Новости

30.11.2015 00:41
Рубрика: Экономика

Жилье построят в зоне

При реновации промзон появятся и офисы, и жилье
С кризисом возможность у людей купить жилье снизилась как минимум в два раза. Об этом говорят сами застройщики и предупреждают: если не будет поддержки строительной отрасли, то в ближайшее время большинство компаний обанкротится.

По крайней мере, такое мнение высказали 43 процента участников форума лидеров недвижимости MREF-2015. Как можно поддержать спрос на жилую недвижимость, удается ли строительным компаниям оптимизировать свои расходы? С этими и другими вопросами "Российская газета" обратилась к первому заместителю председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елене Николаевой.

Елена Николаева: Сегодня "вымываются" с рынка компании, не имеющие подушки безопасности.

Елена Леонидовна, действительно спрос на жилую недвижимость сейчас ниже некуда?

Елена Николаева: Сегодня сложились предпосылки для "вымывания" с рынка компаний, не являющихся крупными застройщиками и не имеющими достаточной "подушки безопасности". В результате по вполне объективным причинам может произойти укрупнение рынка. Дело в том, что сейчас крупные компании-застройщики чувствуют себя более уверенно, однако и у них запас прочности по объективным причинам сильно истощен. Ситуация и по спросу на недвижимость, и по реализации проектов все более сложная, и это вызывает серьезную озабоченность, что касается и лидеров рынка недвижимости. Даже крупные застройщики сейчас пересматривают свои планы продаж, сроки вывода новых объектов на рынок. Многие проекты замораживаются, проводится реструктуризация внутри строительных компаний, которые вынуждены оптимизировать расходы.

Но, конечно, речи о масштабной остановке строительства жилых проектов не идет. Об этом свидетельствует и статистика: за 9 месяцев этого года в России ввели в эксплуатацию 694,1 тыс. квартир общей площадью 52 млн квадратных метров. Это даже на 7 процентов больше, чем в прошлом году. Однако необходимо понимать, что сейчас идет достройка объектов, которые начали возводить два-три года назад, потому настоящий провал может наступить чуть позже - если не принять оперативных мер поддержки. Почти 10 процентов московских и около 44 процентов застройщиков Подмосковья задерживают сроки ввода жилья.

О падении спроса говорит и готовность застройщиков идти на прямые меры стимулирования спроса - к примеру, на предоставление скидок. К примеру, по данным аналитического агентства R-WAY, в Москве и Подмосковье продолжается действие скидок на покупку недвижимости, причем максимальные размеры скидок в этом году достигают 15 процентов в Москве и 17 процентов в области. В прошлом году они редко превышали 2 процента.

Какими механизмами сегодня можно поддержать спрос на жилую недвижимость?

Елена Николаева: Несмотря на предпринятые государством меры для поддержки спроса на строительном рынке, проведенный совместно РАСК и НОЗА анализ рынка новостроек показал, что этого недостаточно. Так, за 8 месяцев прошлого года было построено 21,6 млн квадратных метров, а за этот же период в этом году - на 9,7 процента больше (23,7 млн кв. м). На первый взгляд ситуация выглядит вполне позитивной. Однако это не совсем соответствует реальному положению дел, потому что только один показатель, такой как рост ввода, не показывает реального состояния дел на рынке недвижимости.

Почти 10 процентов московских и около 44 процентов застройщиков Подмосковья задерживают сроки ввода жилья

Есть мнение, что самая действенная мера поддержки спроса сейчас - это ипотека…

Елена Николаева: Главная задача - это простимулировать спрос, что в сегодняшней ситуации означает принятие решения о субсидировании ипотечных ставок. Это крайне важно, поскольку, к примеру, 85 процентов квартир в Подмосковье продается именно с использованием ипотечных средств. А 25 процентов всех квартир в Московском регионе продается с помощью именно субсидированной ипотеки. По данным на начало сентября 2015 года, число выданных ипотечных кредитов составило 396,3 тысячи, что ниже аналогичного периода предыдущего года на 26 процентов. Динамика объемов выданных ипотечных кредитов в 2015 году позволяет предположить, что к концу года снижение может составить 30 процентов и достигнет уровня 2013 года.

Если сопоставить число выданных кредитов за первое полугодие 2015 года (280,4 тыс.) с числом зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) с привлечением кредитных средств (72,2 тыс.), то заметим, что каждый четвертый кредит приходится на дольщиков.

Предпринятых мер по субсидированию процентной ставки по ипотечным кредитам на покупку жилья на первичном рынке недостаточно. Выходом из сложившегося положения видится в снижении ставки по ипотечным жилищным кредитам до 7 процентов годовых - хотя бы сроком на первые 3 года кредитования. Такое решение, конечно, потребует от государства почти 10-15 млрд рублей ежегодно в течение трех лет. Однако это может дать и поступление новых налогов в федеральный и региональные бюджеты, и увеличение темпов строительства, что, в свою очередь, позволит многим российским семьям улучшить свои жилищные условия.

Кроме того, я бы предложила относить жилье моложе одного года к категории "первичное жилье", что позволит увеличить объем спроса на первичном рынке.

Другая, на мой взгляд, действенная мера - ввести субсидирование процентной ставки по проектному финансированию при строительстве объектов комплексного освоения территорий.

Сегодня в Москве уже реализуется масштабная программа по развитию бывших производственных и депрессивных зон города

Сегодня очень активно обсуждаются поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве. Какие изменения предлагается внести?

