Новости

09.04.2015 12:58
Рубрика: Экономика

Участок под защитой закона

Как оформить документы на имущество
Разобраться с регистрацией квартир, земельных участков и договоров ипотеки, а также кадастровой оценкой объектов недвижимости помогла нашим читателям руководитель управления Росреестра по Воронежской области Елена Перегудова. Вопросы были присланы по электронной почте в преддверии "делового завтрака" в редакции "РГ". Ответы на них будет полезно узнать всем, кого так или иначе касаются имущественные проблемы.

"Наш дом построен в 2007 году, подведены все коммуникации. В квартирах живут люди. Но дом не введен в эксплуатацию. Разрешение на строительство получено недавно. Надо ли, учитывая все обстоятельства, застройщику страховать дом для ввода в эксплуатацию и последующей регистрации прав на квартиры? Тем более что застройщик является банкротом и находится в стадии конкурсного производства" (Дмитрий).

Елена Перегудова: Печальная история. Во-первых, на каком основании там живут люди? Из вопроса неясно, как приобретались квартиры. Такое ощущение, что у жильцов нет документов на занимаемые ими помещения. Застройщику необходимо принять меры, чтобы оформить с гражданами хоть какой-то договор. Чтобы они могли в законном порядке зарегистрировать эти квартиры в собственность, дом должен быть обязательно введен в эксплуатацию. В 2007 году уже действовал закон о долевом участии в строительстве, и иного варианта, чем "долевка", для граждан сегодня нет. При регистрации первого договора с застройщиком мы потребуем договор страхования.

Возможен вариант, когда права на дом застройщик оформляет на себя на основании разрешения на ввод в эксплуатацию. Но при этом он должен будет распорядиться квартирами, которые когда-то людям обещал: подарить, обменять, продать. Ситуация осложняется тем, что застройщик - банкрот и находится в стадии конкурсного производства. Значит, все его имущество будет отнесено к конкурсной массе и реализовано для удовлетворения требований кредиторов. То есть после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и оформления дома на застройщика квартиры могут быть проданы вовсе не тем, кто в них живет.

Имея кадастровый номер объекта, любой человек может посмотреть результаты его оценки на сайте Росреестра

Словом, застройщик должен подумать, как официально передать людям квартиры. Не просто же так они туда вселились. Жильцы введены в заблуждение - но они на это пошли сознательно.

"Я являюсь владельцем земельного участка в садоводческом товариществе "Ведуга" в Семилукском районе. Соседние участки большей площади стоят по вашей оценке дешевле. Я хотела бы узнать методику расчета кадастровой стоимости свой земли, и если полученная величина ошибочная, то изменить ее и представить эти данные в налоговую инспекцию" (М. А. Кузнецова).

Елена Перегудова: Рекомендую подготовить письменный запрос в адрес управления и отравить его на почту 36_UPR@rosreestr.ru. Вряд ли здесь установлена ошибочная величина кадастровой стоимости. Но в любом случае мы по адресу объекта определим, попал он в массовую оценку или был оценен отдельно. Если есть техническая ошибка при внесении сведений в кадастр, мы ее исправим и данные в УФНС передадим. Нет - собственнику надо будет обратиться в суд за установлением рыночной стоимости. К слову, имея кадастровый номер объекта, любой желающий может посмотреть результаты его кадастровой оценки на сайте Росреестра.

"У меня остались неприятные ощущения после обращения в территориальный отдел вашего ведомства в поселке Хохольский Воронежской области в 2011 году. Была вынуждена несколько раз ездить туда из Воронежа, где проживаю и работаю. Итогом стало свидетельство о госрегистрации права на земельный участок. Свидетельства о госрегистрации на находящийся там жилой дом нет, хотя номер дома указан в адресе земельного участка. Есть ли необходимость в регистрации данного дома и возможно ли это сделать в Воронеже?" (Ульяна Юрьевна Павлова).

Елена Перегудова: Напомню, что управление Росреестра с 2013 года не осуществляет прием документов на госрегистрацию. Эти полномочия реализуются в офисах МФЦ, в любой из них - независимо от места расположения объекта в Воронежской области - можно подать документы на регистрацию. В Воронеже шесть филиалов МФЦ - выбирайте, какой вам удобнее.

