Новости

01.12.2015 00:45
Рубрика: Экономика

Сезон распродаж

Арендаторы ищут новые торговые площади
Рынок торговой недвижимости в регионах переживает не лучшие времена: скачок курса валют, падение товарооборота, снижение покупательской активности не могли не сказаться на этом сегменте. В то же время многие эксперты высказываются о происходящем в конструктивном ключе: если выбрать правильную стратегию, можно пережить этот кризис без ощутимых потерь.

Коммерческие условия были пересмотрены практически во всех региональных торговых центрах. Наиболее популярны такие инструменты, как переход на процент с оборота, рублевые договоры аренды, предоставление скидки по аренде для якорных и ключевых арендаторов. В среднем размер скидки в рублевом выражении варьирует от 15-20% до 30-40% в отдельных случаях. "В течение первых шести месяцев 2015 года ряд розничных операторов объявили о сокращении планов по развитию в регионах и закрытии торговых точек. Напротив, ряд других ретейлеров планируют активно развиваться в ближайшее время", - говорит директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов. От города к городу и от объекта к объекту уровень вакантных площадей сильно отличается. Средний показатель для города-миллионника сейчас составляет 7-8% против 5-6% в середине прошлого года.

При этом у многих ретейлеров сейчас повышенный интерес именно к регионам, поскольку в Москве развиваться попросту некуда, рынок буквально забит. Руководитель отдела аренды бизнес-парка "Гринвуд" Анна Скокова рассказывает, что в течение первого полугодия в регионах открылось восемь торговых центров с общей арендуемой площадью более 547 тысяч кв. м, причем речь идет не только о миллионниках, но и о более мелких городах - Барнауле, Магнитогорске, Ижевске, Мурманске. "Во время открытия каждого из них не функционировало 70% арендуемых площадей. Оставшиеся 30% - это продуктовый супермаркет и сопутствующая ему торговая галерея. Они станут основными источниками дохода, оставшееся пространство будет заполняться в течение двух-трех лет", - поясняет Анна Скокова.

В Санкт-Петербурге, по данным БЦИнформ, с начала года количество свободных коммерческих площадей увеличилось почти в два раза, с 1,2 млн кв. м до 2,5 млн. Стоимость аренды как по офисной, так и по торговой недвижимости снизилась в среднем на 8%.

В Нижнем Новгороде в начале ноября открылось сразу два крупных ТЦ, оба практически пустуют. Так же как и везде, активны продуктовые сети. "Рынок торговой недвижимости застыл, ротация арендаторов в массовом количестве закончилась за первую половину года, сейчас наблюдаются единичные сделки на рынке, и касаются они в основном "защищенных сегментов" товаров - это продукты питания, аптеки, детские товары. Общая картина в Нижнем Новгороде следующая. Ставки снижены в успешных торговых центрах процентов на 20, в основном за счет фиксации курса и перехода на процент от оборота. В менее успешных - снижение до 30%, местами до 50. Как правило, это объекты в области, где активность ретейлеров серьезно упала, либо сами объекты устарели или имеют серьезные ошибки в концепции", - сообщила региональный представитель Гильдии управляющих и девелоперов РФ, гендиректор компании "ИДЕМ" Екатерина Гресс.

В Перми на рынке аренды торговых площадей также наблюдается отрицательная динамика. По словам гендиректора пермской компании "Инвест-аудит" Егора Чурина, снижение с октября прошлого года по октябрь нынешнего составило 18%.

"Пожалуй, самая негативная тенденция - увеличение срока экспонирования объектов как по аренде, так и по продаже. Цены предложения по торговым площадям чуть выше 70 тыс. руб., примерно так же было и год назад. Сделки по центральным районам проходят в диапазоне 50-75 тыс. руб. за кв. м. Желающих продать намного больше, так что налицо рынок покупателя", - рассказал гендиректор компании "БриГ-Девелопмент" Владимир Федорченко.

В Екатеринбурге, как говорят риелторы, арендные ставки и цены продажи по торговым помещениям достигли уровня 2008-2009 гг. "На ликвидные объекты цена снижается незначительно. На неликвид она может падать бесконечно - сейчас есть даже такие варианты, когда площади сдаются бесплатно или за символическую цену 150 рублей за кв. м только для того, чтобы арендатор платил коммуналку и снял эти затраты с собственника", - говорит руководитель агентства недвижимости "Линк" Максим Кондрашин.

В то же время эксперты сохраняют оптимизм: кризис в умелых руках превращается в инструмент развития. "Арендодатели активно ищут новых арендаторов, концепции, идеи развития. И те, кто ищет, находят! Все чаще мы получаем запросы на реконцепцию ТЦ, и все больше трансформация проходит по новым сценариям, с более социальной направленностью. Например, в одном из торговых центров Уфы, где творческие пространства, новые форматы организации торговли позволили не только не потерять, а нарастить трафик посетителей. Многие управляющие компании сейчас озабочены выбором методик и инструментов подсчета трафика и получения объективных данных о выручках арендаторов. Такие инструменты на рынке уже появились, думаю, через пару лет будут апробированы и отобраны хорошие варианты, появятся определенные стандарты. Рынок становится более открытым, участникам приходится делиться информацией", - отмечает Екатерина Гресс.

Для арендаторов сейчас самое время переговоров с арендодателями о снижении ставок либо поиска новых площадей. Иногда удается найти предложение, буквально не выходя из бизнес-центра. "Компания снимала офисное помещение в одном из бизнес-центров, где собственником является не одно юридическое лицо, а разные. Наш клиент снимал офисный блок более 300 кв. м у одного из них, причем расчеты производились в долларах. Из-за скачка курсов валют расходы на аренду выросли в два раза, и клиент обратился к собственнику с предложением пересмотреть арендную ставку, но владелец настаивал на прежних условиях. Арендатор не стал вести долгих переговоров и тут же заключил рублевый контракт с владельцем аналогичного блока на другом этаже. Переезд занял всего два дня, причем практически не причинив неудобств и убытков, даже серверную комнату менять не пришлось", - рассказала управляющий партнер W1 Evans Анна Левитова.

Инфографика "РГ" /. Фото: Леонид Кулешов / Елена Березина
Экономика Бизнес Экономика Недвижимость Коммерческая недвижимость