Поделиться
Несмотря на значительное количество объектов, предлагаемых на рынке, инвесторы, готовые вложить деньги, по-прежнему не торопятся входить в сделки. На фоне активной оптимизации арендаторов, пересогласования коммерческих условий и высокого уровня вакантных площадей инвесторы изучают рынок на предмет качественных активов, расположенных в развитых деловых районах и имеющих хороший пул арендаторов с долгосрочными договорами аренды, соответствующих рыночным условиям.
Как отмечают аналитики, несмотря на понижение ключевой ставки, у потенциальных инвесторов по-прежнему отсутствуют возможности для привлечения доступного финансирования, что значительно сдерживает активность на рынке.
По данным Knight Frank, на объекты офисной недвижимости пришлось 35% от всего объема инвестиций в коммерческую недвижимость за I полугодие. Две крупнейшие сделки по покупке офисного здания "Метрополис" и "Мерседес-Бенц Плаза" формируют 77% в общем объеме инвестиций в объекты офисной недвижимости. Доля инвестиций в объекты складской недвижимости по итогам I полугодия составила 30%. Столь большой объем аналитики объясняют сделкой по покупке индустриального парка "ПНК-Чехов".
Согласно обзору S.A. Ricci, на офисном рынке наблюдается по-настоящему ажиотажная ситуация со сделками по пересогласованию и продлению действующих договоров аренды. Во II квартале объем таких сделок вырос на 64% по сравнению со значением первых трех месяцев года. А показатель за I полугодие превзошел суммарный объем сделок по пересогласованию коммерческих условий за весь 2014 год на 43% и оказался почти в 2 раза выше показателя 2013-го. Как отмечают в компании, в первой половине 2015 года сократились до минимума сделки по предварительным договорам аренды: их доля составляет всего 2%. Из всего объема транзакций на рынке по итогам I полугодия подавляющее большинство оказалось сделками продления и перезаключения договоров, подтверждают и в компании JLL. Во втором квартале было арендовано и куплено около 278 тыс. кв. м офисных площадей, что на 29% превысило результат первых трех месяцев. Тем не менее совокупный спрос за полугодие снизился к аналогичному периоду 2014-го на 5% (до 494 тыс. кв. м.).
Приоритетное положение арендатора на офисном рынке Москвы сохранится как минимум до конца года, считают аналитики NAI Becar. На конец II квартала самая высокая вакансия наблюдалась в офисах класса А (29,4%), в классе В+ она составила 15,6%, в классе В - 9,9%, в классе С - 8,4%. "Если в сегменте В переход из валютной зоны полностью завершился еще в первых месяцах 2015 года, то в классе А остались объекты, сдаваемые в долларах с фиксацией рублевого коридора для сохранения арендатором долларовой инфляции, - отметила директор московского департамента управления объектами NAI Becar Мария Онучина. - И арендаторы, и собственники стремятся к сокращению сроков договоров, так как первые не уверены, что смогут выплачивать аренду, а вторые хотят сохранить за собой право пересмотра ставок в сторону их повышения по окончании кризиса".
"Наиболее активными участниками рынка аренды и покупки офисных площадей в первой половине года оказались производственные компании и игроки сектора бизнес-услуг, - отметил руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL Александр Чуриков. - При этом доля российских компаний в общем объеме транзакций возросла до 70% с 51% в I полугодии 2014 года". Тем не менее, как считают эксперты, говорить о стабилизации в экономике России преждевременно.