Члены ТСЖ рассказали, почему стоит уйти из управляющей компании

С историей многоэтажки на Щербакова, 20 мы познакомились полгода назад ("Как новоселы правду искали", "РГ-Неделя" от 17 сентября 2015 г.). На тот момент жильцы уже понимали, что хотят управлять домом самостоятельно. Но, чтобы добиться полной независимости, им пришлось пройти несколько судов и прокуратуру, потратить кучу времени и даже денег. Стоил ли того результат? Да, уверены члены товарищества собственников недвижимости (ТСН, более распространенный вариант - ТСЖ. - Прим. ред.). Думаем, их опыт полезен домам, которые еще только задумываются об уходе из-под крыла управляющей компании.

За и против

Напомним, конфликт между жильцами новостройки и управляющей организацией, навязанной застройщиком ("Рубикон-Аэро Инвест"), возник не на пустом месте. Сначала люди были недовольны тем, как им оказывают услуги, а потом случайно, из интернета, узнали, что компания "Рубикон" не прошла лицензирование. Так возникла идея создать ТСЖ. Приступить к работе оно должно было еще 1 августа 2015 года, но возникла загвоздка: УК отказалась передавать документы на дом. А департамент государственного жилищного и строительного надзора (бывшая Госжилинспекция. - Прим. ред.) проверил протокол общего собрания и вынес решение: ТСЖ нелегитимно, поскольку не было кворума. Дело в том, что некоторые жильцы на момент голосования еще не имели на руках свидетельств о праве собственности на квартиры, только договоры "долевки" и акты приемки помещений. Плюс несколько человек отозвало опросные листы, поддавшись уговорам представителей застройщика. Пока руководство ТСЖ пыталось доказать свой статус-кво в Госжилинспекции, застройщик передал жилфонд в управление другой фирме - УК "Ремстройкомплекс": его не смутил даже 60-миллионный долг за тепло.

- Мы недоумевали: как так, создали ТСЖ по всем правилам, зарегистрировали в налоговой, а нас не признают? Составив акт, Госжилинспекция, по логике, должна была выдать предписание о ликвидации товарищества, а его можно оспорить в суде. Однако предписания не было, были лишь устные рекомендации поставщикам ресурсов не заключать договоры с нелигитимными ТСЖ. Многие, столкнувшись с такой ситуацией, теряются и отступают. Мы обошли трех юристов, и только один сказал: бессмысленно бодаться с ГЖИ, надо искать другой путь, - вспоминает Игорь Иванов, председатель ТСЖ "Щербакова, 20".

Борьба не на равных

Этим путем стал иск в Арбитражный суд об истребовании инженерно-технической документации из УК "Ремстройкомплекс". Параллельно жильцы подали заявления в прокуратуру: они считали, что коммунальщики нарушили Жилищный кодекс, не согласовав с собственниками свой приход. К четвертому заседанию стало понятно, что истцы выиграют, как бы оппоненты ни затягивали процесс. Более того, прокуроры обязали "Ремстройкомплекс" провести общее голосование дома, где большинство высказалось против УК.

У ТСЖ должна быть сплоченная команда и "подушка безопасности" в 60-100 тысяч рублей: на юристов, наем персонала, незапланированный ремонт и т. п.

- Повезло, что прокуратура досконально разобралась в ситуации и стала на сторону жильцов. Вообще, нам многие помогали, иначе до сих пор могли бы судиться. Например, администрация города после ухода "Ремстройкомплекса" пыталась выставить наш дом на конкурс, но мы поехали на прием к начальнику департамента ЖКХ, показали документы, и решение отменили. Когда разослали единые квитанции от имени ТСЖ - получили приглашение в ОБЭП. Пришлось объяснять, что собранные с жильцов деньги лежат на целевом счете, как только подпишем договоры с поставщиками ресурсов, средства пойдут по назначению, - говорит Иванов. - Застройщик, конечно, еще не раз пытался ставить палки в колеса. От имени жильцов аффилированные с ним лица подали в суд на ТСЖ - якобы оно незаконно. А перед Новым годом у нас украли ключи от всех подсобных помещений, и тут же всплыла новая УК, зарегистрированная аж в Североуральске. Пришла диспетчер на смену - в кабинете сидят чоповцы. Пришлось полицию вызывать и писать заявление о захвате. Потом мы еще несколько ночей подряд дежурили по очереди, но никто больше не приезжал. Отступились.

24 декабря 2015 года судья вынесла решение в пользу ТСЖ, правда, оно до сих пор не исполнено, хотя УК "Ремстройкомплекс" официально разорвала договоры с поставщиками ресурсов еще в канун Нового года. И это создает серьезные проблемы начинающим управленцам.

