Новости

17.12.2015 04:20
Рубрика: Экономика

Сдают позиции

Рынок аренды коммерческой недвижимости перенасыщен
Бум строительства торговых центров в крупных городах пришелся на последнее десятилетие. Но сейчас, похоже, процветание различных моллов и сити заканчивается: аренда дорожает, покупательский спрос снижается из-за дороговизны и инфляции, многие иностранные компании вообще уходят с российского рынка. Как выглядит ситуация на дальневосточном рынке коммерческой недвижимости, узнавали корреспонденты "РГ".

В дефиците - парковки

Еще два года назад сложно было найти пустующие площади в торговых центрах Владивостока. Сегодня увидеть табличку "Сдается" можно в каждом из них.

Одну из причин этого специалисты видят в насыщении рынка. Но, как считает Валерий Курочкин, руководитель отдела продаж Estate brokerage group - компании, специализирующейся на работе с коммерческой недвижимостью, главным фактором, повлиявшим на высвобождение торговых мест, стала экономическая ситуация.

- Раньше торговые центры могли смело диктовать условия арендаторам, порой заведомо невыгодные. Сейчас у последних появился выбор: всегда можно поискать более сговорчивых арендодателей. Торговые сети приостановили свое развитие, и рынок встал. Соответственно, уменьшился доход от эксплуатации недвижимости, - объясняет он.

Сыграло роль и падение курса рубля по отношению к доллару. В свое время арендную ставку прикидывали в долларах, фиксировали в рублях. Сейчас ее повышение соразмерно курсу разорило бы арендаторов, поэтому с этой точки зрения доход владельцев коммерческой недвижимости тоже снизился.

Касается это не только торговли. Если лет пять-семь назад можно было пересчитать по пальцам офисные центры, то сейчас и здесь появился выбор.

- Неразумные арендодатели, которые не хотят идти навстречу клиентам, вообще могут потерять доход, - замечает собеседник "РГ", подчеркивая, что при этом есть такие здания, владельцы которых могут не беспокоиться - арендатор найдется всегда. Эксклюзивом считается наличие у расположенного в центре города бизнес-центра собственной парковки. Такие примеры во Владивостоке наперечет, и стоимость квадрата в них заметно выше средней. К слову, сейчас ставка аренды офисных площадей составляет в среднем 850 рублей против тысячи полтора года назад.

В Якутии власти надеются за счет изобилия торговых площадей решить проблему нехватки детсадов

А вот на стоимость аренды складских помещений экономическая ситуация практически не повлияла. Долгое время цены в этом сегменте почти не меняются: квадратный метр теплого склада стоит 300-350 рублей в месяц, холодного - 150-200.

Раньше портовый Владивосток задыхался от нехватки складских комплексов, некоторые компании вынуждены были искать площади в других городах, вплоть до Хабаровска. Сейчас проблема частично разрешилась - в районе Артема заканчивается строительство третьей очереди логистического центра. Когда он будет полностью запущен в эксплуатацию, дефицит для региональных операторов практически исчезнет. Правда, в черте Владивостока современных складских площадей по-прежнему не хватает. Режим свободного порта подразумевает увеличение грузооборота, и, значит, проблемы останутся.

Нет худа без добра

Походы по торговым центрам Якутска показывают, что коммерция приходит в упадок. В некоторых крупных комплексах добрая треть помещений, предназначенных под бутики, пустует.

На въезде в город аншлаг, укрепленный на стене нового здания у оживленной трассы, с лета предлагает потенциальным арендаторам помещение, которое можно использовать под базу или оптовый магазин. В другие времена это объявление не продержалось бы и недели - место-то бойкое. Теперь на нем уже выцвели буквы.

Вообще, вывеска "Сдается в аренду" стала в городе одной из самых распространенных. Между тем статистика отнюдь не фиксирует спада в торговой отрасли. По данным территориального органа Росстата, оборот розничной торговли как продуктами, так и непродовольственными товарами в январе-октябре 2015-го в Якутии не упал, а даже вырос по отношению к тому же периоду прошлого года. В обоих случаях прибавка в сопоставимых ценах составила 1,6 процента.

Чему верить? Самое удивительное в том, что неплохие цифры и внешние признаки упадка в торговле не противоречат друг другу. Просто в городе за последние годы было построено столько торговых центров и других подобных объектов, что наступило перенасыщение.

Выгоду из ситуации пытаются извлечь муниципальные власти, надеясь за счет изобилия торговых площадей в какой-то мере решить проблему нехватки детских садов.

- Сейчас администрация Якутска активно работает с предпринимателями по выкупу помещений, которые после реконструкции можно использовать под детсады и другие подобные учреждения, - рассказала "РГ" заместитель мэра по социальным вопросам Евдокия Евсикова. - Нам есть из чего выбирать.

Любопытно, что на этом фоне городские власти никак не могут переделать под детский сад принадлежащее муниципалитету здание бывшего торгового центра "Факел", хотя разговоры об этом ведутся с 2010 года.

- В том-то и дело, что оно принадлежит городу. Здание требует серьезной реконструкции, а у муниципалитета на ее проведение нет денег. На этот счет сейчас тоже работаем с бизнесом, - пояснила Евдокия Евсикова.

Основной вариант подобных сделок - оплата реконструированных и выкупленных помещений по частям. Некоторым предпринимателям выгоднее продать объект в рассрочку, нежели содержать наполовину пустующее здание в надежде на лучшие времена.

Кризис еще впереди

Как отмечают в крупнейшем торговом центре Южно-Сахалинска - "Сити Молле", снижения потока потенциальных покупателей не произошло.

- В качестве "антикризисных мер" мы проводим различные мероприятия: от показов модных коллекций до масштабных распродаж. Регулярно проходят выставки товаров. В этом году свои товары неоднократно представляли индийские и японские производители. Все это позволяет поддерживать трафик на достаточно высоком уровне, - отмечает директор компании-владельца "Сити Молла" Константин Резницкий.

Тем не менее повышать арендные платежи, помимо установленных договорами с арендаторами ежегодных индексаций в размере официального уровня инфляции, руководство торгового центра в ближайшее время не планирует.

- Мы с пониманием относимся к нашим арендаторам, которые сейчас переживают достаточно непростые времена. Практически все говорят о снижении оборотов торговли, - подчеркивает Резницкий.

В других местах ситуация намного хуже. Арендаторы старейшего торгового центра Южно-Сахалинска "Дом торговли" отмечают серьезное снижение потока покупателей. Такие же оценки дают в центрах "Панорама", "Рояль".

В министерстве сельского хозяйства, торговли и продовольствия Сахалинской области отмечают, что на сегодняшний день количество торговых площадей в регионе превышает нормативные показатели практически в два раза. Поэтому перед региональными властями стоит задача не столько развития торговых сетей, сколько насыщения их товарами местных производителей.

Экономика Недвижимость Коммерческая недвижимость Филиалы РГ Дальний Восток ДФО Сахалинская область ДФО Якутия ДФО Приморский край
Добавьте RG.RU 
в избранные источники