Как использовать исторические здания для бизнеса
Подобные случаи не редкость для столицы Урала, облик которой за последние 20 лет до неузнаваемости изменили не вписывающиеся в исторический ландшафт небоскребы. Цена земли в центре мегаполиса такова, что застройщики идут на любые ухищрения, чтобы освободить участки: немало купеческих особняков сгорело, другие просто попали под бульдозер.
В то же время гендиректор института "Ленгипрогор" Юрий Перелыгин считает: исторические здания могут быть рентабельными, создавать новые рабочие места и менять экономику городов, даже несмотря на то, что затраты на реконструкцию и приспособление к современности в 2-2,5 раза выше, чем обычное строительство. Опыт проектировщиков, занимающихся реконструкцией исторических кварталов Иркутска, Красноярска, Самары, Вологды, для многих уральских девелоперов стал настоящим откровением.
Юрий Александрович, что объединяет исторические центры разных российских городов?
Юрий Перелыгин: Как правило, ветхие здания, инфраструктурные проблемы и низкий уровень благоустройства. Тотальное недофинансирование. Власти, бизнес, агентства развития видят в памятниках обузу, не знают, что делать с ними. Реконструкция - это либо меценатство чистой воды, либо нагрузка на бюджет. Сначала за счет государства здание восстанавливают, потом превращают в музей и снова ставят на казенное содержание.
Когда реконструируешь точку (конкретный дом), не понимаешь, кто ее соседи, что будет дальше с территорией. Но, когда создаешь разнообразную среду вокруг объекта культурного наследия, повышается капитализация всего пространства. Очень много улиц в наших городах называются пешеходными, но на деле ими не являются (по опыту, должно быть не меньше 107 объектов на километр, чтобы среда "работала").
Как вы оцениваете центр Екатеринбурга?
Юрий Перелыгин: Проспект Ленина красив как центральная ось, но не очень пешеходен. С моей точки зрения, в городе должно быть тусовочное креативное место, закрытое, как сейчас пытается сделать Москва, сильно ограничивая личный транспорт, пуская его в одностороннем направлении.
А Тюмень? Считается, что там удалось сохранить дух истории.
Юрий Перелыгин: Они ограничили высотность в центральной части города, но среда выстроена крупными мазками, и это видно. Требуется человеческий масштаб, нужно возиться с каждым объектом, чтобы от него исходило ощущение уюта.
Возникали ли у вас проблемы с реестрами: на бумаге памятник есть, де-факто давно снесен? Или, наоборот, в реестр включены объекты, никакой ценности не представляющие.
Юрий Перелыгин: Сплошь и рядом. Приходится уточнять списки, вносить изменения на уровне постановления субъекта РФ (памятников федерального значения в регионах не так много). В минкультуры сидят здравые люди, но у многих, к сожалению, преобладает музейный подход: боятся, что придание современных функций все разрушит. Наоборот, если ничего не делать, здание разрушится само!
Насколько важна заинтересованность мэра либо губернатора в проекте?
Юрий Перелыгин: Это обязательное условие, ведь надо не просто внести изменения в схему территориального планирования и генплан, но и привлечь бюджетные средства. К сожалению, 131-ФЗ и Бюджетный кодекс выстроены так, что каждый субъект власти может финансировать только свою недвижимость. То есть муниципалитет или регион не имеют права вкладывать деньги в памятник федерального значения, даже если тот разваливается на глазах. Сосредоточить все бюджеты на одной территории - сложная управленческая задача, но, если удается ее решить, эффект просто поразительный. Бизнес не пойдет в те проекты, где нет синхронизации усилий власти, даже когда ему обещают высокую рентабельность.
К примеру, в Самаре историческую реконструкцию центральной части города инициировал губернатор, в Красноярске - мэр. В Иркутске глава региона не сразу проникся идеей не сносить "деревяшки". Он хотел к юбилею города очистить территорию и построить что-то новое.
А если инициатива исходит от предпринимателей?
Юрий Перелыгин: Тоже возможно, но подобным идеям не хватает политической воли.
Какие виды бизнеса можно развивать в историческом окружении?
Юрий Перелыгин: Все, что мы привыкли видеть в центре города: кафе, клиники, детские развивающие центры, гостиницы, рестораны, ремесленные мастерские, банки, офисы. Хорошее городское пространство обеспечивает больший процент занятости населения, чем та же промышленность. Если современные производства могут обойтись без людей, то сфера сервиса - нет.
