Какие сделки с недвижимостью теперь необходимо заверять у нотариуса
Альфия Миргасимовна, согласно законодательным новшествам, государственная регистрация прав по некоторым видам сделок с недвижимостью будет осуществляться только после нотариального удостоверения. Какие именно сделки вошли в эту категорию?
Альфия Хайдарова: Обязательное обращение к нотариусу потребуется при заключении сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину и гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также по сделкам, связанным с распоряжением недвижимым имуществом недееспособных лиц и несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей; при заключении сделок по продаже земельной доли; соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака; сделок по продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу.
До этого участие нотариусов по таким сделкам не требовалось?
Альфия Хайдарова: Раньше при оформлении указанных выше сделок стороны предоставляли в регистрирующий орган договоры, составленные в простой письменной форме. Специалисты Росреестра проводили правовую экспертизу и, если с документами все в порядке, регистрировали сделку. Теперь же обязанности по проверке документов и в целом законности сделки ложатся на нотариуса. Без нотариального оформления государственная регистрация перехода права осуществляться не будет.
В связи с чем возникла необходимость участия нотариуса именно в этих сделках?
Альфия Хайдарова: Привлечение нотариусов при оформлении отдельных договоров продиктовано необходимостью создать условия, обеспечивающие гарантию соблюдения прав и интересов социально незащищенных категорий граждан: детей и недееспособных людей. На опекунов таких граждан закон возложил обязанность заботиться о них, представлять их интересы, в том числе при сделках с недвижимостью. И прежде в законе были определены способы контроля за тем, чтобы опекуны совершали сделки только в интересах своих подопечных. Так, к примеру, для того чтобы отчуждать недвижимость недееспособного гражданина, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства, которые обязаны проверить все условия сделок, исходя из интересов таких граждан. Требования данной нормы применяются также при отчуждении недвижимости несовершеннолетних детей, находящихся под опекой. Кстати, при отчуждении имущества своих несовершеннолетних детей родители также обязаны получать разрешение органов опеки. При выдаче разрешения органы опеки проверяют, соблюдаются ли интересы названных категорий лиц, и, как правило, обязывают родителей, опекунов и попечителей приобретать недвижимое имущество, равнозначное отчуждаемому. Однако даже при этом вероятность рисков потери имущества, в основном жилья, остается высокой. Так, при продаже имущества недееспособных и несовершеннолетних их представители могут не купить другое, или же приобрести жилье с худшими условиями: меньшей площади, в плохом месте, с некачественным ремонтом и так далее. Выявлять такие факты и оспаривать в судебном порядке заключенные сделки - очень долгая и сложная процедура. К тому же в таких случаях страдает и другая сторона - покупатели жилья.
И при внесении изменений в закон по введению нотариальной формы таких сделок законодатель преследовал главную цель - максимально исключить факты нарушения прав наименее защищенной части населения - детей и недееспособных граждан. Поэтому нотариат стал единственным правовым инструментом, позволяющим обеспечить законность сделок, защиту прав и интересов всех участников гражданского оборота, и конечно, прежде всего, названных выше лиц. В частности, при удостоверении сделки нотариусы в обязательном порядке будут учитывать содержащиеся в разрешении органов опеки и попечительства условия и возможность их неукоснительного выполнения.
Какие условия все-таки ставятся в разрешениях органов опеки и насколько они бывают выполнимыми?
Альфия Хайдарова: Данный вопрос мы проработали: по инициативе Нотариальной палаты РБ было проведено рабочее совещание с участием представителей нотариата, органов опеки и попечительства, а также Министерства образования республики. Мы обсудили проблемные вопросы, возникающие на практике по исполнению распоряжений органов опеки, проанализировали разные ситуации и нашли наиболее оптимальные варианты формулировок по выдаче распоряжений (постановлений) на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних и недееспособных граждан.
Разрешая продажу принадлежащего несовершеннолетним и недееспособным лицам жилья, органы опеки в большинстве случаев ставят условия "одновременной покупки" на их имя другой недвижимости. В то же время покупка недвижимого имущества на несовершеннолетнего по закону не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, что исключает одновременность сделок либо принуждает граждан нотариально удостоверить и договор по приобретению имущества. Одновременность продажи и покупки недвижимости невозможна при нахождении объектов в разных населенных пунктах. Достигнутые договоренности в дальнейшем позволят обеспечить оформление документов, связанных с заключением сделок с участием несовершеннолетних и недееспособных лиц с гарантией соблюдения их прав.
Еще одна новелла законодательства коснулась договоров продажи долей в праве общей долевой собственности...
Альфия Хайдарова: Эти сделки всегда считались проблемными, так как при них требуется соблюдение прав других собственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли. Нередки случаи, когда несколько граждан, необязательно родственники, имеют в долевой собственности жилье. Если один из них захочет продать свою долю, вначале он должен предложить сособственникам купить ее. И только в том случае, если они в течение месяца не воспользуются этим предложением, долю можно продать постороннему лицу. Но на практике зачастую проблематично известить сособственников о продаже доли и представить доказательства, что предложение им было сделано. Отношения между сособственниками нередко бывают напряженными, и потому они могут намеренно скрывать свой адрес, не подтверждать факт получения извещения. Продавцы тоже находят способы обойти закон, к примеру, дарят долю покупателю, прикрывая одну сделку другой. В таком случае "одаряемый", а фактически покупатель рискует потерять деньги и остаться без жилья, так как другие сособственники могут в судебном порядке доказать притворность сделки и оспорить ее. Согласно последним изменениям в законе нотариус призван выступить гарантом законности и правильности таких сделок, взяв на себя, в том числе, проверку соблюдения выполнения требования о праве преимущественного приобретения доли другими участниками долевой собственности.
Наверное, не случайно, что обязательно нотариальное подтверждение сделки и при разделе общего имущества супругов? Здесь тоже учитывался человеческий фактор?
Альфия Хайдарова: Безусловно. Это требование закона призвано защитить интересы обоих супругов, чтобы раздел имущества не был кабальным для одного и выгодным для другого. Ведь это обычно происходит при разводе. Также мы обязаны удостоверять сделки по продаже земельной доли, в связи с тем что они относятся к числу сложных, а земля начинает приобретать свою истинную цену.
Как видите, обязательная нотариальная форма введена по тем сделкам, где имеются наиболее сложные правоотношения и где часто происходят правонарушения. И это неслучайно. Нотариат является надежным инструментом обеспечения законности сделок, правильности их оформления, закрепления истинного волеизъявления сторон договора. Особое значение имеет тот факт, что за все свои действия нотариус несет полную имущественную ответственность. Возмещение потерь граждан, если вдруг по вине нотариуса участникам сделки был причинен ущерб, гарантируется наличием нескольких уровней страхования профессиональной ответственности: нотариус страхует свою деятельность лично; региональная нотариальная палата заключает коллективный договор страхования всех нотариусов; в Федеральной нотариальной палате создан Компенсационный фонд. Все виды страхования обязательны в силу требований закона. Еще одна новелла закона, которая подчеркивает преимущество нотариальной формы сделок, была введена немного раньше - это признание повышенной доказательственной силы нотариального документа, закрепленное в гражданском и арбитражном процессуальных кодексах.
На правах рекламы.