Новости

10.03.2015 00:40
Рубрика: Экономика

Время доходных домов

Текст: Руслан Дзарасов (завкафедрой политической экономии РЭУ им. Г.В. Плеханова)
Доходные дома были широко распространены у нас до 1917 года. И теперь сложились условия для широкого возрождения этой практики. Причем главные инвестиции уже сделаны. Недостает лишь смелости начать бизнес на новом для многих инвесторов направлении.

В стране накоплено огромное количество непроданных застройщиками и упавших в цене инвестиционных квартир, ипотека дорожает, а реальные доходы населения снижаются. При низком качестве многих сдаваемых мелкими собственниками квартир скидки и повышение уровня комфорта обеспечат бизнесу "доходных домов" успех. Кавычки здесь совершенно не случайны - крупный и средний капитал владеет множеством распыленных по кварталам новостроек квартир. Конечно, некоторые инвестиционные фирмы скупали дорожающую недвижимость целыми подъездами. Однако так поступали не все. Подвел же всех расчет на бесконечный рост цен.

Для широкой сдачи жилья в аренду крупными и средними собственниками нужно, по большому счету, две вещи. Необходимо принять решение о том, что пустующие квартиры идут в оборот. А еще отделать их, что означает не столь уж большие вложения. После этого можно сдавать новенькие современные квартиры без большой агентской комиссии и при пониженной цене. Недвижимость пойдет в оборот и начнет приносить живые деньги, раз уже не приносит воображаемых; роста капитализации не будет долго.

Сдачей жилья в аренду в 2000-2014 годах преимущественно занимались мелкие собственники. Крупный и средний бизнес брезговал этой сферой, считая дело недостаточно доходным. Причиной был бум ипотечных программ и рост цен на жилье; капитал получал доходы с продаж или ориентировался на рост стоимости имущества. Рост был внушительный. Вложив 2 млн рублей в квартиру в строящемся доме, инвестор получал ее уже при цене 3 млн рублей. А потом цена ее поднималась дальше, и все верили, что она поднимется еще.

Теперь же понятно, что недвижимость будет терять в цене и при этом плохо продаваться, одновременно оставаясь недоступной для массы потенциальных покупателей. Если аренда и дешевеет в крупных городах (до 5% за 2014 год) из-за перевеса предложения, то спрос на покупку квартир снижается еще быстрее. С ослаблением российской валюты жилье стало особенно переоцененным, так как упали доходы потенциальных покупателей, подорожала и стала более обременительной ипотека. Мы фактически входим в собственный ипотечный кризис, аналогичный американскому 2007 года. А он имел долговременное последствие в виде роста спроса на съемное жилье. Крупнейший сайт по недвижимости США Zillow отмечает, что за 2014 год расходы съемщиков выросли на 20,6 млрд (до 441 млрд) долларов, а рост этот продолжается не первый год.

Как выглядит отечественный рынок аренды, если описывать его честно, без прикрас? На нем имеется множество квартир с низким уровнем комфорта. А еще здесь, в крупных городах, ранее почти не было конкуренции. Нигде в мире, наверное, арендатор жилья не платил риелторам столь большую комиссию (во многих странах им вообще платит арендодатель). Лишь в последние годы, после встряски 2008-2009 годов, она опустилась ниже отметки в 80-100% месячной арендной платы. Сейчас на рынке есть условия для входа новых игроков, сильных и потому ломающих правила, крайне некомфортные для арендаторов.

Спад продаж на рынке вторичного жилья уменьшил возможности россиян для покупки новых квартир. Мой коллега по Университету и глава Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений Василий Колташов полагает: "После панического роста спроса на новое жилье в конце 2014 года на рынке восстановился штиль. Причем слабеющий спрос нервирует владельцев инвестиционных квартир, которые сознают огромные потери капитализации и не понимают еще возможностей в новых условиях рынка". Согласно его оценке основная проблема большой части российской недвижимости в том, что она не "работает". Она не приносит доход и не используется, а продажа ее становится все более трудной. Вывод один - она должна войти в реальный оборот.

Некоторые владельцы инвестиционных квартир уже пытаются сбросить их, обрубив потери капитализации, исчисляемой в долларах. Они ставят цены ниже, чем в новостройках, но все равно продажа сейчас затруднена. Она еще более усложнится, если так начнут действовать многие. Инвесторам нужно дать себе успокоиться и оценить новые возможности. Может быть, сейчас самое время отказаться от спекулятивных игр и начать реальный бизнес на рынке аренды? Что мешает превратить тысячи простаивающих квартир в источник дохода? А если еще заключать со скидкой контракты на двухлетний срок (обычно договор подписывают на год), то можно привязать к себе съемщика, оторвать от соперников источник дохода.

Для возрождения дореволюционной практики доходных домов в России не требуется крупных капиталовложений. Они уже сделаны. Банки, инвестиционные фирмы и отдельные лица накопили огромное количество квартир и коммерческой недвижимости, спрос на аренду которой падает особенно быстро. В Москве, по данным консалтинговой компании Knight Frank за последний квартал 2014 года, цены на аренду помещений под офисы достигли уровня 2005 года, а доля незанятых помещений составила 28%. Многие из офисных зданий могут быть переоборудованы под съемное жилье. И хотя спрос на аренду жилья тоже снижается, что, прежде всего, указывает на завышенные цены, арендаторов можно привлечь как скидками, так и повышенным уровнем комфорта.

Основная проблема большой части российской недвижимости в том, что она не "работает". Она не приносит доход и не используется, а продажа ее становится все более трудной. Вывод один - она должна войти в реальный оборот

Кризис создал нишу для бизнеса "доходных домов", и он может приносить неплохую прибыль. Выход на рынок крупных и средних собственников жилья перестроит рынок, одновременно сделав условия жизни съемщиков более комфортными. Кстати, совсем нелишним было бы устранить всякое ограничение их прав, начав регистрировать как проживающих в съемном жилье. Это будет тем более справедливо, что молодые семьи теперь, как правило, именно со съемных квартир и начинают.

С 1991 года арендаторы жилья были поставлены в положение неких не вполне нормальных людей, которым полагалось владеть жильем. Штамп "неправильности" должен быть снят. Это поможет рынку аренды. Однако более всего для переворота на нем нужна смелость бизнеса. Ему пора не только увидеть перемены, но и научиться их использовать, получая выгоду и изменяя экономическую реальность. Потому "доходным домам" пора входить в игру - требует этого время и конъюнктура.

Экономика Финансы