Новости

18.02.2016 06:54
Рубрика: Экономика

Сдают без боя

Муниципалитеты Зауралья проигрывают предпринимателям споры о кадастровой оценке участков и объектов недвижимости
Для владельцев земли и коммерческой недвижимости снижение кадастровой стоимости объектов - порой вопрос жизни и смерти, ведь от этого зависит налог. Фото: Татьяна Андреева/РГ
Для владельцев земли и коммерческой недвижимости снижение кадастровой стоимости объектов - порой вопрос жизни и смерти, ведь от этого зависит налог. Фото:
В Курганской области гражданам и предпринимателям удалось в досудебном порядке снизить кадастровую стоимость земельных участков и объектов капитального строительства в общей сложности на 1,5 миллиарда рублей. В итоге муниципалитеты недополучили часть запланированных доходов, но защищать свои бюджеты не спешат.

По данным регионального управления Росреестра, в 2015 году в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 236 заявлений. Более половины из них от граждан, сто - от юрлиц и только два от органов госвласти и местного самоуправления. Подавляющее большинство обращений (211) касалось земельных участков, и по 140 из них приняты решения в пользу заявителей.

Напомним, кадастровая стоимость земли - это цена участка, которая используется при его реализации, аренде и налогообложении. Поэтому муниципалитеты должны быть заинтересованы в ее увеличении: чем выше кадастровая стоимость, тем больше земельный налог, поступающий в местный бюджет. (Отметим, в большинстве муниципальных образований это второй после НДФЛ источник наполнения казны.) Однако в комиссии при Росреестре местных чиновников видят редко.

- В прошлом году мы провели 27 заседаний, собирались чаще двух раз в месяц, - рассказывает замруководителя управления Росреестра по Курганской области, председатель комиссии Александр Артюхов. - На все заседания заранее приглашали представителей администраций, с чьих территорий поступили заявления. Но они обычно либо просто звонят, либо пишут, что не согласны с пересмотром кадастровой оценки. Этого недостаточно. Они должны так же, как собственники и арендаторы участков, представить альтернативный отчет, свои доводы, доказательства, необходимые документы, экспертное заключение. Но это большая редкость, точнее сказать, в нашей практике такого не было.

Основанием для пересмотра результатов кадастровой оценки может служить недостоверность сведений об объекте недвижимости или желание заявителя установить кадастровую стоимость в размере рыночной. В отличие от чиновников, владельцы участков и объектов капстроительства активно пользуются правом обращения в комиссию. Они не жалеют денег на оплату услуг опытных специалистов по подготовке отчета об оценке рыночной стоимости объекта. Правда, им тоже не всегда удается добиться желаемого. Так, в прошлом году 26 заявлений было отклонено, в том числе 18 - по земельным участкам.

Александр Артюхов предполагает, что муниципальным служащим, возможно, просто не хватает времени, а может быть, и квалификации для отстаивания своей позиции. К примеру, сотрудники администрации Кургана несколько раз присутствовали на комиссии: высказали свое мнение и ушли. А ведь больше всего заявлений (125) в прошлом году поступило именно из областного центра.

На официальный запрос "РГ" в правовом управлении мэрии ответили, что представители администрации принимают участие в судебных заседаниях об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в качестве третьего лица (ответчик - Росреестр). Там юристы, конечно, выражают несогласие с ее снижением, представляют свои возражения, заявляют ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы в МКУ "Городская инспекция по земельным отношениям", чтобы установить рыночную стоимость участков, однако все они отклоняются. Вместе с тем суд самостоятельно назначает такие экспертизы. Если есть соответствующий отчет, кадастровая оценка изменяется в судебном порядке. А вот сведений об участии представителей администрации в заседаниях комиссии при Росреестре в правовом управлении не имеют.

Между тем первый заместитель руководителя администрации Кургана, директор департамента финансов Игорь Зворыгин сообщил: в 2015 году в бюджете города были предусмотрены поступления от земельного налога в сумме 289,5 миллиона рублей, однако поступило лишь 222,8 миллиона (77 процентов от плана). Снижение произошло из-за возврата переплаты земельного налога Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства, а также массового оспаривания кадастровой стоимости через суды и комиссию Росреестра. Из-за переоценки участков город потерял за счет земельного налога и арендных платежей за землю 11,7 миллиона рублей, или три процента от фактических поступлений (357,6 миллиона). По словам Игоря Зворыгина, в результате оспаривания кадастровой стоимости участков городской бюджет потерял за три года, с 2012-го по 2015-й, 126,9 миллиона рублей.

В Шадринске дела с земельным налогом обстоят лучше: поступило 99,3 процента - 44,1 миллиона из запланированных 44,4. Правда, здесь потери от снижения кадастровой стоимости не подсчитывали. Как рассказала руководитель информационно-аналитического отдела горадминистрации Тамара Петкова, в комитет по управлению муниципальным имуществом обычно приходит уведомление о том, что сотрудники могут принять участие в заседании комиссии, рассматривающей вопрос о кадастровой стоимости того или иного участка. Однако ознакомиться с подробной информацией, в том числе о спорной сумме, до заседания невозможно. Несмотря на то что эти данные находятся в сфере публичных правоотношений, они недоступны для сотрудников органов местного самоуправления так же, как и для населения, их нельзя посмотреть ни на сайте Росреестра, ни в других источниках. (Впрочем, как уточнили в управлении Росреестра, с отчетом все же можно ознакомиться, обратившись к секретарю комиссии либо к входящему в ее состав представителю регионального департамента имущественных и земельных отношений.)

- Представители администрации, конечно, выступают против снижения кадастровой стоимости, их мнение вносится в протокол, но на решение обычно не влияет, - говорит Тамара Петкова. - А чтобы его оспорить, администрации необходимо обратиться в суд со своей экспертной оценкой. К сожалению, на практике этого не происходит, потому что в бюджете средства на экспертизу не предусмотрены.

Пока неизвестно, скольких бюджетных рублей недосчиталась в прошлом году вся Курганская область: налоговики планируют получить предварительные данные к концу февраля.

- По закону представители органа исполнительной власти субъекта РФ входят в состав комиссии Росреестра, - отмечает начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц УФНС России по Курганской области Наталья Комарских. - Считаем, что они обязаны отстаивать кадастровую стоимость объектов, поскольку, выступая заказчиком работ, принимали акт об утверждении результатов оценки.

К слову, о заказчиках. По мнению Александра Артюхова, не совсем справедливо, что заказывал кадастровую оценку субъект, а работать с ней и ходить по судам приходится муниципалам, поскольку земельный налог является местным.

- Область может принять соответствующий закон и передать полномочия по кадастровой оценке на уровень муниципалитета, - предлагает председатель комиссии.

Кстати, срок действия результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и других категорий в Зауралье уже истек, хотя по закону она должна пересматриваться через пять лет. В принципе, ничего страшного в этом нет: можно работать со старой оценкой, пока не утвердили новую. Однако ситуация на рынке недвижимости меняется, и не всегда в пользу муниципалитетов.

Подписка на первое полугодие 2017 года
Спроси на своем избирательном участке