Уральские ЗАТО пострадали от ошибок при оценке земель
Напомним, что приказ министерства по управлению госимуществом Свердловской области (МУГИСО), утвердивший новую кадастровую стоимость земель для 64 муниципальных образований, вышел 29 сентября. А уже с октября предприниматели начали высказываться за пересмотр этого нормативного акта. Интересно, что в Новоуральске администрация встала на сторону бизнеса, хотя, по идее, чиновники кровно заинтересованы в повышении земельных сборов: они наряду с НДФЛ являются основным источником пополнения местного бюджета.
Дельта справедливости
- Оценка, проведенная в 2015 году, построена на статистической модели, цифры для нее брались из открытых источников, но по закрытым административно-территориальным образованиям (ЗАТО) их почти нет, потому что рынок земли здесь не развит: если в год хотя бы пять сделок проводится - уже хорошо. Когда МУГИСО направило нам предварительные результаты, мы ответили, что не согласны. Однако оценочная компания в своей работе ошибок не нашла, - рассказывает начальник комитета по управлению госимуществом Новоуральского городского округа Антон Угоденко. - Средний удельный показатель кадастровой стоимости в городе составляет 3000 рублей за квадратный метр, но у кого-то он 50 рублей, а у кого-то - 6000. Хотя участки располагаются по соседству или имеют один и тот же функционал. Мы считаем, что дельты в 20 процентов для города, от одного конца которого до другого всего семь минут на машине, вполне достаточно. Доход бюджета останется таким же, зато уменьшится диспропорция для арендаторов земли.
Разница в цифрах действительно впечатляет. Возьмем, к примеру, два супермаркета, расположенные в спальных районах на одинаковом удалении от центра Новоуральска: у одного аренда рассчитывается от кадастровой стоимости в 728 рублей за квадрат, а у другого - от 6270. Или две открытые автостоянки: арендаторы одной заплатят 814 тысяч рублей в год, а соседи - всего 36 тысяч. Однако больше всех придется выложить тем, кто занят производственным бизнесом. Так, одно из предприятий, выпускающих строительные конструкции, занимает около 50 гектаров. Раньше аренда для него составляла два миллиона рублей в год, сейчас - четыре.
Бюджет теряет дважды
- Предыдущая массовая кадастровая оценка в области проводилась в 2010 году, тогда нам удалось убедить правительство ввести корректирующие коэффициенты по кварталам. Мы и сейчас готовы их рассчитать, но не уверены, что власти еще раз пойдут навстречу, - продолжает Антон Угоденко. - Остается суд, однако и это не панацея. Во-первых, долго и дорого. Во-вторых, не у всех предпринимателей кадастровая стоимость выросла, у кого-то и уменьшилась. Они судиться точно не станут, значит, бюджет потеряет дважды: сначала на аренде, затем - на компенсации землепользователям излишне уплаченных сумм по решению суда.
Казна города на 2016 год сбалансирована, поступления земельного налога заложены на уровне 16 миллионов рублей (их обеспечит градообразующий комбинат из системы Росатома), арендная плата за участки неразграниченной собственности составит порядка 56 миллионов рублей. Власти Новоуральска готовы потерять 10-20 процентов от этой суммы, зато сохранить бизнес, а значит, и рабочие места. Но если предприниматели начнут массово обращаться к Фемиде, бюджету грозит дефицит.
- Я думаю, при расчете стоимости земли в ЗАТО должен вводиться понижающий коэффициент, а также приниматься во внимание удаленность от Екатеринбурга, - рассуждает руководитель Уральского бюро оценки Елена Топал. - Проблема в том, что при оценке 2015 года города группировались по экономическим факторам, ЗАТО как особый тип не выделялись. К тому же статистическая модель не учитывает индивидуальные особенности участков. Массовая переоценка возможна не ранее января 2018 года, при этом все оспоренные в судах результаты будут аннулированы.
