Новости

24.03.2015 20:20
Рубрика: Власть

Продается квартира с ребенком

КС велел поправить жилищное законодательство
Вчера Конституционный суд РФ вынес решение по сложному вопросу, который касался прав на квартиру покупателя и его прежних жильцов. Само слушание этого дела о проверке конституционности статьи 19 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" прошло еще 5 марта 2015 года. А пожаловался в суд Адам Богатырев.

История, которой занялся КС, началась несколько лет назад. В ноябре 2012 года Богатырев купил на открытых торгах трехкомнатную квартиру в доме ЖСК в Санкт-Петербурге. Но радовался Богатырев дорогой покупке недолго. После того, как он оформил право собственности на жилье, выяснилось, что в квартире зарегистрированы и постоянно проживают ее бывшие собственники с семьей. Дело в том, что бывшие жильцы взяли кредит под залог жилья и не смогли его отдать. Так квартира оказалась на торгах.

С помощью суда новому собственнику удалось выселить супругов-должников. Но победа оказалась недолгой. Дело в том, что кроме супругов, в этой же квартире еще жила их дочь с двумя несовершеннолетними детьми. И дочь сохранила право проживания в квартире. Так как она еще в 1993 году была включена в ордер на предоставление этой квартиры. Суды не решили проблему добросовестного покупателя. И они не выселили женщину с детьми.

Так что на публичных торгах гражданин купил жилье с "нагрузкой", не зная об этом.

Заявитель в КС считает, что суды необоснованно применяют Закон "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" с расширительным толкованием. Суды решили, что права членов семьи прежнего собственника жилья в ЖСК аналогичны правам лиц, прекративших семейные отношения с собственником приватизированной квартиры.

На основании такого вывода суды допускали возможность сохранения права пользования жилым помещением за гражданами, получившими такое право при вселении в дом ЖСК даже в случае обращения взыскания на такое жилье как на заложенное имущество.

Богатырев в своей жалобе доказывает, что подобная практика нивелирует значение института залога недвижимости. А оспариваемое положение не соответствует статьям 17, 35 и 55 Конституции .

Выслушав стороны, Конституционный суд заявил: оспариваемая Богатыревым норма не определяет права членов семьи прежнего собственника жилья, которые заложили квартиру и не выполнили свои обязательства по возврату долга. Соответственно, отсутствует и механизм защиты этих прав при обращении взыскания на такое жилое помещение, в частности, в доме ЖСК и переходе его к новому владельцу. Применение оспариваемой нормы приводит к нарушению прав нового собственника, который не знал о том, что приобретает жилье с обременением.

Подобная неопределенность правового регулирования, по мнению КС, свидетельствует о несоответствии Основного Закона оспариваемой норме и требует внесения изменений в действующее законодательство. Причем менять или дополнять надо сразу жилищное, гражданское, семейное законодательство, а также законы о регистрации прав на недвижимое имущество, об ипотеке и прочие.

По мнению КС, необходимо обеспечить максимальную прозрачность информации о правах третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения с тем, чтобы новые собственники были в курсе того, какую недвижимость и с какими обременениями они получают в собственность. Сохранение обременений, сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, должно стать юридически невозможным.

Вопрос о наличии или отсутствии соответствующих прав членов семьи прежнего собственника также должен быть четко определен законодателем.

До внесения изменений в законодательство, подчеркнул суд, члены семьи прежнего собственника, включенного в ордер, могут сохранить право пользования жильем с учетом фактических обстоятельств.

Новому же собственнику спорного жилья необходимо обеспечить защиту его имущественных интересов.

КС РФ: Покупатель имеет право знать, есть ли у квартиры обременения

Конституционный суд защитил права граждан, покупающих жилье на вторничном рынке недвижимости, и потребовал внести соответствующие поправки в законодательство. О судебном решении рассказывает "Российская газета".

КС РФ рассмотрел жалобу гражданина, который купил квартиру на вторичном рынке недвижимости, но не смог выселить прежних собственников. Адам Богатырев приобрел трехкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге на открытых городских торгах. Оформив права собственности и попытавшись въехать в новое жилье, он столкнулся с проблемой: прежние владельцы все еще там живут и не собираются съезжать.

Прежних хозяев-должников гражданину удалось выселить через суд. А вот их дочь и ее несовершеннолетних детей, также проживающих в спорной квартире, судьи выселить отказались. Причина в том, что они не являются должниками, а значит, за ними сохранилось право проживания.

Конституционный суд разъяснил: действующее законодательство запрещает выселять несовершеннолетних. Сделать это можно только при покупке детям нового жилого помещения с согласия органов опеки. При этом главный суд страны согласился, что Жилищный кодекс не защищает права нового собственника, купившего квартиру на торгах.

Конституционный суд постановил внести поправки в Жилищный и Семейный кодексы, закон о регистрации прав на недвижимое имущество, закон об ипотеке и другие нормативные акты.

Поправки должны быть сформулированы так, чтобы, покупая квартиру, гражданин мог узнать о ней всю информацию, в том числе, есть ли у нее обременения. В частности, эти сведения должны содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

По статистике, в прошлом году отечественные банки выдали гражданам более одного миллиона ипотечных кредитов. Объем просроченной задолженности по таким займам превысил 46 миллиардов рублей. Данное решение Конституционного суда, считают эксперты, потенциально касается каждого заемщика, который может столкнуться с финансовыми трудностями и перестать платить по кредиту.

Власть Право Жилищное право Судебная власть Конституционный суд Филиалы РГ Северо-Запад СЗФО Санкт-Петербург Жилищное право
Добавьте RG.RU 
в избранные источники