Новости

19.08.2015 18:47
Рубрика: Власть

Завод по интересам

На Урале идет массовая застройка промышленных территорий
Градостроительный совет Екатеринбурга рассматривает проекты преобразования территорий сразу двух крупных промышленных предприятий. Причем предложенные собственниками варианты редевелопмента значительно отличаются друг от друга. Если на месте бывшего завода по обработке цветных металлов (ОЦМ) предполагается возвести элитный жилой комплекс, то на площадке Свердловского инструментального завода (СИЗ) полностью сворачивать производство не планируется. Ставится задача только более эффективного использования территории: ее поделят на промышленную, офисную и жилую зоны.

Такого баланса интересов пытаются достичь впервые. До сих пор от старых цехов избавлялись в пользу возведения коммерческого жилья, а производство в лучшем случае переносили в пригород, а в худшем и вовсе закрывали.

- Нет однозначного ответа, что экономически более выгодно: вынести производство из города, чтобы на новой площадке возвести завод с нуля, или реконструировать старые цеха. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, их надо тщательно просчитать. Время однозначного избавления от промышленной недвижимости закончилось, - прокомментировал полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге Андрей Бриль.

Знак переноса

Екатеринбург входит в пятерку крупных городов России, где еще в середине 90-х начали активно избавляться от так называемых "серых зон" - индустриальных гигантов на территории мегаполиса. В промышленном Свердловске заводы занимали до 40 процентов городской площади. В первую очередь, понятно, началась расчистка центральных кварталов. Главный довод - старые цеха портят облик современного города.

Нагромождение простеньких строений, складов и труб явно не вписывалось в проект презентабельного центра Екатеринбурга. В администрации города неизменно подчеркивают, что никого из владельцев предприятий к редевелопменту не понуждали - переехать заставила рыночная реальность: цена земли в центре такова, что бессмысленно использовать "золотые гектары" под какое-либо производство. Сейчас на месте "Уралобуви" красуется элитный жилой комплекс. Там, где был цех кондитерской фабрики, раскинулось патриаршее подворье и четырехзвездная гостиница. На месте механического завода - микрорайон таунхаусов.

Еще в 2007 году в стратегический план развития Екатеринбурга включили программу выноса производств за городскую черту: до 2015 года предполагалось "расселить" 20 промзон. Эти планы воплощены в жизнь: к 2014 году с карты мегаполиса исчезло 18 заводов и фабрик. Новый генплан предусматривает до 2025 года "депортировать" еще 28.

В идеале, утверждают эксперты, редевелопмент - процесс взаимовыгодный. Он позволяет учитывать интересы сразу трех сторон: собственника предприятия, инвестора и города. Первый получает возможность создания современной материально-технической базы на новой площадке, второй - освоения выгодно расположенной площадки и получения прибыли, а город и горожане обретают новые территории, на которых можно жить, работать и отдыхать.

Но экономическая нестабильность, в том числе на рынке недвижимости, внесла в эти планы коррективы: не все бизнесмены готовы однозначно и безоглядно избавляться от промышленной недвижимости в пользу жилищных проектов.

Запнулись о конторку

Проект редевелопмента территории завода ОЦМ, расположенного в самом центре Екатеринбурга - на улице Ленина, в двух шагах от мэрии, стартовал более восьми лет назад: было принято решение о переносе промышленной площадки  действующего и приносящего прибыль предприятия за городскую черту. А на освободившемся участке логично возвести элитное коммерческое жилье.

Уже тогда было очевидно, что затея затратная. По оценке УралНИИпроекта, в среднем перенос предприятия площадью около 60 гектаров и возведение на его месте жилого района обойдется девелоперу минимум в 50 миллионов долларов. Тем не менее цеха переехали в город-спутник Екатеринбурга - Верхнюю Пышму, а градостроительному совету представили первый проект застройки освободившегося микрорайона. И… получили отказ.

