Поделиться
По словам управляющего партнера Knight Frank Сергея Гипша, на рынке коммерческой недвижимости сейчас наблюдается очень высокая турбулентность, однако девелоперы постепенно к ней привыкают. Такого же мнения придерживается вице-президент RD Group Татьяна Хорева, которая считает, что сейчас происходит переформатирование рынка недвижимости.
Все игроки коммерческого сектора недвижимости пересматривают свои планы, ищут варианты сокращения издержек. Такого еще никогда не было. К концу года эксперты отмечают беспрецедентно высокий объем вакансий офисных площадей. Только в Москве пустуют 3 млн кв. м. В следующем году, как заверил Сергей Гипш, бума офисного строительства не ожидается, а некоторые девелоперы начнут переходить в расчетах на рубли.
Больше всего инвестиций в этом году было направлено в офисную недвижимость - 47%. На торговую и складскую пришлось 29% и 15% соответственно. Активы, расположенные в столице, остаются самыми привлекательными для инвесторов: в Москву вложили 99% от общего объема средств за III квартал 2015 года. В Санкт-Петербурге объем сделок составил 8,2 млн долларов.
Однако надежды на скорый возврат инвестиций не оправдались. Судя по оценкам девелоперов, в следующем году инвестиционного бума в коммерческую недвижимость ждать не приходится. Строить никто ничего не планирует, хорошо бы реализовать то, что уже есть. В офисной недвижимости будут доминировать сделки по продлению договоров аренды, отмечают в Knight Frank.
Параллельно растет объем свободных площадей в торговых центрах. В столице он достиг рекордного значения - 11% и, скорее всего, в следующем году количество вакантных площадей у торговых операторов только вырастет. Так, по оценкам JLL, совокупная торговая площадь ТЦ Москвы достигает 4,57 млн кв. м, при этом 7,5% из них вакантны. Дело в том, что посещаемость некогда популярных у столичных жителей торговых центров за год снизилась почти на 12%. "Мы не ожидаем значительного увеличения свободных помещений на рынке и превышения этого рекорда в ближайшей перспективе в связи с постепенным заполнением арендаторами введенных за последнее время объектов и снижением объемов нового ввода, - рассказала "РГБ" директор по России и СНГ, начальник департамента торговых площадей компании JLL Татьяна Ключинская. - С ростом конкуренции среди ТЦ диалог между собственником и арендатором изменился. Девелоперы стали более гибкими в переговорах в стремлении достигнуть минимального уровня свободных площадей в своих объектах, чтобы сохранить и увеличить привлекательность ТРЦ для потребителя".
Ситуация в складской недвижимости несколько лучше. Но, как отмечают эксперты, в этом году было введено наполовину объектов меньше, чем в прошлом. Рекордный объем сделок был зафиксирован в Москве - небывалый интерес отмечен к объектам ретейла. Но и здесь, по данным Knight Frank, на протяжении всего года доля вакантных площадей зашкаливает - на рынке свободно около 1 млн кв. м качественных складов (9,5%). По итогам года в стране будет введено 1,3 млн кв. м складов, из них больше половины приходится на Московский регион - 800 тыс. кв. м. Это в два раза меньше, чем в 2014 году.
Однако игроки рынка не теряют оптимизма. "Несмотря на текущую экономическую ситуацию, инвестиции в коммерческую недвижимость сохранились, однако размер как крупнейших сделок, так и общий объем вложений сократился на 50%. Такая ситуация на рынке свидетельствует об отложенном спросе, и уже в следующем году количество сделок может вырасти. Мы ожидаем заключения новых сделок уже в I-II кварталах 2016 года", -считает Хорева.
Одной из тенденций последних лет было строительство большого количества спекулятивных объектов, которые рынок тут же поглощал. Сейчас более актуальным становится возведение объекта под заказчика - build-to-suit. Сами же компании со следующего года планируют вести более детализированную политику, анализируя, в каких регионах необходимо строить супермаркеты, а в каких - торговые сети.