Также ушло в прошлое деление ставки на базовую, эксплуатационную и НДС. Договоры заключаются на условиях triple net (все включено).
Логистический рынок в нашей стране отличается высокой централизацией: 60 процентов активов сосредоточено в московском регионе. Это 12 миллионов квадратных метров качественных площадей класса "А" и "В", тогда все субъекты РФ суммарно даже до 6 миллионов не дотягивают. В передовиках столица и по объему сделок за прошлый год: 1,2 миллиона квадратных метров.
- Доля свободных площадей составляет 9,5-10,5 процента, то есть примерно миллион метров. Это напрямую влияет на ставки: как они были в районе 6 тысяч рублей за метр, так и остались. Средний срок аренды - три года. Владельцы складских комплексов надеются, что рынок может вернуть былые позиции. Мы пока этого не видим. Клиенты, наоборот, хотят заключать долгосрочные договоры с низкой индексацией, ниже реального индекса роста потребительских цен, - отмечает Антон Репин из Knight Frank.
В 2016 году эксперты прогнозируют сокращение объема сделок в Московском регионе до 750 тысяч метров. По сути, осталось три крупнейших игрока, которые строят, не пользуясь займами. Остальным доступ к финансированию сильно ограничен. Банки больше не кредитуют девелоперов под бизнес-планы, только под контракты, заключенные с клиентами. А это практически нереально, так как полно пустых складов. Более того, к концу года на продажу может быть выставлен ряд новых комплексов ниже рыночной цены. Эти объекты строились на валютные займы, и в нынешней ситуации их владельцы вряд ли смогут рассчитываться с банками за счет аренды.
Из регионов самым привлекательным рынком для логистов является Свердловская область. Она находится на третьем месте в стране по складскому предложению (миллион квадратных метров качественных площадей, вакантно два процента). Арендные ставки кардинально не менялись больше года. Квадратный метр в складе класса "А" здесь можно снять за 400-500 рублей в месяц, в классе "В" - за 370-420 рублей. Большая часть терминалов сосредоточена в Екатеринбурге и городах-спутниках, но инвесторов пытаются заманить и на более отдаленные площадки. Девяносто процентов проектов реализуется по системе build to suit, то есть под конкретного заказчика.
Причем местных подрядчиков постепенно теснят федеральные, которые активно интересуются землей в регионе. По словам Виталия Хиля, директора по развитию компании "Логопарк.РУ", основные клиенты складов на Урале - транспортно-логистические операторы, торговые сети и дистрибьюторы.