Что касается оформления дома, то я считаю, что оно не помешает. Закон о дачной амнистии в этой части продлен до 1 марта 2018 года, что позволяет зарегистрировать права на дом в упрощенном порядке - как на вновь созданный объект недвижимости. Для этого нужны документы на землю и кадастровый паспорт, который заявительнице даже предоставлять не нужно. Если у Ульяны Юрьевны имеются иные основания для оформления прав на дом - может, он был ей подарен или принят ею в наследство, то эти права признаются юридически действительными и потребуют оформления при совершении сделок с данным объектом.

Итак, ранее возникшее право на дом оформлять необязательно. Если же это вновь созданный объект, то я рекомендую его оформить, тем более что госпошлина составляет всего 350 рублей, срок государственной регистрации - семь дней.

Напомню: у нас действует круглосуточный телефон доверия (473) 261-01-90. Если вы столкнулись с коррупционными проявлениями со стороны сотрудников управления Росреестра - сообщайте, будем разбираться. К сожалению, на этот номер стали звонить по всем вопросам, в основном за консультацией или справкой. Хотя для таких вопросов предназначены другие средства общения - например, интернет-приемная руководителя. Пишите, оперативно отвечу.

Глазами профессионала

"В связи с изменениями в Гражданском кодексе РФ, отменившими регистрацию договоров ипотеки с 1 июля 2014 года, просим разъяснить, необходимо ли подавать на госрегистрацию дополнительные соглашения к договорам ипотеки, которые не касаются самого предмета ипотеки (изменения либо прекращения обременения), а связаны лишь с изменением процентной ставки по кредиту либо с изменением наименования юрлица (залогодателя) или его реквизитов? Какие правовые последствия наступят для залогодержателя, если указанные допсоглашения не будут поданы в Росреестр?" (Алексей Семенов).

Елена Перегудова: Видимо, автор вопроса - юрист какого-то банка. Расшифрую, в чем тут дело. Договор ипотеки регистрируется в той редакции, которая зафиксирована в представленных нам документах. При любом изменении условий ипотеки необходимо внесение изменений в основной договор. Соответственно, допсоглашения должны быть также поданы на госрегистрацию. Ведь ЕГРП - это не только записи в электронном виде, но и дела правоустанавливающих документов. В такое дело и должно быть помещено допсоглашение, которое меняет редакцию зарегистрированного договора ипотеки. Договор первой ипотеки существует в редакции последнего поданного в Росреестр допсоглашения.

Сегодня банки предоставляют на госрегистрацию дополнительное соглашение к договору ипотеки и получают его обратно в том же виде - без простановки удостоверительной надписи. Из-за чего начинают волноваться, что регистрация не прошла. На самом же деле надпись не ставится потому, что теперь, согласно внесенным в Гражданский кодекс изменениям, не регистрируется сделка. Однако ипотека как обременение права госрегистрации подлежит. Обращу внимание, что при выдаче информации из ЕГРП, например, справки о содержании правоустанавливающих документов, такая справка в отношении договора ипотеки в рассматриваемом случае будет выдана с учетом редакции всех дополнительных соглашений.

Кстати

С 1 января 2015 года сроки госрегистрации прав на объекты недвижимости сократились с 18 до 10 рабочих дней. Воронежское управление Росреестра пошло на еще большее "ускорение": регистрация прав на жилые помещения будет проводиться в течение семи рабочих дней. Речь идет о любых вновь созданных объектах жилого назначения, будь то индивидуальный жилой дом либо квартира в "долевке". Это сделано для того, чтобы снизить финансовые риски и затраты для участников долевого строительства, которые привлекают заемные средства: после оформления жилья в собственность ставка по кредиту, как правило, снижается. Кроме того, в Воронежской области сокращен срок госрегистрации по договорам ипотеки нежилой недвижимости с 15 до 10 рабочих дней, а срок предоставления информации по запросам, поступающим в электронном виде, - с пяти до трех рабочих дней. 

Экономика Недвижимость Филиалы РГ Центральная Россия Правительство Минэкономразвития Росреестр ЦФО Воронежская область
Добавьте RG.RU 
в избранные источники