Новости

07.04.2015 00:40
Рубрика: Экономика

Модный отдых

Текст: Елена Лысенкова (генеральный директор Hospitality Income Consulting)
За последние 10 лет российский гостиничный рынок сделал большой рывок, превратившись в заметный сегмент на рынке коммерческой недвижимости. Хотя сейчас на его долю приходится менее 5% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость, интерес инвесторов к гостиничным инвестициям растет.

Стимулом для инвестиционной активности отчасти стали сдвиги в туристическом спросе. Решающее влияние на структуру туристского потребления оказало ухудшение экономической конъюнктуры в целом: кризис, охвативший мир и Россию в частности, сопровождается резким падением покупательской способности. Это, в свою очередь, приводит к росту внутреннего спроса на разные типы туристических поездок. В целом среди наших сограждан имеют место две тенденции - дробление отпускного периода и рост количества непродолжительных поездок. Если раньше в России более 60% людей отдыхало 21 день, то сейчас количество таких отдыхающих не превышает 12%. Туры стали менее продолжительными и более частыми. Это находит отражение в высоком спросе летом на курорты и зимой в горы, а также в праздничные и выходные дни в течение всего года, что в свою очередь позволяет сгладить неравномерную сезонность в работе отелей и других предприятий туриндустрии. При планировании финансовых потоков инвесторы учитывают яркие периоды сезонности большинства гостиничных предприятий с некой тенденцией сглаживания такового спроса до уровня операционной рентабельности в периоды межсезонья.


Инфографика:Леонид Кулешов/Елена Березина/РГ

При проектировании новых гостиничных предприятий или реновации существовавшего устаревшего номерного фонда инвесторы вынуждены учитывать также несколько существующих тенденций. Во-первых, деловой туризм набирает обороты. Индустрия различных мероприятий, праздников и конференций прирастает каждый год на 22-24%. Это стимулирует создание уникальных залов для групп, учитывающих самые современные тенденции этой отрасли: крупногабаритные залы с возможностью разделения, высокая степень звуконепроницаемости, возможности многоуровневого света, мобильные экраны и проекторы, склады для хранения мобильной мебели, многофункциональность компоновки, возможности установки сцены и звука, зона пресс-конференций, современные санузлы, гардеробные. И если окупаемость отдельно этой зоны крайне сложна, то во многих случаях от ее наличия зависит до 50% оборота гостиничного предприятия в целом.

В кризисный период вложиться в отели смогут лишь инвесторы, обладающие собственным капиталом. В нынешних банковских условиях строить отели на кредитные средства совсем не выгодно

Во-вторых, отдыхать с семьей становится модно. Поездки всей семьей набирают обороты. Прирост количества путешествий семей с детьми составляет до 25% ежегодно в зависимости от региона. Этот факт также оказывает влияние на фактуру гостиничных предприятий в целом и на рост количества новых открывающихся гостиниц вокруг крупных городов РФ (на расстоянии до 300 км от города проживания). Гостиницы с богатой детской инфраструктурой: закрытой и открытой детскими площадками, детскими кинотеатрами, игровыми комнатами, аквазонами, аниматорами, кулинарными школами и т.д. Подстраивается под нужды такого туриста и ресторанная карта: в меню появляются детские блюда, детский шведский стол или даже хорошо известная всем по Турции система "все включено". Инвестиции в эту инфраструктуру позволяют успешно заполнять выходные дни круглый год, а также предлагать возможность долгосрочного проживания для загородных и курортных объектов в течение летнего сезона.

В-третьих, туризм для тех, кто старше 55 лет. Если еще 10 лет назад, когда мы обсуждали с инвесторами гостиничные предприятия для пожилых, экономической выгоды в этом решении не было, так как платежеспособность такой части населения была слишком мала, а социальные выплаты не позволяли делать гостиничные проекты для людей старшего возраста рентабельными. Сейчас ситуация поменялась. И этот факт также останется тенденцией на ближайшие пять лет. Количество новых проектов, которые уже открылись и еще строятся и будут открыты в ближайшие годы, предлагающие отдых и проживание с сопровождением, увеличится вдвое. А качество таких проектов значительно вырастет. Инвестиционная окупаемость будет выше сравнимых объектов в других классах и достигнет искомых 6-7 лет. Также классические отели, в том числе курортного и загородного типа, будут вынуждены расширить услуги, предлагаемые этой возрастной группе. Сейчас для них, основываясь на активном образе жизни, который они ведут, важны не "спокойный отдых - море - пляж", а "традиции - пейзажи - активный досуг - спорт".

Инвестиционная привлекательность тянет в гостиничный сегмент разного рода инвесторов: от малых, с объемом денег от 3 млн рублей, которые они успешно вкладывают в создание мини-отелей, хостелов, эко-домов, до крупных, с объемом инвестиций от 500 млн рублей, в создание гостиничных проектов под международным управлением. При этом количество отелей под управлением международных операторов прирастает ежегодно почти на 35%. Так, к 2016 году в каждом городе-миллионнике количество гостиничных номеров под международными марками превысит 1000 шт., да и многие города с численностью жителей более полумиллиона попадут в этот сегмент. Инвестиционная окупаемость в 10-12 лет, существующая для крупных проектов по настоящий момент, не будет являться отталкивающей для большинства крупных портфельных инвесторов. Гостиничный бизнес был и остается красивым, операционно интересным для владения не только в формате семейного бизнеса, который можно передать в наследство, но и при формировании портфеля инвестиционных активов.

Однако есть одно "но". В кризисный период вложиться в отели смогут лишь инвесторы, обладающие собственным капиталом. В нынешних банковских условиях строить отели на кредитные средства совсем не выгодно.

Экономика Туризм