Даже кризис не смог умерить энтузиазм застройщиков - в прошлом году в городе ввели 1,7 млн квадратных метров жилья, за восемь месяцев 2015 - уже 1,3 млн. А комфортность проживания резко снижается. Как подсчитали аналитики, в некоторых районах города плотность населения уже доходит до семи тысяч человек на квадратный километр, для сравнения, в бразильских фавелах она составляет 3,5 тысячи.
- Сейчас в краевом центре строится 5,5 млн "квадратов" - это площадь всех жилых домов Якутска, который мы, по сути, впихиваем в Краснодар, - говорит генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько. - С начала года объем строительства вырос на 8,5 процентов, и компании продолжают закладывать новые объекты. За полтора года в Краснодаре в два раза увеличилось количество непроданных квартир, и сегодня их уже 55 тысяч. Средняя цена квадратного метра жилья эконом-класса упала до 35,6 тысячи рублей. Рентабельность строительства едва ли доходит до семи процентов. Крайне высокая конкуренция на рынке, низкая окупаемость, плохое развитие инфраструктуры, снижение спроса могут привести к банкротству застройщиков.
Проблему признают и участники рынка. "Сегодня, по моим сведениям, у 40 компаний возникли сложности, они останавливают стройки. Им нужно кооперироваться, стучаться в банки. Тяжелые времена будут продолжаться довольно долго. Первые улучшения мы, возможно, сможем увидеть только в 2017 году", - считает президент одной из крупнейших в Краснодаре строительных компаний "Девелопмент-Юг" Сергей Иванов, сообщивший, что, скорее всего, смогу продать в нынешнем году в два раза меньше квадратных метров, чем в 2014-м.
По мнению Володько, нужно снижать объемы строительства прямым регулированием, проще говоря, ограничивать количество разрешений, и выдавать их только на те объекты, где будет создана нормальная транспортная и социальная инфраструктуры. Пока же город каждый день задыхается в пробках, которые возникают уже и в выходные дни. В новых микрорайонах катастрофически не хватает детских садов, школ и лечебных учреждений.
Как отмечает председатель краснодарского Общественного совета по развитию городской среды "Помоги городу" Елены Шувалова, сегодня в Краснодаре по неофициальным данным живет 1,3 млн человек. При этом около 40 процентов тех, кто покупает квартиры в кубанской столице - это приезжие из других регионов.
- У нас жилье - одно из самых дешевых в стране. В город въезжает огромное число людей с небольшим количеством денег, им всем нужны дороги, детские сады, школы и рабочие места. Необходимо создать пул застройщиков, и разрешить возводить только благоустроенные микрорайоны, запретив точечную застройку, - считает Шувалова.
У строительных компаний своя правда.
- Если застройщик имеет право на землю, собрал пакет документов для получения разрешения на строительство и в установленном законе порядке обращается в государственный орган, нет причин для того, чтобы это разрешение не выдать, - говорит вице-президент ГК "Европея" Алексей Трушин
При этом не все эксперты согласны с предложением искусственно остужать пыл строителей.
- Несмотря на то, что в России за последние годы резко вырос показатель общей площади жилья на человека (примерно до 24 квадратных метров), он все еще кардинально отличается от среднеевропейского (35-45 "квадратов"). Вряд ли сейчас целесообразно искусственно ограничивать застройщиков, так как это приведет к тому, что отрыв РФ от развитых стран перестанет сокращаться, - считает аналитик ИХ "Финнам" Тимур Нигматуллин. - В любом случае, властям нужно улучшать качество регулирования в отрасли, чтобы застройщики вместе с возведением недвижимости больше инвестировали в дорожную и социальную инфраструктуру. Взамен им можно предложить помощь в подключении инженерных сетей и выделении земельных участков.
Власти города также не разделяют мнения пессимистично настроенных экспертов, и считают, что рынок все отрегулирует сам.
- Мы прогнозируем, что в этом году будет введено порядка 1,8 млн квадратных метров жилья, - рассказывает директор департамента архитектуры и градостроительства Краснодара Игорь Мазурок. - Это определенная инерционность строительного комплекса. Мы видим, что сохраняются миграционные потоки, это обусловлено событиями на Украине и традиционным переездом жителей северных районов России в Краснодарский край. Думаю, что тенденция не изменится, но снижение количества вводимых квадратных метров произойдет. Рынок создает предпосылки к тому, что гонка за "квадратами" закончится. Ограничивать же застройщиков специально вряд ли не получится.
По его мнению, сегодня в выигрыши будут те компании, которые предлагают жилье на благоустроенной территории с зелеными зонами и магазинами поблизости. Главный архитектор также отметил, что сегодня количество разрешений на строительство плавно снижается, в основном, продлеваются уже ранее выданные документы, при этом в город приходят более устойчивые в финансовом плане компании. Управлять же процессом нужно не с помощью ограничений, а используя другие механизмы, главным из которых является генплан, добавляет Мазурок.