Новости

18.03.2015 20:10
Рубрика: Экономика

Бутик в кадастре

Региональные власти увеличат поступления в бюджет за счет коммерческой недвижимости
Один из торговых центров Екатеринбурга обратился в межведомственную комиссию Росреестра по рассмотрению кадастровых споров. Впервые предметом разбирательства в регионе станет кадастровая оценка не земельного участка, а объекта капстроительства. Таким образом, свердловчане окажутся свидетелями очередной серии системного конфликта интересов государства и бизнеса: одна сторона озабочена наполнением бюджета в кризис, вторая всеми силами стремится сократить издержки.

По доходам и налог

Как проинформировали "РГ" в областном управлении Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии, пока ход заявлению не дан: предприниматели ошиблись при сборе пакета документов. Как только они устранят недочеты, будет назначена дата заседания комиссии.

Желание собственников торгового центра (ТЦ) оспорить кадастровую стоимость имущества вполне объяснимо: Свердловская область пошла по пути поэтапного ввода налога на недвижимость, в качестве "пилотных площадок" выбраны торговые и деловые объекты. В частности, 24 ноября 2014 года был принят пакет нормативных актов, принципиально меняющих базу для исчисления налога для офисных центров площадью более 5000 квадратных метров, административно-деловых зданий, нежилых помещений, предназначенных под офисы, торговлю и общепит. Для них с 1 января 2015 года платеж рассчитывается не от инвентаризационной, а от кадастровой стоимости объекта, которая практически равна рыночной. Максимальный размер налоговой ставки в этом году составит один процент, в следующем - полтора, а с 2017-го- два. Конкретные суммы отчислений в зависимости от площади и местоположения зданий могут вырасти в десятки, а то и сотни раз.

Собственно, под пристальным вниманием свердловских властей торговые и торгово-развлекательные центры оказались еще в 2012 году. По данным регионального минфина, при предоставлении налоговых деклараций коммерсанты нередко занижали размер средней арендной ставки и прибыли в два-три раза, применяли амортизационную премию и формировали убытки для налогообложения, при этом охотно пользовались льготой по налогу на имущество организаций, предоставляемой субъектом РФ. Доходило до смешного. Если, к примеру, в Воронеже каждый крупный ТЦ ежемесячно приносил в казну до восьми миллионов рублей налогов, то в Екатеринбурге - чуть больше двух миллионов, хотя по уровню собственных доходов Воронежская область занимала 28 место в России, тогда как Свердловская - пятое, а по уровню товарооборота - третье. Ежегодно, по расчетам чиновников, из-под налогообложения выводилось примерно пять миллиардов рублей, суммарный вклад розничной торговли в консолидированный бюджет не превышал четырех процентов, хотя в объеме выручки на нее приходилось до 20 процентов.

Чтобы увеличить поступления от этого сектора, область для начала отменила налоговые льготы. Вторым шагом стало создание рабочей группы, в задачи которой входит законодательное обеспечение баланса стимулов и обязательств инвесторов. По мнению региональных властей, расчет налога на имущество от кадастровой стоимости обеспечивает более адекватное налогообложение бизнеса, чем было раньше.

Посчитают всех

В список объектов, которые заплатят налог по новым правилам уже в 2015 году, попало 41 здание, хотя потенциально их может быть больше.

Как пояснила начальник отдела реализации госпрограмм и обеспечения кадастровой деятельности министерства по управлению госимуществом Свердловской области (МУГИСО) Алена Власова, согласно Налоговому кодексу критериев для включения объектов капстроительства в перечень для такого налогообложения три: вид разрешенного использования земельного участка, назначение объекта по документам техучета либо кадастра, а также фактическое его использование - в качестве делового, административного, торгового центра, учреждения общественного питания или бытового обслуживания. При этом объект должен отвечать хотя бы одному из указанных требований.

