Что будет с ценами на жилье при низкой стоимости нефти
Дело в том, что в долгосрочной перспективе низкая стоимость нефти, наоборот, может привести к удорожанию квадратного метра. Такое мнение высказала управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. "В условиях кризиса застройщики работают с минимальной маржинальностью, - уверена она. - Дальнейшее снижение цен приведет к убыточности бизнеса. Естественно, никто из девелоперов не будет работать на таких условиях. Соответственно не исключено, что со временем количество новых проектов снизится. Сокращение предложения всегда приводит к повышению спроса и, как следствие, росту цен".
Хотим мы этого или нет, цены на нефть всегда коррелируются со стоимостью жилья. Даже элитная недвижимость, цены на которую исторически номинировались в долларах, за прошлый год перекочевала в рублевую зону. Застройщики пытаются делать прогнозы: "в ближайшие 2 года, пока идут ранее начатые стройки и есть господдержка ипотеки, цены на жилую недвижимость будут следовать за колебаниями на нефтяном рынке, - рассказала "РГ" партнер, генеральный директор ORDO Group Ольга Тараканова. - Спрос, однако, продолжает стремительно сокращаться в связи с общим снижением покупательской способности населения. В перспективе двух-трех лет объем строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья должен сократиться. Тем более что у крупных застройщиков такой тренд уже наметился. Это и будет тот момент, когда цены на жилую недвижимость перестанут двигаться параллельно нефтяным котировкам".
Уже сейчас девелоперы вынуждены придерживаться гибкой ценовой политики и предлагают клиентам дисконты и длительные рассрочки. Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин вынужден признать: покупательская способность населения, формирующая платежеспособный спрос, в этой ситуации оставляет желать лучшего. Нет спроса - нет продаж, застройщики несут убытки, вынуждены дисконтировать, вводить всевозможные скидки и акции. "Это такое скрытое фактическое снижение цен, - поясняет он. - Не думаю, что в ближайшее время оно будет сильным, поскольку и цены на нефть тоже ведут себя неоднозначно, как на качелях. Однако в течение 2016 года, скорее всего, цены на недвижимость в целом будут снижаться".
Хотя ряд экспертов склонны рассматривать и позитивный сценарий развития ситуации на рынке. "Если за такой короткий промежуток времени произойдет экономическое чудо в виде начала открепления экономики страны от цены на нефть и будут приняты дружелюбные бизнесу законы и реформы, то цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, могут начать расти, - полагает Ольга Тараканова. - Коммерческая недвижимость уже на протяжении 7-8 лет старается мимикрировать в жилую. Застройщики придумывают разные новые форматы: апартаменты, лофты и т.п.
Если раньше это касалось только элитного сегмента, то последние три-четыре года активно распространилось и на все остальные. Спрос и цены на коммерческую недвижимость после 2008 года в целом постепенно падали, хотя нефтяные цены росли".
Чувствуется сильное напряжение на рынке как среди владельцев, так и среди потребителей коммерческой недвижимости. Те, кто не смог вовремя подстроиться, сейчас вынужден мириться с простоями площадей и еще большим снижением цены аренды/продажи по сравнению с ранее запланированными финансовыми параметрами проектов. В связи с этим по коммерческой недвижимости прогнозы менее оптимистичные, чем по жилой, уверена Ольга Тараканова. На фоне падения цены на нефть при существующей структуре российской экономики желающих открывать новый и развивать имеющийся бизнес все меньше и меньше. Соответственно, цена на коммерческую недвижимость будет снижаться.
На жилую недвижимость цены могут вырасти, к примеру, при ослаблении рубля, так как большая часть строительных материалов и инженерии по-прежнему приобретается у западных поставщиков. "Скорее рынок ожидает некая стагнация за счет постоянного изменения структуры предложения, - рассказал "РГ" руководитель Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк. - Однако в рамках каждого отдельного проекта рост цен будет в зависимости от стадии строительной готовности".
Аналитики уверены, что, несмотря ни на какие экономические катаклизмы, стабильным спросом будет и дальше пользоваться жилье комфорт- и бизнес-класса. "Колебание цен на проекты в этих сегментах в сторону отрицательной динамики минимально и связано в основном с выходом либо новых проектов, либо дополнительным объемом в отдельно взятом комплексе", - пояснил Владимир Богданюк.
В начале этого года была отмечена новая тенденция на рынке жилой недвижимости: новые проекты выходят дешевле прошлогодних, но в рамках строящихся проектов удешевления не происходит. То есть не бывает такого, когда квартира на начальном этапе в будущем будет стоить дешевле. В результате часть стоимости квадратного метра съедает инфляция.
Между тем
В 2016 году уже обанкротилось 167 компаний (за январь), в январе 2015 года их было на 81% меньше. По итогам прошлого года в России были признаны банкротами 2,7 тысячи застройщиков, что в пять раз превышает показатели 2014 года, говорится в исследовании Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). В агентстве уточнили, что большинство банкротов нынешнего кризиса - малые предприятия, осуществляющие функции подрядчиков и субподрядчиков при строительстве.
Федор Туркин, председатель совета директоров группы компаний "Росстройинвест":
- Можно заметить, что сейчас цены на жилье не растут. В то же время в последние годы себестоимость квадратного метра только увеличивалась. Все внутренние издержки уже давно оптимизированы. Это касается всех сегментов, даже того жилья, что возводится с преобладающим использованием отечественных материалов. У строителей нет возможности опускать цены ниже нынешнего уровня, поскольку рентабельность в отрасли сейчас очень скромная. Мы несколько лет назад работали на рентабельности 25-30 процентов, пару лет назад она составляла 15-20 процентов, а сейчас данный показатель приблизился к 5-6 процентам. С другой стороны, застройщики столкнулись с ограничением спроса. Оценки разные, в среднем говорят о снижении на 30 процентов.
Ожидать того, что в нынешних условиях граждане будут делать ставку исключительно на жилье с уменьшенным метражом, я бы не стал. Застройщики достаточно грамотно ориентируются на рынке, они прекрасно знают, в какой локации пользуются спросом студии, а где люди предпочитают квартиры большего метража. Поэтому под одну гребенку не стоит весь рынок причесывать. Спрос различается не только в конкретных микрорайонах, в каждом субъекте свои предпочтения. В Москве, допустим, квартиры выбирают метражом побольше, чем в Петербурге. А в Московской области площади примерно как в новостройках Северной столицы. В Ленинградской области проекты чуть скромнее.
В нынешних условиях для застройщика очень важно сохранить доверие граждан. Так, наша группа компаний все объекты сдает в срок или досрочно. В прошлом году мы в срок сдали три инвестиционных проекта и ввели в эксплуатацию больницу в Полюстрово. И в этом году приложим все силы, чтобы выполнить все наши обязательства.
В целом на рынке недвижимости сейчас "время покупателя". У бизнеса есть понимание того, что деньги для граждан стали дороже и труднее и людям стараются идти навстречу. Если же кризис затянется, то цены на жилье все равно будут расти, но полагаю, что увеличение не выйдет за рамки инфляции.