Напомним, власти Подмосковья, где возводится 10% всего строящегося жилья в России, выступили с предложением изменить схему долевого строительства. И считают, что необходимо разрешить застройщикам реализовывать только готовое жилье. О том, какой механизм предлагается взамен, "РГБ" рассказал зампредседателя правительства Московской области Герман Елянюшкин.
- Герман Вячеславович, почему вдруг возникла идея проработать новый механизм, позволяющий защитить интересы участников долевого строительства на федеральном уровне? Согласитесь, сейчас проблема обманутых дольщиков не звучит так остро, как несколько лет назад...
- Губернатор Подмосковья дал поручение подготовить предложения по разработке механизма, который бы стал альтернативой рынку долевого строительства. В том, что проблема дольщиков поутихла, безусловно, заслуга главы региона. Если на момент его прихода было 112 объектов и 18,5 тыс. дольщиков, то сегодня осталось 38 проблемных домов и официально у нас 1,5 тыс. обманутых дольщиков, а фактически - 7 тыс. человек.
Тем не менее проблема не потеряла своей остроты. Наши граждане продолжают рисковать и играть в долевую рулетку: построят - не построят. И как-то очень уж дорого им обходится участие в качестве соинвесторов строительства.
Правовая безграмотность наших граждан тоже становится причиной судебных разбирательств. Дольщики, которые приобретают квартиры, в том числе и по договорам долевого участия (ДДУ), как правило, в документе видят только две-три позиции: название компании-застройщика, цену квартиры и срок сдачи жилого дома. Не хотелось бы никого обидеть, но на самом деле мало кто при заключении договора читает весь документ.
- В чем главная опасность долевого строительства?
- Застройщик может привлечь покупателя ценой квадратного метра, собрать большое количество средств граждан, но не справиться со своей же экономикой. Цена любого квадратного метра складывается из затрат на земельный участок, проектно-сметную документацию, обслуживание заемных средств банков и др. Приступая к строительству, каждый девелопер должен иметь 20-30% от необходимой суммы на строительство жилого комплекса, остальное - заемные средства покупателей, а также банковские кредиты. Дольщики фактически обеспечивают застройщику беспроцентное кредитование и еще сами же обслуживают долг и проценты по нему, оформляя ипотеку. Да еще и риски несут: дом ведь может быть недостроен.
В том случае, если не набирается критическая масса покупателей жилья (80-90%) либо если возникает проблема с кредитованием, образуется кассовый разрыв и происходит срыв сроков ввода. Это как минимум ведет к удорожанию возводимого объекта.
С введением 214-ФЗ на строительном рынке порядка стало больше. Чтобы защитить покупателя, создан ряд гарантий, в том числе поручительства банка, страхование застройщика. Однако, как показывает практика, даже этот закон не способен на 100% защитить от образования финансовых пирамид. У нас уже есть обманутые дольщики, в том числе и по 214-ФЗ. Срок выполнения обязательств перед ними растянется как минимум на 3-5 лет.
- Что вы собираетесь предложить взамен?
- Должно продаваться только готовое жилье, а необходимое финансирование покрываться только за счет кредитных механизмов. Покупатель, если он хочет купить квартиру в строящемся объекте, размещает свои средства на одном из видов депозитов, в том случае, если застройщик не выполняет свои обязательства, гражданин забирает свои деньги. Для этого необходимо законодательно урегулировать возможность размещения денежных средств участников долевого строительства в кредитных организациях на специальных счетах и переводить их застройщикам по мере выполнения теми строительных работ. В мировой практике подобные счета чаще всего используются в сделках с недвижимостью, что позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон. Поясню: покупатель на счет вносит сначала первоначальный взнос в размере до 20% от стоимости квартиры, и банк с ним заключает кредитный договор. Получается, что в этой ячейке 20% живых денег и 80% полученных в кредит от банка. Такой вид счета предназначен для временного хранения денежных средств до момента передачи в собственность квартиры. Что важно, банк - держатель счета не зависит ни от застройщика, ни от покупателя, а является только лишь оператором. Банк выступает в роли посредника, сотрудничает с ними, контролируя выполнение оговоренных условий и обязательств, то есть является гарантом. Только после проверки надежности
строительной компании кредитная организация из средств своего капитала финансирует возведение объекта, заключив договор кредитования с застройщиком.
