Поделиться
Право выкупать арендуемое помещение у города предприниматели получили со вступлением в силу Федерального закона 22.07.2008 г. N 159-ФЗ. В столице следом за появлением федерального закона появился закон города Москвы "О приватизации государственного имущества города Москвы" N 66 от 17.12.2008 г. Административный регламент предоставления госуслуги города Москвы "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" N199-ПП от 15.05.2012 г. был утвержден постановлением правительства Москвы.
Право приобретать недвижимость имеют потребительские кооперативы и коммерческие организации, индивидуальные предприниматели, крестьянские (фермерские) хозяйства. Андрей Яворский, представитель Консолидированного союза предпринимателей г. Москвы, рассказывает, что на практике правом выкупить недвижимость у города хотят воспользоваться намного больше организаций, чем предусмотрено законом. Так, приобрести арендуемое помещение хотели бы некоммерческие организации (НКО), но закон обойти невозможно. Яворский утверждает, что не раз сталкивался с подобной ситуацией, в законе нет лазеек, позволяющих НКО приобрести недвижимость. Кроме того, выкупать помещения могут только малые и средние компании, а у крупного бизнеса такого права нет. Но некоторые компании ради помещения в столице готовы сократить штат, скорректировать другие показатели, для того чтобы получить возможность приобрести помещение, которое арендовано у города.
Подтверждение компанией, которая выкупает помещение, своего статуса субъекта малого предпринимательства (СМП) - это отдельный и очень сложный вопрос. Регистраторы не могут оценить, является ли покупатель субъектом СМП: информация на сайте департамента науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы в силу постановления правительства Москвы от 08.12.2009 г. N 1338-ПП не может являться достаточной для выкупа. В 2011 году в Закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ были внесены изменения, в соответствии с которыми, в случае если впоследствии будет установлено, что покупатель государственного или муниципального имущества не имел законного права на его приобретение, соответствующая сделка будет признана ничтожной. То есть у предпринимателя есть риск лишиться выкупленного имущества, даже заплатив за него и получив все правоустанавливающие документы.
Андрей Яворский советует независимо от того, находится ли организация в реестре СМП или нет, вкладывать в пакет документов на выкуп: форму КНД 1110018 "Сведения о среднесписочной численности работников за предшествующий календарный год" с отметкой налогового органа; форму бухгалтерской отчетности - баланс (Ф1) и отчет о прибылях и убытках (Ф2) с отметкой налогового органа (для юридических лиц, применяющих общую систему налогообложения); декларацию по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (для ИП и юридических лиц на УСН); декларацию по налогу на доходы физических лиц по форме 3НДФЛ (для ИП, применяющих общий режим налогообложения); декларацию по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности для тех, кто применяет ЕНВД. Эти документы подтвердят, что организация или ИП являются СМП.
В Москве организации сталкиваются с тем, что арендуемое помещение может оказаться под запретом на продажу. "Все помещения были включены в перечень для того, чтобы никто не мог их выкупить", - говорит Яворский. Это была обеспечительная мера, которая защищала Москву от продажи помещений, которые представляли для нее ценность и не должны были пойти с молотка в самом начале действия закона о выкупе помещений. Постепенно недвижимость, которую планировалось продать, из перечня исключалась. "В мае 2013 года все объекты, которые могут быть выкуплены, из перечня уже были исключены, - поясняет Андрей Яворский. - Но перед тем как обращаться за выкупом, нужно посмотреть в перечень, напротив помещения должно значиться - исключен. Если помещение до сих пор числится в перечне, нужно, чтобы его из перечня исключили. Я не знаю ни одного случая, когда бы не удовлетворялась эта просьба".
Кроме того, есть ряд неурегулированных вопросов, которые мешают арендаторам выкупить помещение. К примеру, если на кадастровый учет поставлено помещение площадью большей, чем субъект арендует и желает приобрести. Или в помещении произведена перепланировка, не узаконенная в установленном законом порядке. Причем не всегда это происходит по вине арендатора, есть случаи, когда изменения по перепланировке не вносились в планы БТИ и кадастровые документы. При этом неузаконенная перепланировка является явным препятствием в выкупе помещения.
Также при выкупе следует проверить отсутствие задолженности по арендной плате, выкуп разрешен только тем, у кого нет задолженности. Этот совет кажется очевидным, но на деле он не так прост. "У нас многие договоры аренды закончились 30 июня 2015 года. Если предприниматель обращается за продлением договора, льготная арендная плата для него заканчивается", - говорит Сергей Байков, генеральный директор Московской ассоциации предпринимателей. Поэтому предпринимателю следует проверить, не возникло ли у него задолженности с учетом новой арендной ставки.
Еще одной проблемой является синхронизация самой сделки с получением кредита. "Одобрение банка действует 3 месяца", - сообщила Анастасия Максимова, клиентский менеджер Центра развития бизнеса Сбербанка. На практике этого времени компаниям не хватает, чтобы выйти на сделку. Особенно если покупатель не согласен, к примеру, с оценкой стоимости недвижимости. В такой ситуации остается только начинать процесс выкупа без одобрения банка с риском отказа в выдаче кредита.