Поделиться
Такого баланса интересов пытаются достичь впервые. До сих пор от старых цехов избавлялись в пользу возведения коммерческого жилья, а производство в лучшем случае переносили в пригород, а в худшем и вовсе закрывали.
- Нет однозначного ответа, что экономически более выгодно: вынести производство из города, чтобы на новой площадке возвести завод с нуля, или реконструировать старые цеха. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, их надо тщательно просчитать. Время однозначного избавления от промышленной недвижимости закончилось, - прокомментировал полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге Андрей Бриль.
Знак переноса
Екатеринбург входит в пятерку крупных городов России, где еще в середине 90-х начали активно избавляться от так называемых "серых зон" - индустриальных гигантов на территории мегаполиса. В промышленном Свердловске заводы занимали до 40 процентов городской площади. В первую очередь, понятно, началась расчистка центральных кварталов. Главный довод - старые цеха портят облик современного города.
Нагромождение простеньких строений, складов и труб явно не вписывалось в проект презентабельного центра Екатеринбурга. В администрации города неизменно подчеркивают, что никого из владельцев предприятий к редевелопменту не понуждали - переехать заставила рыночная реальность: цена земли в центре такова, что бессмысленно использовать "золотые гектары" под какое-либо производство. Сейчас на месте "Уралобуви" красуется элитный жилой комплекс. Там, где был цех кондитерской фабрики, раскинулось патриаршее подворье и четырехзвездная гостиница. На месте механического завода - микрорайон таунхаусов.
Еще в 2007 году в стратегический план развития Екатеринбурга включили программу выноса производств за городскую черту: до 2015 года предполагалось "расселить" 20 промзон. Эти планы воплощены в жизнь: к 2014 году с карты мегаполиса исчезло 18 заводов и фабрик. Новый генплан предусматривает до 2025 года "депортировать" еще 28.
В идеале, утверждают эксперты, редевелопмент - процесс взаимовыгодный. Он позволяет учитывать интересы сразу трех сторон: собственника предприятия, инвестора и города. Первый получает возможность создания современной материально-технической базы на новой площадке, второй - освоения выгодно расположенной площадки и получения прибыли, а город и горожане обретают новые территории, на которых можно жить, работать и отдыхать.
Но экономическая нестабильность, в том числе на рынке недвижимости, внесла в эти планы коррективы: не все бизнесмены готовы однозначно и безоглядно избавляться от промышленной недвижимости в пользу жилищных проектов.
Запнулись о конторку
Проект редевелопмента территории завода ОЦМ, расположенного в самом центре Екатеринбурга - на улице Ленина, в двух шагах от мэрии, стартовал более восьми лет назад: было принято решение о переносе промышленной площадки действующего и приносящего прибыль предприятия за городскую черту. А на освободившемся участке логично возвести элитное коммерческое жилье.
Уже тогда было очевидно, что затея затратная. По оценке УралНИИпроекта, в среднем перенос предприятия площадью около 60 гектаров и возведение на его месте жилого района обойдется девелоперу минимум в 50 миллионов долларов. Тем не менее цеха переехали в город-спутник Екатеринбурга - Верхнюю Пышму, а градостроительному совету представили первый проект застройки освободившегося микрорайона. И… получили отказ.
Выяснилось, что на территории есть здания, имеющие историческую и архитектурную ценность, которые нельзя просто так снести. В заводскую бытность в этих небольших строениях, возведенных в XIX веке, располагались тогдашние офисы - конторки. Сейчас же их необходимо отреставрировать и сохранить для потомков. Кроме того, центральная часть Екатеринбурга вообще имеет статус охранной зоны, диктующий условия застройщикам, в частности, ограниченную этажность. А ведь, как известно, по законам рынка чем выше строение, тем выше доходность проекта. В итоге вынесенный ныне на суд градостроительного совета вариант застройки бывшей территории завода ОЦМ, по нашим подсчетам, уже четвертый. И он все равно вызывает претензии чиновников. По утверждению замглавы администрации города по вопросам капитального строительства Сергея Мямина, девелопер не учел растущую нагрузку на инженерную и дорожную инфраструктуру.
- Так и должно быть. Все проекты застройки бывших промышленных зон должны жестко контролироваться муниципальными властями, - уверен бывший министр строительства Свердловской области, ныне глава крупной строительной компании Виктор Киселев. - Иначе включаются абсолютно неправильные механизмы: с площадки пытаются снять как можно больше прибыли, повысив плотность и высотность застройки. Наверное, решение о переносе производства должно приниматься при условии предоставления уже готового проекта будущей застройки территории.
Такой опыт в стране есть. Например, в Москве при выставлении на торги территории бывшего завода ЗиЛ победила компания, предложившая не только самые выгодные финансовые условия, но и проект застройки, который поддержала мэрия.
Индустриальный цикл
Тренд последних лет в перестройке старых промзон - попытка сохранения предприятия. Либо его модернизация с созданием компактных современных производств и использованием освободившейся территории под иные коммерческие проекты (по такому пути решили пойти владельцы СИЗа). Либо создание на месте обанкротившегося предприятия индустриального парка - такие проекты разворачиваются на Урале в небольших моногородах Новоуральске и Краснотурьинске.
По мнению экспертов, несмотря на возникающие в ходе создания индустриальных парков проблемы, потенциально этот вариант более перспективный, чем жилищная застройка бывшей промплощадки. Особенно для провинциальных городов, где платежеспособность населения низкая и потребность в новых рабочих местах острее, чем в жилье.
- Понятно, что индустриальные парки - это очень длинные вложения, поэтому важно, чтобы в осуществлении проекта были заинтересованы все: и предприниматели, и банки, и государство. В нашей стране такие примеры есть в Казани, Санкт-Петербурге, - говорит Андрей Бриль.
Вариант индустриальных парков рассматривается и при создании проектов дальнейшего развития таких уральских гигантов, как Уралмашзавод и Уралхиммаш. "Суммарный эффект от реорганизации металлургического комплекса Уралмашзавода оценивается в 830-1100 миллионов рублей в год",- сказано в стратегическом плане развития завода.
О необходимости сокращения площадей, отведенных под производство на Уралмаше, говорилось давно и много. Бывший гигант машиностроения сегодня уже совсем не гигант, однако все еще занимает почти 50 гектаров. Выплачиваемый в городскую казну земельный налог разорителен для предприятия.
- На наш взгляд, для оживления таких площадок экономически целесообразно создавать индустриальные парки, в основе которых остается якорное производство существующего завода, а остальная территория передается малым и средним предприятиям. Индустриальный парк - это как клуб по интересам. Задачи у всех разные, а идея общая, - считает Айрат Гизнатулин, один из инициаторов создания индустриальных парков в Татарстане, принимавший активное участие в консультациях по редевелопменту территории Уралмаша.
По мнению эксперта, чем быстрее завод займется реиндустриализацией, тем больше у него шансов занять новый рынок. Однако владельцы предприятия планы перестройки пока не озвучивают.