- У бухгалтера нет необходимых для работы сведений, тех же номеров счетчиков в помещениях. Хорошо, если люди хранят все показания приборов учета, а если нет? Приходится выставлять квитанции по городским нормативам, разница приличная. Допустим, за "двушку" в 65 квадратов с показаниями индивидуальных счетчиков выйдет 3,2 тысячи рублей в месяц, без них - около пяти. Кроме того, проверка электросетевой компании показала, что двухтарифные приборы учета в доме настроены так, что в выходные фиксируют данные по дневному тарифу, более дорогому. В котельной расход газа в два раза выше, чем на аналогичных жилых объектах. Чтобы восстановить техническую документацию, потребуется не меньше года, - рассказывает Денис Ворошилов, член правления ТСЖ.

Будни товарищей

Пока горожане отдыхали в зимние каникулы, инициативная группа "Щербакова, 20" меняла "сердечники" замков в электрощитовых, подвалах, на чердаке. Медлить было нельзя: если где-то прорвет, отвечать придется ТСЖ. Потом случился сильнейший снегопад - срочно начали искать дворника, заплатили ему из собственного кармана. Вообще, персонал набирали с помощью "сарафанного радио", признаются собеседники: кого-то наняли через частную фирму, кого-то переманили из УК, некоторые бреши закрыли сами. Так, среди членов правления обнаружился программист, который разработал шаблон квитанции, установил программу и наладил сбор показаний через сайт. Уже половина жильцов пользуется этим инструментом.

Сегодня на 400 квартир работают четыре диспетчера, два электрика, три уборщицы, по одному сантехнику и дворнику, а также бухгалтер на аутсорсинге и управляющий.

- Скажем честно: не все гладко. Уже успели столкнуться с кризисом управления. Пока мы боролись за ТСЖ, готовы были жертвовать личным временем. Я даже от зарплаты председателя отказался. То, что мы сами не разругались, очень важно, но все устали. Поэтому искали управляющего. В итоге нашли человека, который согласился трудиться по совместительству. Но буквально вчера он ушел: говорит, здесь без полной отдачи не справиться, - делится горьким опытом Игорь. - Теперь думаем, что делать: либо бросать свой бизнес, либо делить заботы управляющего на троих.

Найти в Екатеринбурге профессионала, который разбирается в технике, не боится огромного объема работы и согласен пахать за копейки, нереально, уверены общественные управдомы. А платить 60-70 тысяч рублей в месяц ТСЖ пока не готово.

По словам активистов, семьи к их "коммунальной" нагрузке относятся с пониманием, хотя, конечно, не рады, когда отец до полуночи сидит на заседании правления или на трубке висит, обзванивая соседей. Надеются, что постепенно все войдет в норму.

- Не жалеете, что когда-то ввязались во все это? - спрашиваю.

- Нет, - отвечают. - Опыт полезный и интересный. Мы хоть и инженеры по образованию, к сфере ЖКХ никогда отношения не имели. Но надо понимать, что быстрой отдачи от такой работы не получишь и "спасибо" люди вряд ли скажут. Устроены так: требуют многого, а сами что-то делать не спешат, даже за квартиру вовремя заплатить - проблема: собираемость в доме пока не превышает 60 процентов.

ТСЖ ближе к народу

И все-таки активисты советуют жильцам "неопределившихся" домов такую форму управления, как ТСЖ. Во-первых, к ней более благосклонно относятся поставщики ресурсов, уставшие от вороватых УК. Чем ближе управленцы к народу, тем проще взыскать долги.

Во-вторых, ТСЖ реально позволяет жильцам зарабатывать. Допустим, на сдаче помещений в аренду, рекламе, допуске провайдеров в квартиры. Так, за размещение информационной доски в лифте арендатор заплатит порядка 5 тысяч рублей в месяц. За год набежит 60 тысяч - неплохой резерв, который можно потратить на благоустройство. На Щербакова, 20, например, хотят закрыть двор и повесить видеокамеры, чтобы посторонние не оставляли на ночь машины. А еще поставить дополнительные лавочки и расширить детскую площадку.

- Коммунальная война закончилась, однако хвастаться пока нечем, нам еще пахать и пахать, - резюмирует Игорь Иванов. - Главное, что мы хотим сказать другим ТСЖ, которые борются с УК: добиться результата можно, не стоит опускать руки. Но у вас должна быть сплоченная команда и "подушка безопасности" в 60-100 тысяч рублей: на юристов, наем обслуживающего персонала, незапланированный ремонт и т. п.