"Золотое" болото
- В юрфирме мне насчитали за услуги по оспариванию кадастровой стоимости 150 тысяч рублей и пообещали результат не раньше, чем через год, - делится предприниматель Михаил Тумаков. - Если идти по сокращенной схеме (подготовка независимой оценки участка, получение заключения СРО оценщиков, обращение в комиссию при Росреестре), понадобится чуть меньше: около 100 тысяч рублей и полгода работы. И все равно положительный итог неочевиден.
Его компания занимается оптово-розничной торговлей стройматериалами. Аренда земли под базой выросла со 120 до 240 тысяч рублей за гектар. Предприниматель уже отменил 13-ю зарплату, отказался от служебного автобуса для персонала, теперь всерьез задумывается о сокращении штатов.
- Мы подошли к среднемировым показателям: платежи за землю составляют пять процентов от чистой прибыли предприятия в год. Хотя наша промзона, по сути, болото. Как гектар там может стоить 30 миллионов рублей? Мы сами проводим туда электричество, воду, - подчеркивает предприниматель.
- Федеральное законодательство и так сдерживает развитие бизнеса в закрытых городах, а тут еще оценщики масла в огонь подлили. Через пять лет, когда будет новая кадастровая оценка земель, у нас просто не останется малых предприятий, - негодует глава Новоуральского ГО Владимир Машков.
Ошибки на гарантии
- Корректировки в кадастровую оценку можно вносить до утверждения отчета властями региона, а также после в рамках гарантийных обязательств по госконтракту, то есть в течение пяти лет. Вне суда и комиссии при Росреестре. Для этого собственник или правообладатель участка, в том числе органы местного самоуправления, должны обратиться к нам, приложив документы на землю и объекты недвижимости на ней, а также подтвердить ее фактическое использование, - замечает Алена Власова, начальник отдела по реализации госпрограмм и обеспечения кадастровой деятельности МУГИСО.
По словам чиновницы, оценка строится на основании Госкадастра, а он далеко не полон, тем более в ЗАТО, где информации о недвижимости крайне мало или она противоречива. В таких случаях федеральная методика рекомендует делать выбор в пользу более высокой цены. Рыночная привлекательность - один из факторов, но не решающий.
- Мы открыты для обращений: в феврале уже вносились правки по заявлениям отдельных землепользователей. Их десятки, больше всего из Екатеринбурга, где кадастровую стоимость обновили в 2014 году. Замечу, что устранение ошибок не гарантирует снижения стоимости, бывали и случаи увеличения, - говорит Алена Власова.
На будущее она рекомендует муниципалитетам комплексно устранять белые пятна в кадастре, в том числе стимулируя пользователей вовремя вносить данные в реестр.
Дмитрий Нисковских, замминистра инвестиций и развития Свердловской области:
- С учетом того, что Новоуральск претендует на статус территории опережающего развития, земельный вопрос очень важен, и не только для будущих резидентов. В ЗАТО инвестклимат имеет особенности, поэтому мы готовы работать вместе с администрацией Новоуральска, чтобы МУГИСО как можно быстрее устранило допущенные неточности. Это позволит другим муниципалитетам пройти по проторенной дороге.
Елена Артюх, уполномоченный по защите прав предпринимателей в Свердловской области:
- В регионе четыре ЗАТО, а всего их в России 42, и, по отзывам моих коллег, практически везде одна и та же проблема. Мы уже провели выездное заседание в Новоуральске с участием МУГИСО и Росреестра, где предприниматели получили практические рекомендации, а муниципалитет пообещал помочь в подготовке обращений. В апреле в регионе будет создана рабочая группа, которая выработает инструменты, позволяющие избежать индивидуальных походов в суд при массовых ошибках оценщика. А также инициирует поправки в ФЗ об оценочной деятельности, касающиеся специфики кадастровой стоимости земель в ЗАТО, где сильно ограничен оборот.