Выяснилось, что на территории есть здания, имеющие историческую и архитектурную ценность, которые нельзя просто так снести. В заводскую бытность в этих небольших строениях, возведенных в XIX веке, располагались тогдашние офисы - конторки. Сейчас же их необходимо отреставрировать и сохранить для потомков. Кроме того, центральная часть Екатеринбурга вообще имеет статус охранной зоны, диктующий условия застройщикам, в частности, ограниченную этажность. А ведь, как известно, по законам рынка чем выше строение, тем выше доходность проекта. В итоге вынесенный ныне на суд градостроительного совета вариант застройки бывшей территории завода ОЦМ, по нашим подсчетам, уже четвертый. И он все равно вызывает претензии чиновников. По утверждению замглавы администрации города по вопросам капитального строительства Сергея Мямина, девелопер не учел растущую нагрузку на инженерную и дорожную инфраструктуру.

- Так и должно быть. Все проекты застройки бывших промышленных зон должны жестко контролироваться муниципальными властями, - уверен бывший министр строительства Свердловской области, ныне глава крупной строительной компании Виктор Киселев. - Иначе включаются абсолютно неправильные механизмы: с площадки пытаются снять как можно больше прибыли, повысив плотность и высотность застройки. Наверное, решение о переносе производства должно приниматься при условии предоставления уже готового проекта будущей застройки территории.

Такой опыт в стране есть. Например, в Москве при выставлении на торги территории бывшего завода ЗиЛ победила компания, предложившая не только самые выгодные финансовые условия, но и проект застройки, который поддержала мэрия.

Индустриальный цикл

Тренд последних лет в перестройке старых промзон - попытка сохранения предприятия. Либо его модернизация с созданием компактных современных производств и использованием освободившейся территории под иные коммерческие проекты (по такому пути решили пойти владельцы СИЗа). Либо создание на месте обанкротившегося предприятия индустриального парка - такие проекты разворачиваются на Урале в небольших моногородах Новоуральске и Краснотурьинске.

По мнению экспертов, несмотря на возникающие в ходе создания индустриальных парков проблемы, потенциально этот вариант более перспективный, чем жилищная застройка бывшей промплощадки. Особенно для провинциальных городов, где платежеспособность населения низкая и потребность в новых рабочих местах острее, чем в жилье.

- Понятно, что индустриальные парки - это очень длинные вложения, поэтому важно, чтобы в осуществлении проекта были заинтересованы все: и предприниматели, и банки, и государство. В нашей стране такие примеры есть в Казани, Санкт-Петербурге, - говорит Андрей Бриль.

Вариант индустриальных парков рассматривается и при создании проектов дальнейшего развития таких уральских гигантов, как Уралмашзавод и Уралхиммаш. "Суммарный эффект от реорганизации металлургического комплекса Уралмашзавода оценивается в 830-1100 миллионов рублей в год",- сказано в стратегическом плане развития завода.

О необходимости сокращения площадей, отведенных под производство на Уралмаше, говорилось давно и много. Бывший гигант машиностроения сегодня уже совсем не гигант, однако все еще занимает почти 50 гектаров. Выплачиваемый в городскую казну земельный налог разорителен для предприятия.

- На наш взгляд, для оживления таких площадок экономически целесообразно создавать индустриальные парки, в основе которых остается якорное производство существующего завода, а остальная территория передается малым и средним предприятиям. Индустриальный парк - это как клуб по интересам. Задачи у всех разные, а идея общая, - считает Айрат Гизнатулин, один из инициаторов создания индустриальных парков в Татарстане, принимавший активное участие в консультациях по редевелопменту территории Уралмаша.

По мнению эксперта, чем быстрее завод займется реиндустриализацией, тем больше у него шансов занять новый рынок. Однако владельцы предприятия планы перестройки пока не озвучивают.

Власть Работа власти Регионы Экономика Отрасли Промышленность Общество Экология Филиалы РГ Урал и Западная Сибирь УрФО Свердловская область Екатеринбург
Добавьте RG.RU 
в избранные источники