- Не боитесь, что при такой схеме цена квадратного метра взлетит до небес?
- Мы не должны допустить увеличения себестоимости построенного жилья. Согласно расчетам, сколько сегодня нужно денег на строительство жилого дома по 214-ФЗ, ровно столько же потребуется и на строительство многоэтажки по предлагаемой схеме. Единственное, что произойдет - уменьшится количество "бесплатных" денежных средств, которые приносили дольщики при покупке жилья, что составляет 20-30% от общего объема продаваемых квартир, без учета ипотеки.
Цены на новостройки будут расти в рамках инфляции. Рынок их взвинтить не сможет, потому что окончательную стоимость сейчас диктует покупатель, не продавец.
- Банкиры в курсе вашей инициативы? Вы уже обсуждали с ними эту схему?
- Да, они нас поддерживают. Сейчас пытаемся найти компромисс с застройщиками. Есть опасность, что кредитные организации могут подмять под себя весь строительный бизнес, поэтому необходимо предусмотреть сдерживающие факторы, чтобы банки не стали у нас застройщиками.
- Скорее всего получится так, что на рынке останутся только крупные застройщики?
- И средние. На рынке не должно быть непрофессиональных компаний, которые, не имея опыта, сразу ввязываются в многомиллиардные проекты. Слишком дорогими получаются и для граждан, и для властей подобные "обучающие семинары".
- Предполагается, что новая схема со временем полностью вытеснит долевое строительство или будет существовать параллельно?
- Уверен, что для безопасности жилищного строительства необходимо продавать только готовое жилье. Застройщик уже на этапе планирования своей деятельности должен понимать, кто у него покупает, иметь предварительные договоры. Но не нужно путать с нынешней схемой "преддоговоров". Представители МО вошли в рабочую группу минстроя, которой поручена работа над новым механизмом. После детальной проработки предложений выйдем с законодательной инициативой о внесении изменений в нормативные акты РФ. Поправки будут внесены не только в 214-ФЗ, потому что новый механизм в корне меняет логику приобретения жилья на первичном рынке.
Александр Хинштейн, депутат Госдумы:
- Об отказе от долевого строительства говорят с момента появления долевки, то есть с 2005 года. Говорилось, что это временная мера, необходимая, чтобы активизировать отрасль. Предполагалось, что закон должен выполнить свою функцию в течение 5 лет, но прошло уже 10 лет, а он все востребован.
Главное преимущество долевого строительства в том, что сегодня каждый гражданин может покупать жилье в любом понравившемся ему доме. Принципиальное отличие лишь в цене за квадратный метр, так как если оплачиваешь на начальном этапе, то затраты будут существенно ниже, чем при покупке готовой квартиры.
Станислав Валуев, юрист правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры":
- Покупка имущества по долевому участию всегда имела и будет иметь рискованный характер: вы вкладываете деньги в покупку еще непостроенного объекта, судьба которого зависит от многих факторов. Даже заключая договор долевого участия по 214-ФЗ, дольщики рискуют: сроки сдачи объекта могут затянуться, сданный объект может оказаться ненадлежащего качества. Кроме этого, застройщик, неспособный исполнить свои обязательства, может быть признан банкротом, что не гарантирует дольщику возвращения вложенных денег или получения долгожданных квадратных метров, не говоря уже о потерянном времени: судебные тяжбы могут длиться годами.
Александр Яковенко, начальник отдела финансового анализа РАСК:
- По оценкам наших аналитиков, за первые пять месяцев 2015 года дольщики внесли в строительство существенный "вклад" - более 30 млрд руб. Таким образом, основной риск состоит в том, что этой суммы на этапе строительства застройщики лишатся. В этом случае возникает необходимость замещения за счет кредитных средств, что приведет к удорожанию построенного жилья. По нашим оценкам, цена готового дома вырастет в среднем на 15%, в первую очередь за счет увеличения стоимости фондирования для застройщиков.