Инвестиционные квартиры начали приносить убытки
"Покупок на рынке стало примерно на 20 процентов меньше, чем год назад, и на 9 процентов меньше, чем в 2013 году", - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой".
Инвестиционные квартиры покупают те, кто готов рискнуть и сыграть на разнице цен. Сейчас наметился приток покупателей квартир в Москве и Подмосковье из тех регионов России, в которых рынок недвижимости показывает рост. Существенно вырос "квадрат" в Сочи (+19,5 %) и Краснодаре (+18,8%). Также неплохо "подросли" Тюмень (+8,3%), Нижний Новгород (+7,9%) и Ижевск (+5,6%).
В то же время в Москве цена метра жилья снизилась на 10,5 процента. Таким образом, собственники квартир из регионов, которые оказались в "плюсе", сегодня могут стать обладателями наиболее дорогой в стране недвижимости - московской. Или инвестировать в объекты других городов, существенно потерявших в цене: Улан-Удэ (-20,5%), Кемерово (-13,3%), Липецк (-12,2%), Махачкала (-10,7%).
Но стоит ли спешить с покупкой? Сегодня владельцы инвестиционных квартир оказались не в лучшей ситуации. Арендные ставки снижаются, сокращая прибыль.
Может, наоборот, надо поскорее сбыть с рук проблемную недвижимость, которая в дальнейшем может еще больше подешеветь (такие прогнозы тоже есть)?
Такой актив, как инвестиционная квартира, становится менее выгодным, подтвердила "РГ" Наталья Тихонова, профессор-исследователь, главный научный сотрудник Центра стратификационных исследований НИУ "Высшая школа экономики". Но сейчас она не советует торопиться с продажей.
Момент упущен, цены уже упали, избавляться от квартир на падающем рынке - не самое разумное решение. Эксперт отмечает, что, скорее всего, рынок будет падать и дальше. К лету, возможно, снижение цен на квартиры еще на 10 процентов, после чего будет подъем. "Власти уже начинают предпринимать действия по ограничению нового строительства. Сокращается точечная застройка в Подмосковье, запрещается застройка в отдельных городах. Предложение на рынке недвижимости сократится", - поясняет Наталья Тихонова и делает вывод, что это потянет цены вверх.
Также эксперт не советует "играть" на падении-подъеме рынка (то есть продавать, чтобы купить потом). Падение будет не слишком большим, а на сделке купли-продажи владелец потеряет около 200 тысяч рублей. Так что прибыль окажется не слишком привлекательной в сравнении с риском и затраченными усилиями. Максимум, что можно выгадать от такой игры - это купить объект повышенной комфортности. Продавать бессмысленно и те квартиры, которые куплены для сбережения средств и обеспечения жильем будущего поколения.
"У нас очень мало именно инвестиционных квартир", - заявляет эксперт. В 60-65 процентах случаев люди покупали недвижимость на перспективу. "Сейчас есть деньги, не известно, что будет потом, ребенку все равно нужна квартира, покупаем сейчас, пока ребенок не вырос - сдаем", - поясняет Тихонова логику таких покупателей. Квартиры на будущее - это скорее опережающее приобретение необходимого, а не инвестиция. Продавать такую квартиру не имеет смысла, ведь она нужна семье.
Еще один аргумент против продажи инвестиционной квартиры - отсутствие альтернатив. Валюта уже выросла, доверие к банкам низкое - россияне не готовы доверять им миллионы. Даже сегодня многие готовы вкладывать деньги в недвижимость. "Покупать инвестиционную квартиру сейчас можно, если вы боитесь просто хранить деньги и хотите вложить их в то, что можно пощупать", - отмечает Наталья Тихонова. Правда, вкладывать следует намного осторожнее, чем пару лет назад. Риск банкротства застройщика сегодня намного выше, поэтому следует выбирать объекты на финальной стадии строительства.
Сложнее всего сегодня приходится тем, кто рассчитывал вложиться в объект на начальной стадии строительства и выйти из него к сдаче дома. Многие не смогли продать квартиры в нужный срок и вышли на рынок аренды.
Наиболее выгодным вариантом в этом случае является квартира с отделкой, которую легко сдать. Неотделанная квартира потребует дополнительных вложений или большой удачи в поиске жильцов. Квартиру можно сдать и с условием, что они сами сделают ремонт, дисконт в арендной ставке в этом случае составит около 20 процентов.
Также инвестор может продать квартиру застройщику. Эта возможность есть у тех, кто заключил договор с возможностью sale-pay-back. В этом случае застройщик гарантирует покупателю выкуп у него жилья через определенный промежуток времени. Обычно вернуть квартиру можно после завершения строительства. Цена устанавливается на уровне покупки или с определенным процентом. На падающем рынке такие условия могут оказаться выгодными для инвестора.