Чуть ли не ежедневно средства массовой информации рассказывают о диких случаях, когда совершенно нормальная, законопослушная семья покупает квартиру, продав все, что есть, получив кучу долгов и кредитов, а в итоге оказывается на улице. Выясняется, что когда-то их новая квартира "ушла" от прежнего собственника и незаконно оказалась на рынке жилья. Естественно, новоселы ничего не знали. Ужас ситуации в том, что никто, никакой риелтор не может дать стопроцентной гарантии чистоты квартиры. Такое может произойти и с новостройкой, и с жильем на вторичном рынке. Почти всегда криминальное прошлое квартиры вылезает спустя годы. Судебные перспективы исков собственников - муниципалитетов или отдельных граждан к новым честным хозяевам не оставляют последним почти никаких шансов.
Сегодняшняя судебная статистика лишь подтверждает актуальность и остроту проблемы. Не зря совсем недавно Верховный суд РФ подготовил специальный обзор судебной практики по искам местных властей к собственникам квартир, когда покупатель по решению суда может лишиться (и чаще всего - лишается) своего жилья.
Гражданину, правда, от этих судебных разъяснений не легче. Он остается и без денег, и без жилья. Квадратные метры суд в большинстве случаев возвращает собственнику, а деньги несчастный покупатель должен выбивать сам, разыскивая мошенников, которых часто даже профессиональные сыщики найти не могут.
Но если мошенник найден и на него надеты наручники, он, как правило, оказывается официально бедным.
В пояснительной записке к будущему закону сказано следующее - несмотря на то, что суды должны установить, каким способом имущество выбыло из владения собственника, права добросовестных приобретателей, в частности, право на жилище, нарушаются уже при истребовании у них госорганами и органами местного самоуправления ранее незаконно приватизированных жилых помещений.
Кстати, этот законопроект будет разработан в рамках исполнения декабрьского поручения правительства РФ. Изменения будут в статье 302 ГК. Эта норма предусматривает истребование жилья у добросовестных приобретателей в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли - незаконным способом. Речь, в частности, идет о тех случаях, когда граждане, удостоверившись в ЕГРП в отсутствии обременений, покупают на вторичном рынке квартиру, а позже выясняется, что ее первую приватизацию мошенники провели незаконно. Например, на регистрацию предъявили липовые договоры приватизации. Установив такой факт, тот же самый орган, который допустил мошенническую приватизацию, подает к новому собственнику иск об изъятии квартиры и выселении. Законопроект должен будет обеспечить дополнительную защиту граждан - добросовестных приобретателей при обращении госорганов и с исками об истребовании их жилья.
Сегодня по российскому законодательству добросовестным приобретателем считается гражданин или юридическое лицо, которые не знали и не могли знать о том, что приобретают недвижимость у лица, которое не имеет право отчуждать. Статус добросовестного покупателя дает человеку возможность в некоторых случаях отстоять приобретенное жилье. Если все же квартиру придется возвратить, то требование о возврате средств, потраченных на покупку имущества, предъявляется к тому, кто на сделке выступил в качестве продавца. Если, конечно, его можно найти.
Кроме того, бывший владелец отнятой квартиры имеет право потребовать возмещения затрат, понесенных им для улучшения этого имущества (стоимость ремонта). Величина этого возмещения не может превышать цену жилья.
Если предъявить иск некому, то добросовестный приобретатель имеет право на получение разовой компенсации из средств федеральной казны. Правда, выплачивается она в размере не более 1 миллиона рублей (но не выше стоимости жилья) и после того, как истек год после выдачи судом исполнительного документа, но возврат средств или недвижимости так и не осуществлен, то есть решение суда не исполнено.
А как быть бывшему собственнику, которому не удалось вернуть себе отнятое жилье? Пострадавший собственник должен предъявить претензии к тому, кто был продавцом, и потребовать у него деньги. Если и это не получится, он также имеет право на получение компенсации из средств бюджета.
И еще момент - на все иски, связанные с изъятием имущества, распространяется срок исковой давности 3 года. По его истечении суд вправе отказать бывшему владельцу в иске.