Елена Николаева: Депутаты Госдумы и представители профессионального сообщества обсуждают вариант создания механизма санирования застройщиков, использующих средства дольщиков при возведении многоквартирных домов.

Необходимо повышать информационную открытость застройщиков. Граждане, выступая, по сути, соинвесторами строительных проектов, должны понимать, с кем они имеют дело. Обязательному раскрытию должна подлежать информация о земельном участке, на котором ведется строительство, данные о размере собственных средств застройщика, вложенных в каждый проект. Раскрытие этой информации должно осуществляться как перед участниками долевого строительства, так и перед страховыми компаниями.

Есть и другие варианты привлечения финансовых источников в строительстве - в том числе через проектное финансирование и введение банковской модели в 214-ФЗ.

Идет активная маркетинговая активность застройщиков: проводятся акции, предлагаются бонусы для покупателей

Еще одной эффективной мерой стимулирования спроса, по моему мнению, может стать программа АИЖК "Стимул" - в первую очередь для объектов жилищного строительства высокой степени готовности сроком на один год. За шесть лет реализации этой программы было построено более 5,5 миллиона кв метров жилья. Среди срочных антикризисных мер считаю также важным воссоздать в структуре АИЖК агентство по реструктуризации ипотечных кредитов. Это даст возможность однократно реструктуризировать свой ипотечный заем, если возникнут финансовые проблемы: потеря работы, временная нетрудоспособность и т.д.

Кроме того, застройщики смогут оптимизировать свои затраты и предложить рынку действительно доступное жилье, включившись в программу "Жилье для российской семьи".

Что касается объектов на низкой стадии готовности, необходимо систематически проводить мониторинг застройщиков, реализующих такие проекты для выявления возможных долгостроев и предотвращения появления обманутых дольщиков. Напомню, что в рамках программы мы планируем к 2017 году построить в России 25 млн кв. м жилья экономкласса. К концу первого полугодия 2015 года по программе было введено 500 тыс. квадратных метров жилья.

Также считаю важным рассмотреть возможность восстановления механизмов страхования застройщиков с помощью создания государственной перестраховочной компании, которая может быть основана на базе АИЖК и смогла бы заниматься строительными проектами как приоритетными.

Как правило, агрессивная среда заставляет искать новые возможности. Помогает ли введение санкций девелоперам? Как застройщики отреагировали на требования меняющегося рынка?

Елена Николаева: Застройщики в условиях меняющегося рынка ищут наиболее оптимальные пути для развития своего бизнеса. Ведь, несмотря на все предпринимаемые, в том числе и государством, меры поддержки отрасли, падение уровня продаж все равно есть. Об этом, в частности, свидетельствуют данные публичных компаний, которые размещают свою отчетность в открытых источниках. Все они зафиксировали падение продаж в сегменте жилой недвижимости. Соответственно, и стратегию своего дальнейшего развития девелоперы строят с учетом новых реалий. Корректируются сроки вывода новых объектов, оптимизируются затраты на существующие проекты. Многие девелоперы в 2015 году распродавали активы для досрочного погашения валютных кредитов и переориентировали площадки на более перспективные секторы: например, с коммерческой недвижимости на жилье среднего и экономкласса. Также мы наблюдаем достаточно сильную маркетинговую активность застройщиков: проводятся акции, предлагаются бонусы для покупателей. Это, безусловно, направлено на оживление рынка и повышение спроса. При этом существенного падения цен на рынке жилой недвижимости я бы ждать не стала. Очевидно, что когда маркетинговые ресурсы себя исчерпают, а себестоимость строительства жилья будет расти, застройщики будут вынуждены постепенно повышать цены.

Сейчас проходит публичное обсуждение законопроекта о развитии промышленных территорий, разработанного Минстроем России. Предлагается в него включить положение о создании рабочих мест при редевелопменте промышленных территорий. Как это будет выглядеть на практике?

Елена Николаева: Действительно, закон о комплексном развитии промышленных зон (№ 778665-6) прошел первое чтение в Госдуме и в осеннюю сессию может быть доработан ко второму чтению и принят. Это важная и полезная инициатива, продиктованная необходимостью создания благоприятной и здоровой среды на бывших промышленных территориях. Важно отметить, что подход к этому вопросу должен быть комплексным - речь должна идти именно о создании качественной среды проживания, со всей необходимой инфраструктурой, а не просто о постройке жилья на территориях бывших заводов.

Сегодня в Москве уже реализуется масштабная программа по развитию бывших производственных и депрессивных зон города. Промзоны в Москве занимают 18,8 тысячи гектаров, из которых 4,7 тысячи подлежат полной реорганизации, еще 7,8 тысячи - частичной. Начиная с 2013 года на территории промышленных зон столицы построили более 4 млн квадратных метров недвижимости, половина которой приходится на жилье. Всего же реконструировать предполагается почти 40 млн квадратных метров недвижимости. И одним из основных принципов при реорганизации стал приоритет создания большего числа рабочих мест. Это станет возможным за счет достижения баланса "жилье - рабочие места". В рамках проектов реновации промышленных территорий запланировано строительство и жилья, и объектов коммерческой инфраструктуры. На территории бывших производств предполагается создание бизнес-центров класса В+ и выше. Спрос на них будет, даже не сомневаюсь.