Воронежцам станет проще зарегистрировать недвижимое имущество
Какие изменения в воронежской экономике можно отметить, исходя из данных управления Росреестра за прошлый год?
Елена Перегудова: Впервые за 18 лет (c 1998 года) мы отметили снижение количества регистрационных действий. Общий процент снижения невелик - на уровне четырех процентов. Но это такой "тревожный звоночек" о спаде в сфере оборота недвижимости на территории Воронежской области. Причем наиболее заметное снижение коснулось ключевых (с точки зрения социальной значимости) показателей. На 18 процентов уменьшилось количество зарегистрированных договоров ипотеки, почти на 40 процентов - договоров долевого участия в строительстве. К этим цифрам надо, конечно, относиться осторожно: мы оцениваем динамику относительно 2014 года, когда в декабре, например, наблюдался ажиотажный спрос на "долевку". В сравнении с докризисными годами ситуация выглядит более оптимистичной. Радует, что в прошлом году на треть выросло количество случаев, когда дольщики регистрировали права собственности на квартиру. То есть дома достраиваются, вводятся в эксплуатацию - соответственно, исключается такая категория, как "обманутые дольщики".
Снизилась активность юрлиц, которые обращаются за регистрацией прав на объекты недвижимости или залогом принадлежащих им объектов - в среднем процентов на 30.
Чтобы поддержать строительную отрасль, почти все ведомства и органы власти стараются создать для бизнеса режим наибольшего благоприятствования. Для нашего управления минувший год и вовсе стал "Годом застройщика". Были проведены круглые столы, наибольшей востребованностью пользовались "горячие линии" и онлайн-консультации, регистраторы выезжали на стройплощадки - чтобы помочь как компаниям, так и дольщикам. А главное - сократили срок регистрации прав по заявлениям застройщиков и дольщиков до семи рабочих дней.
Самой эффективной формой взаимодействия оказались круглые столы, где застройщики могли обсудить злободневные вопросы с представителями Росреестра, банков и страховых организаций. Дело в том, что по ФЗ № 214 обязательства застройщика обеспечиваются либо банковским поручительством, либо страхованием ответственности в одной из организаций, входящих в перечень на официальном сайте ЦБ РФ. В конце 2015 года был период, когда страховщики, входящие в этот перечень, просто-напросто отказывались работать с застройщиками. Что касается поручительства банка, то в Воронежской области строительные компании его еще не получали. В наше управление в конце 2015 года поступило несколько договоров поручительства, но правовая экспертиза показала, что они поддельные. Сейчас этим вопросом занимаются правоохранительные органы.
За 2015 год увеличилось количество зарегистрированных прав по "дачной амнистии". Правда, порой граждане не предоставляют даже тот минимум документов, который предусмотрен законодательством. Либо пытаются в упрощенном порядке оформить здания, которые под "амнистию" не подпадают, - многоквартирные дома, например. Здесь нужно идти другим путем - получать разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.
Насколько активно воронежцы оспаривают результаты кадастровой оценки своей недвижимости, чтобы уменьшить налог?
Елена Перегудова: Отмечу, что обращение в комиссию при Росреестре обязательно только для юридических лиц. Граждане могут сразу обратиться в суд. За прошлый год в комиссию, созданную при управлении Росреестра по Воронежской области, поступило 172 заявления. В основном они касались участков, относящихся к землям населенных пунктов либо землям промышленности. В шести случаях кадастровую стоимость установили в размере рыночной, в одном - нашли кадастровую ошибку в сведениях об объекте недвижимости. Большинство заявлений отклонено по причине несоответствия отчетов об оценке требованиям закона и федеральным стандартам оценки.
На ближайшие два года, думаю, придется достаточно большой объем таких заявлений: в конце декабря вступили в силу новые результаты оценки земель населенных пунктов и земель промышленности в Воронежской области.
По объектам капстроительства было всего два обращения. Узнать кадастровую стоимость объектов недвижимости можно на портале Росреестра, на публичной кадастровой карте или путем запроса в филиал Кадастровой палаты. В Воронежской области налог на объекты капстроительства начнут исчислять от кадастровой стоимости с 2016 года. Уведомления с новыми суммами мы увидим в 2017-м году. Видимо, тогда у воронежцев и возникнут вопросы по размеру налога и кадастровой стоимости.
Законодатели предлагают поручить кадастровую оценку специальным бюджетным учреждениям. Зачем это нужно и какой эффект может дать?
Елена Перегудова: Сегодня оценщиков в субъектах РФ выбирают через аукцион, к качеству их работы много нареканий. Это видно и по тем отчетам, которые нам предоставляют в процессе оспаривания кадастровой стоимости. Например, оценщик выбирает в качестве аналогов объекты недвижимости в разных районах области, построенные в разные годы. Бывают и элементарные ошибки. В законопроекте идет речь о том, чтобы ввести единую систему и методику проведения оценки по всей стране, единый уровень ответственности и порядок устранения нарушений. То есть будет упорядочен процесс, который влияет на наш с вами кошелек и на консолидированный бюджет области.
