Власти и бизнес ищут варианты, не только как реанимировать строительный рынок, но и как обезопасить его. Губернатор Подмосковья Андрей Воробьев предложил изменить схему долевого строительства и перейти на продажу только готового жилья. Застройщики запаниковали, объявив, что цены на недвижимость могут сразу взлететь на 40-50%. "Претворение в жизнь такой идеи сейчас невозможно, - рассказал "РГ" гендиректор ГК "МИЦ" Павел Поселёнов. - Это приведет к уменьшению объема ввода жилья и росту цен на него".
Что именно предлагают власти региона, который занимает около 10% всего строящегося рынка жилья в стране, а его годовой оборот доходит до 800-900 млрд руб.? Они считают, что необходимо обезопасить строительный рынок, чтобы проблема обманутых дольщиков исчезла навсегда. Застройщики должны перейти на схему продажи готового жилья, а финансирование стройки должно быть за счет кредитов.
О том, как будет работать новый механизм, "РГ" рассказал заместитель председателя правительства Подмосковья Герман Елянюшкин: "Если человек решит купить квартиру в строящемся объекте, должен разместить свои средства на одном из видов депозитов. И в том случае, если застройщик не выполняет свои обязательства, гражданин забирает свои деньги. Для этого необходимо законодательно урегулировать возможность размещения денежных средств участников долевого строительства в кредитных организациях на специальных счетах, и переводить их застройщикам по мере выполнения теми строительных работ. В мировой практике подобные счета чаще всего используются в сделках с недвижимостью, что позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон. Поясню, на счет покупатель вносит сначала первоначальный взнос в размере до 20% процентов от стоимости квартиры, и банк с ним заключает кредитный договор. Получается, что в этой ячейке 20% живых денег и 80% полученных в кредит от банка. Такой вид счета предназначен для временного хранения денежных средств до момента передачи в собственность квартиры. Что важно, банк-держатель счета не зависит ни от застройщика, ни от покупателя, а является только лишь оператором. Банк выступает в роли посредника, сотрудничает с ними, контролируя выполнение оговоренных условий и обязательств, то есть является гарантом. Только после проверки надежности строительной компании, кредитная организация из средств своего капитала финансирует возведение объекта, заключив договор кредитования с застройщиком".
Как пояснили в минстрое, впоследствии, по мере накопления банками информации о работе застройщиков и оценки банками их рисков как заемщиков, можно будет перейти к более правильной схеме, когда граждане будут вносить на специальный счет только первый взнос, а банк будет предоставлять застройщику строительный кредит. Это будет напоминать кредитную линию, которая будет выбираться по мере прохождения строительного процесса. Кредит будет предоставляться под залог прав на земельный участок и строящийся объект. После завершения строительства банк предоставит гражданам ипотечные кредиты на оставшуюся сумму под залог уже построенных квартир, за счет средств которых застройщик вернет банку строительный кредит. "Таким образом, можно постепенно перейти от инвестирования средств граждан в строительство к кредитованию застройщиков, когда застройщик и банк будут брать на себя строительные риски, а не граждане, которые не умеют и не должны этого делать", - пояснили в минстрое.
Банки восприняли инициативу региональных властей с энтузиазмом. Так, рассказали "РГ" в Сбербанке, механизм использования счетов эскроу позволит повысить защиту интересов прав участников долевого строительства, а также исключить расходы застройщиков на страхование ответственности. Уже сейчас в банке разрабатываются соответствующие кредитные продукты, которые будут оперативно запущены после внесения изменений в законодательство. "Никакого удорожания ипотечных продуктов не предполагается", - заверила сотрудник Сбербанка Полина Тризонова.
Власти Подмосковья предполагают, что новая схема вытеснит с рынка долевое строительство. "Уверен, что для безопасности жилищного строительства необходимо продавать только готовое жилье", - рассказал Герман Елянюшкин.
Озабоченность региональных властей понять можно. Сегодня почти 49% от строящегося жилья в Подмосковье приходится на возводимое по 214-ФЗ, пояснил начальник отдела финансового анализа Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Александр Яковенко. По оценкам аналитиков агентства, за первые пять месяцев 2015 года вклад дольщиков в строительство более 30 млрд руб. Поэтому основной риск состоит в том, что этой суммы на этапе строительства застройщики лишатся. В этом случае возникает необходимость замещения за счет кредитных средств, что приведет к удорожанию построенного жилья.
Напомним, тема постепенного отказа от долевого строительства не нова, к ней периодически возвращаются с 2005 года. Еще когда принимался 214-ФЗ говорилось, что это временная мера, необходимая, чтобы активизировать строительную отрасль. Предполагалось, что закон должен выполнить свою функцию в течение 5 лет, но прошло уже 10, а он еще востребован. По словам депутата Александра Хинштейна, в сегодняшних условиях, когда в стране кризис, отказ от долевки приведет к общему коллапсу в отрасли. "Главное преимущество долевого строительства в том, что сегодня каждый гражданин может покупать жилье в любом понравившемся ему доме. Принципиальное отличие лишь в цене за квадратный метр, так как если оплачиваешь на начальном этапе, то затраты будут существенно ниже, чем при покупке готовой квартиры, - рассказал депутат.
В конце июля на Госсовете при Президенте РФ обсуждался вопрос усиления контроля по привлечению средств граждан в долевом строительстве. Первый вице-премьер Игорь Шувалов поручил создать при минстрое рабочую группу по подготовке изменений законодательств, ее возглавит замминистра ведомства Наталья Антипина. По словам Елянюшкина, поправки будут внесены не только в 214-ФЗ, потому что новый механизм в корне меняет логику приобретения жилья на первичном рынке. "Изменения в 214-ФЗ нужно принять в осеннюю сессию, - добавил Игорь Шувалов.