Поделиться
Первые комплексы, сочетающие сразу три формата жилья, на подмосковном рынке появились в кризис 2008 года. Девелоперы, столкнувшись с падающим спросом на дорогие коттеджи, стали возводить на имеющихся участках более дешевое жилье - таунхаусы и многоквартирные дома, которые довольно быстро продавались. Покупатели оценили и развитую инфраструктуру, и близость к Москве (такие комплексы строились в пределах 30 км от МКАД), и, конечно, доступные по сравнению со столичными цены.
По мнению Наталии Немчаниновой, советника генерального директора по продажам компании ОПИН, покупатели ценят в таких поселках общую концепцию и уровень жизни. "Такой тип недвижимости ориентирован на несколько категорий покупателей, - говорит она. - Более того, покупатель в этом случае может внутри одного проекта, даже несмотря на его единый класс, выбрать вариант по своему бюджету: например, не дом, а таунхаус, который за счет меньшей площади будет стоить дешевле. Как правило, мультиформатные комплексы более масштабные по количеству домовладений, и поэтому в них девелоперы создают более развитую социальную, бытовую и рекреационную инфраструктуру, что делает такие проекты наиболее привлекательными для покупателей".
Разброс цен в таких комплексах впечатляет. Например, таунхаус без отделки площадью 895 кв. м в мультиформатном поселке "Азарово" на Рублевке продается за 2,7 млн долларов, а квартира в комплексе "Спортивный квартал" в Новой Москве стоит 2,5 млн рублей. В пределах одного комплекса цены тоже заметно разнятся. В комплексе "Гусарская баллада" (Одинцово) квартира стоит 3,5 млн рублей, таунхаус - 16,5 млн, а коттедж - 70 млн рублей.
В общем же, как сообщает Наталия Немчанинова, цены на недвижимость в мультиформатных поселках незначительно отличаются от аналогичных проектов в моноформатных комплексах: коттеджи в таких поселках в среднем стоят от 5 до 10 млн руб., таунхаусы - от 3 до 7 млн руб., а цены на землю начинаются от 50 тыс. руб. за сотку.
По наблюдениям Тамары Поповой, руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg, разница в цене квартир и таунхаусов, как правило, не превышает 20-25 процентов.
Например, в жилом комплексе "Близкое" можно приобрести трехкомнатную квартиру стоимостью чуть более 6 миллионов рублей или можно добавить еще полтора-два миллиона и приобрести таунхаус, но уже большей площади.
Такой формат жилья интересен и для девелоперов. Надежда Башбынар, генеральный директор Storm Properties, считает, что привлекательность МФК для девелопера заключается в синергии различных функций, которая при правильной настройке приводит к ускорению темпов реализации проекта в целом. Это может касаться как коммерческого комплекса, например с офисами и гостиницей, так и загородного коттеджного поселка с различными типами предложения - от участков без подряда до квартир.
Наталья Круглова, директор бизнес-направления Недвижимость компании Strategy Capital Advisor, видит два ключевых преимущества таких комплексов: "Первое: меньшие потери площадей, поскольку неподходящие площади для одной функции могут быть вполне подходящими для другой. Например, первые этажи могут быть отданы под магазины, рестораны, салоны красоты, детские дошкольные учреждения, мойки машин и проч., подвальные помещения позволяют разместить спортивную инфраструктуру и инфраструктуру хранения. Второй важный плюс - это сроки окупаемости. К примеру, жилье позволяет обеспечить быстрый возврат инвестиций, а коммерческие функции обеспечивают длинный денежный поток и возможность капитализации недвижимости".
Однако преимущества многофункциональности могут обернуться проблемами, если с набором этих функций переборщить. "Самое сложное при реализации подобных комплексов - настройка баланса различных функций, организация логистики таким образом, чтобы функции не "спорили" друг с другом, а дополняли и были экономически эффективны", - говорит Надежда Башбынар.
Кроме того, как объясняет Наталья Круглова, чем больше функций, тем меньше приватности, поэтому в премиальных проектах редко бывает больше одной-двух дополнительных функций. Вслед за приватностью страдает безопасность проекта. И часто вслед за возникновением дополнительных функций, увеличиваются расходы жильцов на эксплуатацию общественных пространств, особенно если физически дополнительные объекты недвижимости остаются на балансе управляющей компании.
Каким же должен быть мультиформатный комплекс, чтобы и девелопер свою выгоду не упустил, и жильцам было комфортно? "Комплексы должны быть малоэтажными, с большей площадью квартир и большим числом комнат по сравнению с городскими аналогами, особенно в условиях ограниченного бюджета, - считает Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. - Следует увеличить долю территории под озеленение, чтобы была возможность создания качественной рекреационной составляющей в рамках жилого комплекса".
По мнению Натальи Кругловой, застройщик должен тщательно работать с маркетинговой концепцией проекта и заранее понимать, какой набор дополнительных функций будет создавать привлекательность проекту, где нужна школа, а где - спортивный клуб. "В крупных комплексах экономкласса не нужно ни химчисток, ни моек, как показывает практика. Но зато требуются дошкольные учреждения, а часто и школы (если комплекс по-настоящему крупный). В домах бизнес-класса уместны фитнес, ресторан, нужны салоны красоты, мойки, химчистки и проч., - говорит она. - Приветствуется наличие образовательной инфраструктуры. Огромным плюсом является наличие в шаговой доступности облагороженной зеленой зоны. Элитные дома обычно обходятся меньшим количеством дополнительных сервисов (они становятся нерентабельными для операторов этих сервисов из-за незначительного числа пользователей), но наличие приватного спортивного клуба, бассейна, а также общественной зоны, которая может быть использована для нужд жильцов, приветствуется".
Впрочем,как говорит Наталия Немчанинова, советник генерального директора по продажам компании ОПИН, сейчас мы наблюдаем, что мультиформатные коттеджные поселки значительно сократили свое присутствие в Подмосковье. Сегодня доля загородных мультиформатных комплексов в Московском регионе составляет порядка 5 процентов от общего числа проектов. Недвижимость такого формата стала массово появляться на столичном рынке в период кризиса. Девелоперы старались максимально использовать свои земельные активы, расширяя возможности покупки и аудиторию проекта. "Однако сегодня мы не считаем, что такие объекты пользуются активным спросом у покупателей, - говорит Немчанинова. - Число мультиформатных комплексов значительно сократилось в последнее время в основном из-за того, что территория в пределах 30 км от МКАД, где экспонируются такие объекты, на сегодняшний день преимущественно развивается за счет многоквартирных проектов городского типа, наиболее популярными среди них считаются малоэтажные комплексы. Как правило, городская застройка является драйвером развития инфраструктуры и транспортного сообщения московской области". По данным аналитического центра ОПИН, многоквартирные проекты занимают около 30 процентов от объема предложения новостроек на рынке Подмосковья.