Крупные инвесторы редко интересуются исторической реконструкцией. В основном это бизнес средней руки. Лоты формируются так, что кроме памятника в них входит еще несколько объектов, за счет которых окупаются затраты.
Как решить проблему нежелания арендаторов содержать памятник? Даже если сдают за символическую плату, порой берут и ждут, когда здание рухнет.
Юрий Перелыгин: Мы такой механизм отработали в Иркутске, сейчас используем в Красноярске: муниципалитет регистрирует фонд, вкладывает имущество в уставный капитал. Памятники остаются в собственности фонда и не передаются в пользование арендаторам, пока те не выполнят все обязательства по договору.
Вообще, нельзя инвесторов оставлять самих по себе: все предпроектные вопросы, включая используемые материалы, они обязаны согласовывать с фондом. У заказчика-застройщика, когда он получает права на земельный участок, велик соблазн что-то изменить в проекте. Если реализация хотя бы на 70-80 процентов соответствует первоначальному варианту, уже хорошо.
Сколько сейчас проектов реконструкции у вас в работе?
Юрий Перелыгин: Три. К примеру, исторический квартал Красноярска: два гектара, восемь деревянных двухэтажных зданий, парк на 25 гектаров. Единственное место в городе, где еще можно что-то воссоздать из старины. В Томске памятников гораздо больше: порядка ста, ни один из них не планируется сносить, наоборот, их впишут в проект реконструкции набережной.
В Самаре предстоит реконструировать стрелку: место слияния рек Волги и Самары. 400 лет назад здесь была крепость, сейчас - промзона вперемешку с купеческими домами. Ключевая идея - убрать промышленную функцию территории, восстановить историческую и построить 300 тысяч квадратных метров жилья. На предпроектные работы потрачено два с лишним года, проект уже вышел на инвестиционную стадию.
Проект в Иркутске стартовал в 2009 году. Каких результатов удалось достичь за это время?
Юрий Перелыгин: Семь лет назад 130-й квартал представлял собой 5,8 гектара земли, порядка 60 деревянных домов, земляные полы, уличные колонки и туалеты, соответствующая социальная среда. Что сделали? Восстановили 12 объектов культурного наследия и еще 26 домов опорной застройки довели до отличного состояния. Пробили пешеходные зоны внутри квартала, причем достаточно долго пришлось убеждать защитников памятников не ставить заборы, чтобы не закрывать общественное пространство. Согласовали специальные техусловия с пожарными. За счет рельефа сделали цокольные этажи, куда внедрили современные инженерные системы.
Участок выставляли на торги 32 лотами, на каждый - свой инвестор. Доходность проекта превзошла все прогнозы. Изначально на 300 миллионов вложенных бюджетных рублей ждали 80 миллионов рублей налогов ежегодно. Также планировалось создать 600 новых рабочих мест. На самом деле их уже свыше двух тысяч. В год квартал генерирует шесть миллионов посещений, 11 миллиардов рублей товарооборота и миллиард рублей налогов во все уровни бюджетов. Притом что весь бюджет Иркутска - около 12 миллиардов.
В чем особенность механизма ГЧП, который использовали на этой площадке?
Юрий Перелыгин: Во-первых, мы изменили структуру собственности на территории. У нас в стране так грубо в свое время отнеслись к приватизации зданий и земли, что сегодня мы имеем лоскутное одеяло, которое не позволяет грамотно реконструировать. В Иркутске, к примеру, 49 процентов участка изначально находилось в муниципальной собственности, 51 - в частной.
Во-вторых, был создан единый центр управления, фонд, куда учредителями вошли местные бизнесмены, зарабатывающие на городской среде. Фонд выступил агентом развития, он концентрировал базовую идею, мастер-план, экономические расчеты, контроль за сроками реализации. Также фонд участвовал в управлении средствами федеральной программы переселения из ветхого жилья и городской программы благоустройства.
Андрей Бриль, полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области:
- Этот опыт будет важен при реализации проекта "Большой Екатеринбург". У нас в последнее время акцент делался на объемах ввода и комплексном освоении территорий, при этом мало кто задумывался, что делать с центром мегаполиса, за счет каких источников реконструировать памятники.