В СЗФО вернулась мода на бартерные схемы с недвижимостью
Валюта в квадрате
Специалисты рынка недвижимости выделяют два вида бартера. Первый - взаимозачет застройщиков с подрядчиками.
- Количество таких сделок в последний год выросло в разы, - комментирует корреспонденту "РГ" ситуацию вице-президент НП "Гильдия риелторов Калининграда", глава представительства Национальной палаты недвижимости в Калининградской области Олег Перевалов. - Спрос на квартиры в новостройках упал. Чтобы не снижать темпы строительства и привлекать подрядчиков в условиях нехватки "живых" денег, застройщики расплачиваются за услуги строящимися и готовыми площадями. Это относительный бартер: стоимость работ соизмеряется со стоимостью квартир, и квадратные метры выступают в качестве расчетной валюты.
У взаимозачета застройщиков с подрядчиками есть как плюсы, так и минусы. Но плюсов, по мнению непосредственных участников подобных схем, больше.
- В прошлом году нам предложили "заплатить" за работу тремя квартирами, - рассказывает заместитель руководителя одной из калининградских строительных организаций. - Мы согласились, и это оказался довольно удачный опыт. Когда заключали договор, дом находился на стадии строительства, и квадратный метр стоил порядка 39 тысяч рублей. Когда здание ввели в эксплуатацию, и мы продали квартиры, "квадрат" стоил уже 47 тысяч рублей. При этом мы принимали непосредственное участие в возведении объекта и были уверены, что дом сдадут. Из минусов - деньги за услуги компания получила только через полгода. Но время сейчас непростое, даже без взаимозачета многим подрядчикам приходится работать с застройщиками на условиях рассрочки.
Невыгодный обмен
Под вторым видом бартера, бытовым, чаще всего подразумевают договор мены между гражданами. Речь идет о попытках физических лиц обменять недвижимость на машины, сельскохозяйственную и строительную технику, другие объекты недвижимости.
- Это абсолютно законная схема, которая регламентируется Гражданским кодексом, в частности, главой 31, - поясняет Руслан Лавров, генеральный директор петербургского агентства недвижимости, член Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. - Стороной договора мены могут выступать любые субъекты гражданских прав и обязанностей. Глава 31 ГК РФ не содержит специальных правил о предмете договора мены, поэтому его регулирование осуществляется соответствующими нормами о купле-продаже, если это не противоречит существу мены.
По словам Олега Перевалова, бартерных предложений со стороны физических лиц действительно стало больше. Однако количество завершенных сделок практически не увеличилось.
- Возможно, причина в том, что цены на недвижимость стоят уже больше года, а на крупногабаритную недвижимость и вовсе снижаются, - рассуждает Олег Перевалов. - Владельцы квартир и домов желают продать имущество, но многие психологически не готовы снижать цены до рыночного уровня. Так возникает идея бартера: а вдруг кому-то все же придется по вкусу мое предложение, вдруг я что-то в итоге выиграю? Чаще всего второй участник обмена понимает, что предложение невыгодное, и сделка срывается. До фактического бартера доходит очень редко, когда предложение одного физического лица идеально сочетается с предложением другого. Либо когда одному из участников бартера все же удается убедить другого в выгодности сделки. Кроме того, большой минус бартера между физическими лицами заключается в отсутствии выбора. Продавая и покупая недвижимость на открытом рынке, человек рассматривает десятки предложений, соглашаясь на бартер - только одно.
Сейчас на рынке недвижимости Северо-Запада доля бартерных сделок между физическими лицами не превышает одного процента. В ближайшем будущем этот показатель может увеличиться - в свете поправок в Налоговый кодекс, которые недавно вступили в силу. Квартиры и другую недвижимость, приобретенную после 1 января 2016 года, можно будет продать без уплаты налога на доходы физических лиц только по истечении пяти лет после сделки. Раньше этот срок составлял три года. Однако при равнозначном договоре мены, когда стоимость одного объекта недвижимости идентична стоимости другого, НДФЛ будет равен нулю.
Так или иначе, эксперты не опасаются, что возможный рост числа бартерных сделок пошатнет популярность услуг профессиональных риелторов.
- Поскольку мена не имеет широкого применения, судить о востребованности услуг риелторов пока рано, - подводит итог Руслан Лавров. - Однако практика проведения сделок, когда сразу несколько квартир покупаются и продаются по цепочке, отчасти напоминая бартер, показала, что организовать и провести такого рода мероприятия без участия риелтора практически невозможно. Можно предположить, что из-за сложности сделок, связанных с обменом недвижимости, популярность услуг специалистов только возрастет.
Александр Буга, доцент кафедры макроэкономического регулирования Северо-Западного института управления РАНХиГС:
- Бартерные схемы были популярны в кризисные 1990-е годы, когда, с одной стороны, существовал дефицит наличных денег, с другой стороны, эти деньги стремительно обесценивались. Сейчас также растет инфляция, и у граждан есть логичное желание сохранить накопления. Если человек хочет продать квартиру в одном районе и купить в другом или, допустим, продать квартиру в городе и купить дом в пригороде, он может опасаться, что сделка затянется, и в момент между покупкой и продажей его деньги обесценятся. В этой ситуации больше доверия вызывает бартерная схема, когда процесс продажи и покупки происходит одновременно.
Рост числа бартерных предложений со стороны владельцев зарубежной недвижимости, возможно, связан с девальвацией рубля. Людям, которые получают доходы в рублях и платят налог на квартиры и дома за рубежом, становится все сложнее содержать такое имущество. И они готовы обменять его на недвижимость в нашей стране.