Поделиться
Спросом пользуются и высотные новостройки, и малоэтажные проекты. Но все же, если верить статистике, небольшое преимущество за малоэтажкой: в прошлом году 68 процентов купленного жилья было именно такого формата. На первом месте по популярности многоподъездные секционные дома, на втором - таунхаусы, на третьем - коттеджи.
Основной критерий выбора - цена. Если квадратный метр в многоэтажке в центре Екатеринбурга в среднем стоит 75 тысяч рублей, на окраине - 55-58 тысяч рублей, то в пригороде можно подобрать варианты по 35-48 тысяч рублей за квадрат. Новоселы готовы ежедневно тратить 40-50 минут на дорогу до ЕКАД, чтобы сэкономить на покупке квартиры.
Именно квартиры, подчеркивают риелторы. Екатеринбуржцы в массе своей - приверженцы городского комфорта, но в малоэтажном формате и не дальше 20 километров от окружной дороги. Этот сектор для них привлекателен в первую очередь наличием собственного земельного участка. Даже четыре сотки возле таунхауса позволяют организовать клумбы, зону отдыха, высадить деревья и кустарники, то есть создать ощущение экологического комфорта.
На Урале у загородной недвижимости два типа потребителей: молодые семьи с детьми и бизнесмены, так называемый средний класс. Первые покупают малоэтажку из экономии, но планируют лет через 5-10, когда объект вырастет в цене, продать его и переехать в более урбанизированные районы. Самый ходовой товар в этой категории - однокомнатные квартиры до 30 метров по цене 1,5 миллиона рублей, что сопоставимо со стоимостью комнаты в городской коммуналке.
Средний класс предпочитает таунхаусы и коттеджи. Продав 3-4-комнатную квартиру в центре Екатеринбурга или первом поясе, можно практически без доплат перебраться в таунхаус за 6-8 миллионов или коттедж за 10.
По словам директора центра недвижимости Елены Мяло, клиенты, предпочитающие жить за городом, нуждаются в клубном комфорте. Это то, чего не хватает в больших жилых комплексах: тишина, безопасность, семейный уют, мало соседей, участковый врач, который знает тебя в лицо…
Привлекают и быстрые темпы строительства: в условиях финансовой нестабильности люди опасаются вкладывать в объекты, которые строятся три-четыре года. Кроме того, плюсом малоэтажного формата является оригинальная архитектура, возможность создавать двухуровневые квартиры, свобода внутренних планировок, полная (чистовая) отделка помещений. При наличии централизованных коммуникаций эксплуатационные расходы жильцов ниже, чем в городе, особенно на газовое отопление.
Загородные проекты выгодны не только потребителям, но и застройщикам: если в Екатеринбурге цена гектара земли под застройку достигает 100-150 миллионов рублей, то в окрестностях Арамили можно сторговаться за 20 миллионов. Кроме того, там проще изменить категорию земель, согласование длится в среднем полгода вместо 1-3 лет, привычных для столицы Урала.
Сегодня самыми перспективными направлениями для малоэтажки в окрестностях Екатеринбурга считаются южное и юго-западное (выходы на Московский и Полевской тракты), а также восточное (Малый Исток и Истокский).
- Эти территории выбраны прежде всего с точки зрения экологического благополучия (они находятся в природном каркасе лесопарков) и перспектив развития улично-дорожной сети. К чемпионату мира по футболу 2018 года ЕКАД замкнется на Полевском тракте. Также разгрузит движение улица Новосибирская вторая, которая пока не введена в эксплуатацию, - поясняет заместитель начальника МБУ "Мастерская генерального плана" Руслан Габдрахманов.
- Сети убивают всю экономику малоэтажки или приближают рентабельность к нулю, - соглашается коммерческий директор строительной компании Руслан Музафаров. - Мы опрашивали клиентов: 60 процентов успеха жилищного проекта определяет наличие дороги, общественного транспорта в поселке и время в пути до ЕКАД. Порядка 20 процентов - качество социальной инфраструктуры, наличие детсадов и школ в шаговой доступности, еще 20 - экология.
Кроме инфраструктуры, слабым местом загородных проектов является земельный вопрос. Зачастую многоквартирные дома продают под видом таунхаусов, при этом покупателей "забывают" поставить в известность, что земля находится в общей собственности жильцов. Захочет сосед пожарить мясо у тебя под окном - претензий не предъявить. Единственный способ решить проблему - "нарезать" здание на автономные блоки и отдельно сформировать участки, но это дополнительные юридические расходы, которые ведут к удорожанию проектов.
Другим минусом уральской загородной недвижимости является переизбыток площадей. По словам Елены Мяло, самый востребованный формат таунхаусов - до 100 квадратных метров, но в Екатеринбурге довольно много предложений по 150-200. Также за городом чаще могут возникать проблемы с вывозом мусора, чисткой улиц и другими коммунальными услугами.
По прогнозу участников рынка, в 2015 году будут покупать в основном объекты высокой степени готовности. Застройщикам придется набраться терпения и изыскать финансы самостоятельно, чтобы "выбраться из котлована" без помощи частных инвесторов.
- Есть ощущение, что по каким-то причинам клиент не готов на длинные схемы: есть деньги - куплю сейчас, нет - отложу сделку вообще. Реальные покупатели появляются только после того, как здание доведено до стадии коробки, - говорит директор центра недвижимости Николай Савин. - Ипотека с господдержкой под 12 процентов годовых распространяется на новостройки, но на эти цели выделено существенно меньше средств, чем раньше, так что можно предположить большой отсев заявок. Кроме того, процесс тормозит дорогая ипотека на вторичное жилье. Наши клиенты бронируют объекты, а потом ждут, когда продастся старая квартира. Между тем желающих купить квадраты на вторичном рынке под 16 процентов годовых не так уж много.
Кстати
По данным центра "Аналитик", проводившего исследования потребительской аудитории в Екатеринбурге, 25 процентов опрошенных собираются в ближайший год решать жилищный вопрос. Из них 38,2 процента - люди в возрасте 25-34 лет. При этом 41,7 процента респондентов деньги на покупку намерены получить за счет продажи старой квартиры на вторичном рынке, 40,2 - взять ипотеку, 13 процентов надеются получить рассрочку от застройщика.