За что и, главное, кому он тогда 40 лет платил налоги и взносы?
Надеемся, суд и прокуратура разберутся в этой запутанной истории. Загвоздка в том, что разные аспекты дела относятся к разным судопроизводствам, а вышестоящие органы, как правило, отправляют заявление на рассмотрение "по компетенции", то есть обратно в Ревду, где решение уже принято.
Кстати
Специалисты Управления Росреестра по Свердловской области отметили небывалый рост зарегистрированных прав собственности в декабре 2014 года: за регистрацией обратилась 121 тысяча уральцев (на 60 процентов больше, чем в ноябре), из них после правовой экспертизы получили свидетельства о праве 99 750 человек (в ноябре - 63 499).
- Значительный рост обращений в управление вызван несколькими причинами, - поясняет начальник отдела мониторинга Тамара Езерская. - 1 марта 2015 года завершается приватизация жилья и действие закона о "дачной амнистии" в отношении индивидуальных жилых домов. Кроме того, с нового года увеличился размер госпошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество.
Алгоритм действий при оформлении права на участок земли под гаражом
Обращаемся в местную администрацию с заявлением о приобретении прав на земельный участок (если речь идет о приватизации неделимого участка под гаражами, заявление должно быть совместным от имени всех членов кооператива).
К заявлению прикладываем копию паспорта заявителя (заявителей), копию документа, удостоверяющего права представителя (если заявление подает представитель), копию сертификата о праве собственности на гараж (для кооператива копии сертификатов всех членов объединения), правоустанавливающие документы на землю (договор аренды, выписка из ЕГРП), кадастровый паспорт участка (если право на землю получено до 30 октября 2001 г., то межевание можно не проводить). Точный список необходимых документов лучше уточнить в местной администрации.
В течение месяца заявление должно быть рассмотрено, администрация принимает решение о предоставлении участка на праве собственности или в аренду. Далее местные власти готовят проект договора купли-продажи или аренды, который направляют вам.
После заключения договора право собственности необходимо зарегистрировать в установленном порядке. По окончании этой процедуры вы становитесь счастливым собственником участка земли под гаражом или доли в общей собственности членов кооператива.