- Чтобы определить вид фактического использования, наши специалисты выезжают на место, осматривают здание, фотографируют, сверяют данные с документами технического учета. Если, к примеру, установлено, что не менее 20 процентов общей площади здания фактически используется для размещения торговых объектов, есть все основания включить объект в перечень подлежащих налогообложению на основе кадастровой стоимости. Решение принимает специальная комиссия с участием бизнес-омбудсмена Свердловской области, представителей УФНС, регионального минфина, а также общественных организаций, - рассказывает Алена Власова.

Постановление областного правительства, регламентирующее порядок обследования объектов капстроительства, вступило в силу 25 декабря 2014 года, поэтому до начала нового налогового периода у сотрудников МУГИСО было слишком мало времени на то, чтобы проинспектировать все торговые комплексы и бизнес-центры области. Сколько успели, столько и включили в перечень, однако упреки со стороны бизнеса, что фискальную нагрузку увеличили не всем, а "выборочно", чиновники считают некорректными. Федеральное налоговое законодательство предполагает, что перечень объектов налогообложения может формироваться не одномоментно, а на протяжении нескольких лет. Так что от роста налогового бремени и другим ТРЦ, и бизнес-центрам не уйти.

Какую же конкретно сумму область планирует получить от них в 2015-м? К сожалению, в управлении ФНС затруднились назвать конкретную цифру. Предварительные данные будут известны лишь после предоставления отчетности юрлицами за первый квартал, то есть после 5 мая 2015 года.

Корректность оценки под вопросом

Интересно, что бизнес-омбудсмен Свердловской области Елена Артюх еще во время обсуждения законопроекта предлагала отложить введение налога на недвижимость для юрлиц до 2016 года, чтобы сначала успеть разобраться с качеством кадастровой оценки земельных участков. Вал споров по этой теме в регионе пришелся на 2012 год. В результате корректировки, по данным минфина, суммарная кадастровая стоимость земли в регионе уменьшилась почти в 3,4 раза. Так, участки под объектами торговли подешевели с 8-25 до 4-8 тысяч рублей за квадратный метр, под офисами - с 8-25 до 3-5 тысяч, под промпредприятиями - с 1-5 до 0,9-3,5 тысячи. Только в 2013 году согласительная комиссия скорректировала кадастровую оценку 206 участков, в 2014-м - 151, а количество рассмотренных заявлений превысило тысячу.

Очередную массовую переоценку земель регион ждет в 2015 году. Не исключено, что бизнес опять найдет в ней недочеты. Если предположить, что к недовольным владельцам участков добавятся владельцы коммерческих зданий и помещений, сотрудникам Росреестра и МУГИСО придется серьезно потрудиться. По закону юрлицо, получившее отказ согласительной комиссии, имеет право продолжить защиту своих интересов в суде, хотя дело это весьма недешевое, только за независимую оценку отдельно стоящего строения придется выложить от 30 до 60 тысяч рублей, за оценку имущественного комплекса - порядка 100 тысяч.

- Думается, в кризис увеличение фискальной нагрузки на бизнес - не совсем оправданный шаг со стороны государства, но спорить с этим трудно, мы люди законопослушные. Решение принято - будем искать законные способы, как с этим работать, - комментирует полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль.

По его версии, владельцы зданий, для которых налоги существенно вырастут, со 100-процентной вероятностью захотят переложить это бремя на арендаторов.

- В целом по городу доходы от аренды торговых и офисных помещений упали, но во многих случаях владельцы пошли навстречу арендаторам и скорректировали ставки в сложный период. Параллельно банки повысили ставки по кредитам, соответственно увеличились расходы на ведение бизнеса, а возможностей для маневра и получения собственной маржи стало еще меньше. Как за девальвацию рубля заплатило население через банковскую систему, так и бизнес заплатит в бюджет, - рассуждает эксперт.

Экономика Недвижимость Коммерческая недвижимость Филиалы РГ Урал и Западная Сибирь УрФО Свердловская область Екатеринбург Все о кадастре