Продажи комнат на Урале упадут из-за поправок в закон

Поправки в федеральное законодательство, касающиеся обязательной нотариальной формы сделок с имуществом несовершеннолетних, были внесены еще 29 декабря 2015 года и тут же вступили в силу. В пылу праздников и каникул никто не успел оценить новогодний подарок от законодателей. А вот к февралю на рынке появились первые отголоски: в Екатеринбурге возникли проблемы с продажей коммуналок.

Для тех, кто пропустил выход 391-ФЗ, поясним, что любая сделка с недвижимостью и землей, полностью или частично принадлежащей гражданам моложе 18 лет, отныне проводится только в нотариальной форме. Кроме того, виза нотариуса обязательна в случаях, когда доля в праве общей собственности переходит постороннему лицу, активы находятся в доверительном управлении или опеке, принадлежат ограниченно дееспособным. Исключение сделано лишь для дарственных несовершеннолетним и наделения их долями через материнский капитал - здесь все оставили на усмотрение сторон.

- Закон направлен на защиту граждан при продаже доли имущества постороннему лицу. Нотариус может запросить данные в органах опеки, проверить дееспособность лиц, подписывающих договор, - комментирует новые нормы Лариса Гашкова, заместитель руководителя управления Росреестра по Свердловской области.

По словам Рустема Галеева, исполнительного директора Уральской палаты недвижимости (УПН), риелторское сообщество к новациям отнеслось неоднозначно. Сегодня в долевой собственности у несовершеннолетних находится довольно много объектов. К примеру, все квартиры, которые приобретались в ипотеку с помощью маткапитала.

- С правовой точки зрения вроде бы это благо: появились лица, несущие ответственность за чистоту сделок в данном сегменте. С другой стороны, есть сомнения, что нотариусы будут нести эту ответственность в полной мере. Придется если что, доказывать вину в их действиях. Ну и любые допуслуги - это дополнительные расходы для продавцов, - замечает Рустем Галеев.

Согласно Налоговому кодексу тариф за нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости составляет 0,5 процента от суммы сделки, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч. Тариф за передачу документов в регистрационные органы по защищенным электронным каналам связи - тысяча рублей. Кроме того, в Свердловской области утвержден технический тариф для нотариусов, "потолок" которого - 10 тысяч. При том что риелторы берут в среднем за свои услуги 60 тысяч рублей, несложно подсчитать, во что обойдется родителям дополнительная защита прав несовершеннолетних владельцев квартиры.

С точки зрения обывателя ситуация выглядит немного странно: именно в тот момент, когда цены на "вторичку" поползли вниз (снизилась покупательская способность населения), по сути, вводится косвенный налог на продажу. Плюс народная нелюбовь к нотариусам - можно предположить, как люди в массе своей воспримут новшество.

Нотариусы уверяют, что полностью готовы к работе по новым правилам. Но тут же признаются: после того как была создана Федеральная служба госрегистрации, львиная доля сделок идет через нее. И даже после принятия 391-ФЗ увеличения потока клиентов в нотариальных конторах не заметно. Косвенно это подтверждают данные Росреестра: в 2015 году в регионе зарегистрировано свыше 761 тысячи прав, ограничений и обременений на недвижимость, из них только 90 тысяч - в нотариальной форме. Для сравнения: в Санкт-Петербурге через нотариусов проходит почти половина сделок.

- Видимо, народ раскачивается, - рассуждает Петр Дьячков, управляющий делами Нотариальной палаты Свердловской области.

На вопрос, почему расширение полномочий считают панацеей от "черных риелторов", сговоров продавца с нотариусом и тому подобных схем, он дает довольно обтекаемый ответ:

- Дополнительная проверка снизит риски мошенничества. На Среднем Урале нет ни одного случая привлечения нотариусов к ответственности за противоправные действия. Делается все, чтобы институт был независимым и объективным.

- Между Росреестром и Нотариальной палатой РФ заключено соглашение, согласно которому нотариусы полностью отвечают за проверку легитимности сторон сделки, подлинность бумаг, предоставленных на регистрацию и т.д., - добавляет нотариус Елена Белянская. - На предварительную беседу участники договора приходят с правоустанавливающими документами. В ходе беседы мы выясняем соответствие воли и волеизъявления. Бывает, что люди, особенно пожилые, просто недопонимают, чего реально хотят: написать завещание или подарить квартиру внукам. В среднем проверка документов занимает один-два дня, после чего назначается сделка. В сложных случаях возможно увеличение срока до одного месяца.

Пока официальные лица дают позитивные комментарии, рядовые участники рынка жалуются на проблемы. В частности, они возникли у владельцев комнат в коммуналках и общежитиях секционного типа, где у жильцов имеется общая собственность.

- Преимущественное право на покупку у соседей появилось давно. Но раньше действовал определенный правовой механизм: отправляем телеграммы всем жильцам коммуналки, уведомляем их о своих планах, выжидаем положенный срок, если не отреагировали - выставляем объект на свободную продажу. Теперь же, по сути, нотариус не принимает документы на сделку, пока все несовершеннолетние соседи-собственники не откажутся от покупки официально. Причем, если ребенку уже исполнилось 14 лет, он должен прийти к нотариусу лично, с паспортом. Ладно, когда собственник комнаты отчитывается перед государством о том, что при продаже жилья не нарушил права своих детей, но почему он должен отвечать за права чужих? - комментирует екатеринбургский риелтор Лидия.

У нее самой в январе сорвались две "коммунальные" сделки. В одном случае в приватизации квартиры когда-то участвовало сразу трое несовершеннолетних. Мать двоих категорически не идет на контакт: бросает трубку. То ли пытается таким образом цену сбить, то ли просто зла на весь мир. Во втором случае дело застопорилось еще на стадии подготовки документов.

- Я думаю, аналогичные примеры есть и у других риелторов, просто они пока не набрали критическую массу. Этот сегмент недвижимости пользуется спросом у небогатого населения: молодых семей, родителей студентов и т.д. Если купля-продажа комнат будет сопряжена с большими сложностями, многие откажутся от таких вложений, - предполагает Лидия.

"РГ" обратилась за комментариями в УПН и к нотариусам. Первые пообещали провести разъясняющий семинар для риелторов, если проблема действительно встанет остро.

- Если соседей по коммуналке известили о продаже комнаты не телеграммой, как обычно поступают риелторы, а заказным письмом с уведомлением, нотариусу проще принять документы на сделку. Но она будет совершена не раньше месяца с даты вручения письма адресату, о чем в уведомлении ставится отметка "Почты России", - говорит Елена Белянская. - При этом надо понимать, что сделка, совершенная без нотариального отказа соседей - это все равно мина замедленного действия: дети из других комнат, достигнув 18 лет, теоретически могут заявить свои права через суд. Нечто подобное сейчас происходит с приватизированным жильем: сделки оспариваются в судах спустя много лет. С точки зрения буквы закона они не ничтожны, но оспоримы, чем и могут воспользоваться недобросовестные граждане. Я бы рекомендовала в таких случаях в договоре купли-продажи прописывать пункт о дополнительном риске покупателя.