Поделиться
- Качественный фонд в городе стабильно рос, а количество компаний-арендаторов уменьшалось начиная с 2011 года. Как результат - предложение превысило спрос, - поясняет аналитик Михаил Хорьков. - Сегодня в классе "А" вакантны 18 процентов площадей. В классе "В+" - пять процентов, в классе "В" - 20.
В сегменте стрит-ретейла квадратный метр тоже потерял в цене: продажа подешевела на пять процентов, аренда - на 15. Легче других отделались окружные торговые центры, которым удалось сохранить основной пул арендаторов. Там сегодня вакантны не более пяти процентов общей площади. Примечательно, что потери непродовольственной розницы существеннее, чем продуктовой. Зато рынки увеличили свою долю. Хотя магазинам они пока не конкуренты, тенденция к изменению потребительского поведения налицо, констатируют эксперты.
Еще одной неприятной особенностью нынешнего года стал уход с рынка практически 30 процентов инвесторов, которые приобретали торговые и офисные помещения с целью дальнейшей сдачи в аренду. Привыкнув к высоким доходам (25-30 процентов годовых), сегодня они имеют в лучшем случае 11-12, поэтому переориентируются на другие финансовые инструменты. В ближайшей перспективе положительной динамики не будет, прогнозируют в компании "Северная казна". Надо либо избавляться от инвестиционных объектов, либо вкладываться в них на долгосрочной основе. Возможно, эту функцию возьмут на себя физические лица, имеющие сегодня высокие доходы и желающие сохранить их и в будущем, например директора заводов. Такие инвесторы, готовые потратить личные накопления, чтобы иметь к пенсии прибавку в виде арендной ренты, постепенно вытесняют корпоративных. Порог вхождения на этот рынок ниже, чем на рынок жилья: за 1,5 миллиона рублей можно приобрести офис площадью 15 квадратных метров и сдавать его по тысяче рублей за метр в месяц. Доходность жилой комнаты будет в два раза ниже, а вложения те же.
По словам Алексея Коноплева, замдиректора по развитию компании "Первостроитель", застройщики начали ощущать проблемы с реализацией коммерческой недвижимости еще два-три года назад, особенно там, где на продажу и аренду выставлялись помещения в жилых домах. Но по инерции продолжали закладывать на них 10-15 процентов от общей площади возводимых зданий, хотя сейчас достаточно двух-трех. Также кризис диктует изменение потребительских свойств коммерческих объектов: они становятся все более универсальными, с минимумом внутренних перегородок. Самый востребованный формат - помещения площадью от 40 до 80 квадратных метров. Такие офисы пользуются спросом у стрит-ретейла, медицинских, детских развивающих центров, предприятий сферы услуг, общепита, клубов. Все эти заведения активно развиваются сейчас в спальных районах.
- Малый бизнес постепенно будет смещаться из центральных районов ближе к местам проживания владельцев и клиентов: люди проскакивают на машине мимо магазинов на главных улицах, предпочитая тратить деньги возле дома. Более того, многие заинтересованы в том, чтобы открыть свое дело там же, где живут, - рассуждает Алексей Коноплев. - "Продукты у дома", салоны красоты, демократичный общепит, ремонтные мастерские будут активно развиваться в ближайшие годы, а им вполне достаточно 40 квадратных метров.
"Мелкой нарезкой" сейчас не брезгуют даже бизнес-центры класса "В": у них просто нет выхода, так как конкуренты из класса "А", снизив цены, начали переманивать клиентов. Правда, организовать мини-офисы по 10-15 квадратных метров с отдельным окном возможно только в зданиях с внутренним атриумом.
Также, по словам экспертов, вырос спрос на гибридный формат: офис площадью 50-100 метров плюс склад или небольшая производственная площадка. Действующие технопарки закрыть эту нишу не в силах: складские площади там гораздо больше, а офисные объекты отсутствуют. Да и с транспортной доступностью проблемы: клиентам придется самим организовывать доставку персонала на работу.
Максим Котляров, профессор УрГЭУ:
- Примечательно, что растет спрос на образование в сфере недвижимости, причем не со стороны вчерашних школьников, а со стороны сотрудников строительных и риелторских компаний. Дело в том, что к недвижимости стали подходить не просто как к квадратным метрам, а как к вместилищу деловой активности. Надеюсь, не за горами переход от рыночной стоимости объекта к инвестиционной, которая будет привязана к тому или иному виду бизнеса, размещенному в здании. Когда в период Великой депрессии американские банки оказались с кучей залоговой недвижимости на руках, это породило рынок управления. У нас тоже сейчас открывается эра новых возможностей: риелтор из продавца превращается в консультанта, сопровождающего объект на всем жизненном цикле. К примеру, все более востребованы услуги по расчету реконструкции или реконцепции помещений с учетом добавленной стоимости. Открывается рынок так называемой дефолтной недвижимости.