Новости

21.04.2015 00:47
Рубрика: Экономика

Спорить выгодно

Текст: (адвокат коллегии адвокатов "Юков и Партнеры")
С 2015 года в Москве повысились налоги для собственников коммерческой недвижимости, причем сразу по нескольким пунктам. С 0,9% до 1,2% поднялась налоговая ставка, кроме того, увеличился и пул объектов, налогообложение которых исчисляется от кадастровой стоимости здания.

В столице определение кадастровой стоимости зданий проводится раз в два года в основном сравнительным подходом, который не учитывает целый ряд нюансов и земельных участков, и особенно зданий. Например, по полной стоимости считаются этажи подземных паркингов, которые не приносят владельцам арендного дохода, сопоставимого с торговыми и офисными площадями. Таких примеров множество, что и вынуждает собственников оспаривать кадастровую стоимость своих объектов.

За прошлый год и начало этого года, по данным Росреестра, в сегменте торговых и офисных центров было вынесено около 30% положительных решений по оспариваемой кадастровой стоимости, по земельных участкам - около 20%. Учитывая высокую налоговую нагрузку на предпринимателей и организации, владеющих дорогостоящими объектами коммерческой недвижимости, механизмы определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости интересуют сейчас практически всех. Оспаривать кадастровую стоимость объекта, если вы с ней не согласны, можно и нужно. Остается разобраться как.

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости только два: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Первое основание, по сути, предполагает исправление фактических ошибок в сведениях об объекте недвижимости. Устранение этих ошибок, как правило, производится в досудебном порядке и не является серьезной проблемой. Если же с данными об объекте недвижимости все в порядке, оспаривать завышенную кадастровую стоимость следует по второму основанию.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Анализ судебной практики позволяет заключить, что к таким заинтересованным лицам могут быть отнесены собственники объектов недвижимости, арендаторы, субъекты права постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения, а также лица, заинтересованные в выкупе зданий или земельных участков, если выкупная цена зависит от кадастровой стоимости объектов.

Так, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 19.06.2014 по делу А82-9984/2013 суд указал следующее : "Действующее законодательство не связывает возможность проведения оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект. Наличие у предпринимателя права аренды земельного участка, арендная плата за пользование которым определена с учетом кадастровой стоимости, и преимущественного права на заключение нового договора аренды на следующий срок является достаточным основанием для реализации права на проведение оценки рыночной стоимости соответствующего объекта. Кроме того, выкупная цена участка определяется на основании его кадастровой стоимости, поэтому реализация предпринимателем права на выкуп спорного земельного участка поставлена в зависимость от спорной оценки".

Как оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости? Для юридических лиц и государственных органов закон предусматривает обязательный досудебный порядок. До обращения в суд указанные заинтересованные лица обязаны обратиться в территориальную комиссию Управления Росреестра по субъекту РФ с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости. Для физических лиц и индивидуальных предпринимателей обращение в комиссию не является обязательным.

Можно ли обжаловать в судебном порядке решение территориальной комиссии? Длительное время по данному вопросу судебная практика была крайне противоречивой. Однако с внесением изменений в ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" оспаривание решений территориальных комиссий допускается только в двух случаях: если комиссия отклонила заявление заинтересованного лица о пересмотре кадастровой стоимости или не рассмотрела его в установленный законом срок.

С начала года в апелляции рассмотрено уже несколько дел, где суды посчитали решения комиссии об отклонении заявления заинтересованного лица незаконными. При этом следует обратить внимание на тот факт, что отклонение заявления территориальными комиссиями было вызвано несоответствием представленных отчетов оценщиков закону об оценочной деятельности в части используемых подходов к оценке объектов недвижимости.

В августе 2014 года был фактически разрешен спор, в какой суд обращаться с требованием о признании кадастровой стоимости равной рыночной.

Ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" использует термин "суд", что стало поводом к неоднозначному толкованию этого вопроса. Впоследствии ст. 26 ГПК РФ была дополнена п. 8, согласно которому судам общей юрисдикции стали подведомственны дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Кроме того, в письме от 02.10.2014 N 7-ВС-4473/14 Верховный суд РФ указал, что законодатель, употребляя термин "суд" в новой редакции закона, подразумевает именно "суд общей юрисдикции" в качестве надлежащего судебного органа по рассмотрению споров о кадастровой стоимости.

Поскольку правила о подсудности таких споров судам общей юрисдикции вступили в силу совсем недавно, говорить о наличии сформировавшейся практики судов общей юрисдикции не приходится. Опубликованные определения Верховного суда об отказе в передаче дел в Президиум касаются в основном судебных актов, вынесенных арбитражными судами РФ.

Вместе с тем, учитывая большое количество спорных вопросов (как материальных, так и процессуальных), связанных с заявлением требований о признании кадастровой стоимости равной рыночной и об оспаривании решений территориальных комиссий, ясность могли бы внести разъяснения Верховного суда РФ по вопросам рассмотрения судами споров об определении кадастровой стоимости.