Поделиться
Дома заложены еще в начале нулевых годов, почти подведены под крышу, но в итоге признаны незаконными и небезопасными. Основная претензия к компании-застройщику - оговоренная в проекте высотность превышена более чем вдвое. Тюменские эксперты пришли к выводу, что несущие конструкции, и без того выполненные с грубыми технологическими нарушениями, на столь существенный рост нагрузки не рассчитаны, угроза обрушения велика. Их коллеги из Уфы, осмотревшие дома, также не дают гарантии их незыблемости, вместе с тем видят выход в усилении фундаментов.
Бывший гендиректор строительной компании попал под уголовное преследование. Его подозревают, по данным областной прокуратуры, в нанесении ущерба дольщикам на 700 миллионов рублей. А власти в раздумьях, окончательное решение еще не принято. Варианты следующие: попытаться укрепить дома, частично их демонтировать либо вообще разобрать до нулевого цикла.
Местные застройщики, с пристальным интересом наблюдающие за ситуацией, в радикальное решение не верят: "Какие деньжищи вбуханы! Да и прецедентов нет". Редкие исключения касаются небольших объектов в некапитальном исполнении. За четверть века в Тюмени самовольно возведена масса зданий, ко многим надзорные структуры предъявляли серьезные претензии. Они касались, к примеру, выхода за красные линии, несоответствия параметров строения, его реального функционального назначения, продекларированных в проекте. Чиновники периодически публично грозили пустить такого рода здания под снос, однако до сих пор конфликты разрешались оформлением разрешительных бумаг постфактум.
Сейчас ситуация куда более острая. Один из двух "зависших" объектов расположен буквально в сотне метров от администрации города, в границах сразу четырех улиц. Общая площадь - 45 тысяч квадратных метров. 357 квартир, десятки помещений под магазины, офисы, сервисные службы. Минут пятнадцать понадобится, чтобы обойти многоэтажную махину, ее видно издалека.
Второй замороженный дом, 80-квартирник, фасадом выходит на улицу Ленина. Жить тут - мечта многих людей. Это исторический уголок в самом центре Тюмени, где "все под боком", а земля - "золотая". С одной стороны кирпичная высотка чуть не примкнула к памятнику архитектуры - синагоге, с другой - глухим забором отняла дворовую территорию у соседних домов. Жильцы негодуют. Остался лишь пятачок под детскую площадку, качели соседствуют с башенным краном. Летом, кстати, завершается срок разрешения на строительство.
- Вдруг дом по Ленина, готовый на 90 процентов, смертельно опасным стал. Независимая экспертиза, говорите? А вот я подозреваю рейдерский захват, - эмоционально комментирует происходящее дольщик со стажем Николай Степанов.
Для описания перипетий долгостроя не хватит газетной страницы. Выделим ключевые моменты и детали. Капиталы в привлекательные объекты недвижимости вложили и те, кто действительно желал в них поселиться, и те, кто планировал извлечь доход от последующей перепродажи. Среди инвесторов - группа столичных бизнесменов. В проектную документацию первого дома изменения вносились, по информации застройщика, 19 раз. Главное - принципиально изменена этажность. Застройщик объяснил это, в частности, обременительными тратами на подготовку участка для закладки здания по улице Ленина: на средства дольщиков переселены обитатели стоявших на этом месте ветхих домов. Вытягивание же здания ввысь означало очередное затягивание сроков сдачи.
- Ни конца ни края, что называется. Согласно подписанному в апреле 2001 года договору, застройщик обязался через 18 месяцев передать нашей организации нежилое помещение. Но обещанного уже не три года ждут. Летом 2007-го работы на объекте замерли. Этажность секции дома, где мы авансом выкупили площади, застройщик резко нарастил. Возник вопрос: а на каком правовом основании? Одолевали сомнения и по поводу прочности фундамента, - рассказывает о своей тогдашней реакции предприниматель из Тюмени Александр Латышев.
