Эксперты считают, что система лицензирования риелторских компаний не оправдала себя, она была отменена в России еще в 2002 году. На ее смену пришла система добровольной сертификации компаний. Те риелторские агентства, которые ратуют за честную конкуренцию, объединяются в профессиональные сообщества.
К примеру, существует Российская гильдия риелторов, став членом которой компании получают сертификаты соответствия требованиям и профстандартам. Они регулярно проходят квалификационную аттестацию и переаттестацию всех агентов и брокеров.
Все данные о сертифицированных компаниях и аттестованных специалистах рынка недвижимости сводятся в единый реестр. Но, как говорят сами участники рынка, чистых на руку риелторов можно сегодня пересчитать по пальцам.
"Около 60% всех сделок с недвижимостью сегодня совершается вообще непонятно кем, какими-то агентствами "кошкин дом", - возмущается управляющий партнер агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова. - На рынке процветают скрытые комиссии. Известен случай, когда максимальная нажива чудо-риелтора только на одной сделке составляла полмиллиона долларов".
Она считает, что необходимо не только укрупнять функции риелторских агентств, но и закрепить фиксированную ставку вознаграждений предоставляемой услуги.
Сегодня, по сути, ни государство, ни риелтор не несут ответственности за совершаемую сделку. Она проходит, как правило, между двумя договаривающимися сторонами, и риелтор выступает лишь как посредник. И призвать его к закону не всегда бывает возможно, так как он, по сути, оказывает лишь информационные услуги. В то время как в странах Европы действуют прямые госгарантии, государство регистрирует сделку и поэтому берет на себя ответственность. В США страхуется 99% сделок с недвижимостью. "Для России же страхование титула - больше исключение из правил. Добросовестный приобретатель жилья через риелторскую компанию остается незащищенным, - считает Елена Николаева. - Именно поэтому необходимо вводить регулирование на этом рынке. Это очистит рынок от "черных" риелторов и мошеннических сделок, а с другой стороны, обеспечит защиту приобретателям недвижимости".
На защиту интересов покупателей жилья встали нотариусы. С этого года введена упрощенная система регистрации сделки через нотариуса, которая позволяет зарегистрировать сделку всего за один день. И, как уверяют в Федеральной нотариальной палате, теперь оспорить сделку, удостоверенную нотариально, станет гораздо сложнее.
Между тем, как рассказал ранее "РГБ" президент Федеральной нотариальной палаты России Константин Корсик, проблема "черных" риелторов до сих пор не решена, так как подавляющее число сделок с недвижимостью осуществляется в простой письменной форме. Поэтому нотариат не может эффективно защищать права граждан в этой сфере, чем пользуются различные мошенники и криминальные группы.
Осознавая это, Конституционным судом 4 июня этого года было вынесено постановление, согласно которому добросовестный приобретатель жилья, если его сделка была признана недействительной, обладает правом на получение от государства денежной компенсации в размере реального ущерба, но не более 1 млн руб., если судебное решение о взыскании в его пользу денежных средств, уплаченных по недействительной сделке, не подлежит исполнению в течение одного года. При этом КС РФ постановил, что такое право может быть реализовано не только в случае, когда имеется вина госоргана за регистрацию недействительной сделки, а в принципе, поскольку гражданин утратил жилое помещение.
Однако один миллион рублей не покрывает всех издержек приобретателя жилья, так как на практике сделки с недвижимостью оцениваются куда в большие суммы. Поэтому покупателям все чаще приходится отстаивать свои права в суде. Так, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области около 5% ранее заключенных сделок по недвижимости впоследствии расторгаются по решению суда. При этом по статистике каждая 20-я сделка с недвижимостью в столице оспаривается из-за мошеннических действий продавцов, объявившихся родственников, нарушения прав малолетних детей или признания продавца недееспособным. Рынок риелторских услуг огромен. В крупных городах, включая Москву и Санкт-Петербург, с участием риелторов совершается в среднем до 60% сделок.
В Саратове около 28 тыс. сделок совершаются с участием риелторов. В Барнауле 98% всех квартир реализуется через агентов недвижимости и только 2% - от частных лиц. В Екатеринбурге на рынке недвижимости совершается около 80% сделок с участием профессиональных риелторов.
Депутаты считают, что для рынка услуг с недвижимостью "купи-продай" наиболее предпочтителен сценарий саморегулирования. "В этом случае профессиональные СРО будут нести ответственность за деятельность своих членов, - полагает Елена Николаева. - Вариант с саморегулированием выглядит более "здоровым". Переход на обязательное саморегулирование может сделать рынок недвижимости более прозрачным и понятным для клиентов". По ее словам, потребители только выиграют от введения СРО, так как доступ к профессии будет требовать соответствия определенным условиям, участникам рынка придется повышать юридическую грамотность, а значит, качество услуг также повысится.
Законопроект только разрабатывается, депутаты начали с определения понятий, кто такой брокер, агент. Документом будет определена задача государства обязать всех участников рынка входить в саморегулируемые организации. Также будут прописаны обязательства и ответственность перед клиентами и государством в случае нанесения ущерба.
Отдельное внимание в законопроекте будет уделено вопросу квалификации риелторов. От существующей сегодня практики, когда клиенты платят деньги за услуги сомнительного качества или же вовсе за информацию об услуге (а не ее оказание), необходимо отказаться.
- Разрабатываемый закон поможет устранить такие перекосы и направлен на повышение прозрачности риелторской деятельности, - говорит Елена Николаева. - В конечном итоге граждане получат гарантии безопасности и качества услуг. Разрабатываемый нами законопроект будет максимально учитывать интересы всех сторон, задействованных на этом рынке, и позволит навести порядок в сфере риелторских услуг.
Какое предусматривается наказание в случае возникновения негативных последствий для покупателя? "В случае принятия законопроекта к любой структуре, занимающейся риелторской деятельностью, которая будет находиться вне зоны регулирования, можно инкриминировать "незаконную предпринимательскую деятельность". Это уже статья УК, - рассказала "РГБ" Елена Николаева. - Кроме того, законопроектом будет введено страхование финансовой ответственности агентства".
Депутат уверена, что доступность сделок с недвижимостью от введения новых правил игры на риелторском рынке не пострадает, платежи за услуги агентов по продаже недвижимости не вырастут. "Более того, предпринимательское сообщество готово на ограничение своих доходов, если деятельность риелторов будет регламентирована законом и рынок будет очищен от "черных" риелторов, - пояснила Елена Николаева.
Между тем сегодня более чем в 100 странах мира риелторская деятельность регулируется государством. Например, в США, Бразилии, Канаде, Узбекистане введено прямое регулирование через лицензирование риелторского бизнеса. В других странах, как, к примеру, в Великобритании, Австрии, Нидерландах и Бельгии, не предполагается выдача специальных разрешительных документов на право заниматься этой деятельностью. Однако государство очень строго защищает права потребителей. В случае махинаций агентов недвижимости предполагается даже уголовное наказание на срок от 3 до 14 лет. По словам управляющего партнера Intermark Savills Дмитрия Халина, по какому варианту регулирования риелторской деятельности пойдут в нашей стране, пока неизвестно, но предпочтителен был бы европейский вариант. "Риелтор должен донести до покупателя возможные технические и правовые риски при покупке квартиры, даже если сделка может сорваться, - считает эксперт. - Должен соблюдаться главный принцип - не навреди!"