Поделиться
Программу "Жилье для российской семьи" правительство РФ приняло в мае прошлого года. Бизнесу предложили построить жилье с отпускной ценой на 20 процентов ниже рыночной и не выше 30 тысяч рублей за квадратный метр. В этом году предельную ставку подняли до 35 тысяч рублей за "квадрат". Взамен застройщикам пообещали компенсировать расходы на строительство сетей инженерно-технического обеспечения из расчета четыре тысячи рублей за квадратный метр.
Об участии в программе заявили шесть субъектов Северо-Западного федерального округа: Новгородская, Псковская, Калининградская, Вологодская, Архангельская области и Республика Карелия. К июлю 2017 года регионы планировали сдать в общей сложности около 1,3 миллиона квадратных метров жилья экономкласса. Но застройщиков, желающих возводить недорогие дома, оказалось немного.
К примеру, в Новгородской области, где запланировали строительство 25 тысяч "квадратов", заявку на конкурс подала всего одна компания. Строительное управление возведет 330 квартир общей площадью 15 тысяч квадратных метров на улице Советской Армии в Великом Новгороде. Еще по 10 тысячам "квадратов" требуется дополнительный отбор.
Застройщик объясняет свой интерес к этой программе социальной ориентированностью компании. В то же время строительное управление не отрицает, что уложиться в 35 тысяч рублей за квадратный метр в новых экономических реалиях будет сложно, и надеется на помощь региональных и федеральных властей.
- Мы давние сторонники проектов по строительству доступного жилья, - комментирует корреспонденту "РГ" ситуацию генеральный директор компании Андрей Варава. - Поэтому мы надеемся на встречные шаги со стороны органов власти. В первую очередь и нам, и другим игрокам строительного рынка хотелось бы, чтобы чиновники как-то повлияли на банковский сектор и поставщиков энергоресурсов. Ведь стоимость стройматериалов напрямую зависит от цены на электричество. Пока не снизятся расценки энергокомпаний и стоимость банковских услуг, в том числе ставки по кредитам, вопрос строительства дешевого жилья останется открытым.
Директор новгородского отделения СРО НП "Объединение строителей Санкт-Петербурга" Владимир Мартыщенко еще полгода назад предполагал, что застройщиков, желающих строить жилье за 30 тысяч рублей за квадратный метр, окажется немного. Во всяком случае, пока в регионе есть спрос на квартиры стоимостью 42-44 тысячи рублей за "квадрат".
С тех пор предельную ценовую планку для участников программы подняли на пять тысяч рублей. Но и жилье в регионе, как и в других субъектах СЗФО, подорожало. С одной стороны, из-за изменения ключевой ставки Центробанка застройщикам приходится тратить больше денег на обслуживание кредитов. С другой стороны, зарубежные и даже отечественные поставщики стройматериалов подняли отпускные цены на 20-50 процентов.
- Возможно, сейчас программа будет интересна строителям, которым в кризис необходимо просто продержаться на плаву, - рассуждает Владимир Мартыщенко. - Они согласятся построить жилье с минимальной прибылью, чтобы только не остановить производство, не растерять людей, оборудование.
Отпугивает застройщиков и то, что в программе может участвовать ограниченный ряд льготных категорий граждан. Это люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, жильцы аварийных домов, получатели материнского капитала, многодетные семьи, ветераны боевых действий, врачи, учителя. От будущих владельцев квартир экономкласса требуется внести первоначальный взнос (не меньше 20 процентов) и иметь достаточный доход, чтобы получить ипотеку.
Приступить к реализации проектов строители должны в текущем году. Но большинство регионов СЗФО к началу марта еще не начали составлять списки граждан - участников программы. А игрокам строительного рынка, которые принимали решение об участии в программе, было сложно планировать объем строительства квартир по льготной цене.
В Калининградской области, несмотря на все трудности, проблем с поиском застройщиков не возникло. Субъекты бизнеса готовы возвести в Гурьевском районе 80 тысяч квадратных метров жилья экономкласса. Это на 30 тысяч "квадратов" больше, чем планировалось изначально.
- Соглашение с одним из участников программы было подписано в январе. К строительству застройщик должен приступить в третьем квартале текущего года, - делится информацией исполняющий обязанности министра строительства Калининградской области Михаил Викторов.
Впрочем, опыт Калининградской области - скорее исключение, чем правило. Пока в большинстве регионов СЗФО либо вообще не отобрали проекты по строительству дешевого жилья, либо не уложились в заявленный объем квадратных метров.
- Дело в том, что программа "Жилье для российской семьи" не рассчитана на субъекты СЗФО, - считает заместитель заведующего кафедрой экономики и управления бизнесом Северо-Западного института управления РАНХиГС, кандидат экономических наук Александр Родионов. - У нас достаточно дорого стоит земля, коммуникации, рабочая сила. Если честно, меня удивляет, что компании вообще берутся строить жилье по 35 тысяч рублей за квадратный метр, когда дорожают импортные материалы и растут ставки по кредитам. Регионам следует уделять большое внимание качеству таких строений, поскольку есть риск получить на выходе избушки на курьих ножках. А также проверять финансовое состояние застройщиков, чтобы в будущем не иметь дело с очередными недостроями.
Для повышения интереса игроков строительного рынка к программе в первую очередь местные власти должны помочь бизнесу с кредитами, считает эксперт. Так поступили, к примеру, в Ростовской области, где застройщики могут воспользоваться льготным фондированием по ставке до 12 процентов годовых. Аргументами может стать и выдача оборудованных земельных участков под застройку на льготных условиях, и упрощенное подключение к сетям естественных монополий.
- Однако все эти стимулы будут малоэффективны, если стоимость жилья останется на уровне 35 тысяч рублей за квадратный метр, - продолжает Александр Родионов. - Даже с учетом компенсации расходов на строительство инженерных сетей эта планка, по моему мнению, является слишком низкой.
Справка "РГ"
Чтобы компенсировать строителям расходы на инфраструктуру, на федеральном уровне разработали уникальный финансовый инструмент. Инженерные объекты будут возводить застройщики или ресурсоснабжающие организации (РСО) за счет собственных или кредитных средств. Затем федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выкупит инфраструктуру. Для этих целей АИЖК создаст четыре специализированных общества проектного финансирования (СОПФ), которые будут сдавать инженерно-технические объекты в аренду РСО. Накопив определенное количество имущества, СОПФ начнут выпускать облигации и продавать их инвесторам на рынке ценных бумаг.