В 2009 году областной Арбитражный суд согласился с аргументами возглавляемой Латышевым фирмы о незаконности происходящего на стройплощадке. В охранных исторических зонах Тюмени, констатировал судья, верхняя планка для новых и реконструируемых зданий - пять этажей. Следовательно, директор профильного департамента муниципалитета не имел права утверждать архитектурно-планировочное задание о корректировке проекта с целью увеличения этажности. Во время процесса стало известно: задание уже отозвано, правда, по иному мотиву - чиновники заметили выход за красные линии.
Как бы там ни было, дома выросли на практически произвольно заданную величину. Не исключено, что их могли тихо ввести в эксплуатацию, об экспертизе фундаментов никто бы и не заикнулся. Однако часть метража оказалась невостребованной, и на финальный этап строительства средств уже не хватило. После обращений запаниковавших дольщиков в федеральные и региональные органы власти с долгостроем в центре Тюмени поручил разобраться ее экс-глава Евгений Куйвашев, в то время полпред президента в УрФО. Тюменский губернатор Владимир Якушев обратился к руководству местного АИЖК, учрежденного правительством области: "Выручайте!"
По свидетельству заместителя гендиректора агентства Назария Добровольского, первым делом обсчитали финансовые риски: с учетом непроданных площадей вложения в завершение строительства злосчастных домов вроде должны были окупиться. К тому же группа владельцев тюменской недвижимости из Москвы согласилась недорого продать свои доли крупному инвестору. Следующий шаг - анализ физического состояния зданий. Ведь несколько лет кряду они находились во власти природной стихии. Выводы экспертов ошарашили: кое-где основания фундаментов осели, несущие стены пришли в аварийное состояние, дефекты отдельных конструктивных элементов не допускают их дальнейшего использования. Суровый диагноз размещен, заметьте, на сайте застройщика.
Там же - ушат холодной воды для дольщиков. Возобновление строительства немыслимо без усиления ущербных конструкций. Задача выполнимая, но встанет в копеечку. Руководство АИЖК, проанализировав заключения экспертов из Тюмени и Уфы, все-таки не видит резона в финансировании работ. Экономические и репутационные издержки могут быть непомерно велики, подчеркивают менеджеры агентства. Один из сдерживающих факторов: при достройке заложенных 15 лет назад зданий нереально обеспечить их соответствие современным нормам - санитарно-гигиеническим, противопожарным, требованиям по количеству автопарковочных мест и т.п. Нестыковки возникнут по 30 с лишним позициям.
В утешение владельцам квартир посулили компенсацию - по 50 тысяч рублей за квадрат. Но выплаты идут небыстро - на дворе кризис. Как бы кредиторы застройщика не обанкротили. С заявлением о признании последнего несостоятельным обратился в Арбитражный суд Тюменской области именитый бизнесмен. Должник расплатился еще до заседания. В свою очередь, суд второй инстанции в Омске недавно сполна удовлетворил иск индивидуального предпринимателя, который не разделил желания агентства расторгнуть с ним договор об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства в связи с невозможностью достройки проблемного дома. Суд потребовал взыскать в пользу ИП внушительную сумму, в том числе 576 тысяч рублей за пользование чужими средствами в течение года.
В целом счет идет на сотни миллионов. Такова цена ошибок, самодеятельности и потакания ей. В свое время Назарий Добровольский публично опроверг слухи о стремлении АИЖК прибрать к рукам участки с замороженными объектами, поскорее выкупить долевки с тем, чтобы-де снести старые дома да выстроить новые ради большего барыша. На 1,3 гектара, занятых 16-этажным зданием с совокупной площадью квартир 45 тысяч квадратных метров, можно возвести, соблюдая строительные нормы, дом лишь на 20 тысяч квадратов, приводит контраргумент топ-менеджер компании. На калькуляторе - минус. Но кому-то его так или иначе придется закрывать. Если не бюджету, значит, другим покупателям недвижимости.
Между тем
Арбитражный суд Тюменской области обязал одно из местных предприятий выплатить 100 тысяч рублей административных штрафов за возведение в центре Тюмени зданий без разрешения и проектной документации, а также за выявленные Госстройнадзором многочисленные нарушения иного характера. Объекты шестиэтажные, тогда как в точках их расположения высота ограничена четырьмя этажами. Иски о сносе зданий подавало в арбитраж осенью 2013 года главное управление строительства, однако заявитель не явился на заседание.