В этом году ужесточаются требования к кадастровым инженерам. Как это повлияет на рынок и на стоимость их услуг?
Елена Перегудова: С 1 июля вступают в силу изменения в закон, согласно которым для кадастровых инженеров обязательно членство в СРО, повышение квалификации раз в три года в объеме не менее 40 часов, затем раз в три года - переподготовка. Инженер должен застраховать свою гражданскую ответственность на сумму не менее 2,5 миллиона рублей на случай причинения финансовых потерь заказчикам и компенсировать убытки из собственного кармана. По мнению экспертов, страховка может обойтись в две-три тысячи рублей, членство в СРО - в пять-семь тысяч в год. Это не те суммы, из-за которых могут резко вырасти расценки на услуги инженера (сейчас кадастровые работы в среднем стоят 8-12 тысяч за небольшой участок). Зато качество их, надеюсь, повысится. А значит, сократятся сроки постановки на кадастровый учет и госрегистрации права, станет меньше судебных споров по поводу неграмотно размежеванных территорий. С рынка уйдут специалисты, не способные отвечать за свою работу.
В ряде регионов тестируется новый электронный сервис Росреестра - личный кабинет кадастрового инженера, позволяющий за 25 рублей проверить и исправить подготовленные документы до предоставления их заказчику. Если ошибок не обнаружится, то для постановки объекта на учет достаточно будет отправить ссылку на местонахождение документов в сервисе. Сегодня инженер выдает межевой или технический план заказчику, тот несет его в Кадастровую палату, и если есть недостатки - надо опять связываться с инженером, чтобы внести изменения… С внедрением личного кабинета процедура серьезно упростится.
Как обычному гражданину выбрать более квалифицированного кадастрового инженера?
Елена Перегудова: Большинство граждан, которые приходят ко мне на прием, по старой памяти выбирает кадастровых инженеров из числа работников АО "Воронежоблтехинвентаризация", то есть из БТИ. Но есть и другие специалисты. На сайте Росреестра есть данные о 37 тысячах инженеров, 353 из них действуют непосредственно в Воронежской области (хотя каждый вправе работать в любом регионе). Прежде чем обратиться к тому или иному специалисту, надо посмотреть, есть ли он в реестре, не лишен ли аттестата за нарушения законодательства. Выбрав инженера, нужно заключить с ним гражданско-правовой договор, чтобы человек нес ответственность за выполненные работы. Увы, когда воронежцы жалуются на результаты межевания, зачастую выясняется, что договор с кадастровым инженером они не подписывали.
Какой эффект дало прошлогоднее ужесточение законодательства о земельном надзоре?
Елена Перегудова: Самым значимым было введение института административного обследования. Теперь мы можем изучать объекты земельных отношений без участия правообладателя (например, камерально или с визуальным осмотром), чтобы проводить проверку только в случаях, когда есть признаки нарушения. Во-первых, это повышает эффективность проверок. Во-вторых, позволяет не "дергать" попусту добросовестных землепользователей. За год мы провели 898 обследований, по их результатам возбудили 47 дел об административных правонарушениях. Проверок соблюдения земельного законодательства было более 3,6 тысячи проверок, в итоге к административной ответственности привлечено 990 землепользователей с назначением штрафов примерно на 10,4 миллиона рублей (8,2 уже взыскано). Штрафы в этой сфере сильно увеличились, и землепользователи стали активнее исправлять выявленные нарушения.
К сожалению, в общей системе земельного контроля и надзора пока не слишком активно участвуют органы местного самоуправления (практически везде, кроме Воронежа). Хотя именно и штрафы, и земельный налог поступают в муниципальный бюджет. Мы, со своей стороны, готовы координировать работу по организации системы муниципального земельного контроля: проводить семинары, совещания, рассказывать чиновникам об изменениях законодательства, в том числе о правильной подготовке документов.
В последнее время в Воронеже активно обсуждается тема, связанная с так называемыми палисадниками. Жители частного сектора в Коминтерновском районе "присоединили" к своим участкам пешеходные зоны: поставили капитальные заборы, устроили палисадники или огороды, детские площадки и навесы для автомобилей - а пешеходы в итоге вынуждены передвигаться по проезжей части. Мы фиксируем самовольное занятие земель, привлекаем к административной ответственности, налагаем штраф (минимальный размер - пять тысяч рублей) - а в ответ слышим, что "так было всегда и никто нас сроду не наказывал". Извините, эта история не имеет отношения к нормам закона.
Если вы хотите использовать "ничью" землю, необходимо получить разрешение в уполномоченном органе. Если речь о Воронеже, то обращаться надо в департамент имущественных и земельных отношений области. Закон также позволяет уточнять границы и площадь участка при проведении работ по межеванию.
С 2017 года Росреестр должен будет предоставлять услуги по экстерриториальному принципу.
Елена Перегудова: Мы уже внедрили его в пределах Воронежской области: подать документы можно в любом пункте приема независимо от того, где именно в регионе находится объект недвижимости. Это увеличило нагрузку на городские отделы по госрегистрации прав. Вокруг Воронежа расположено четыре "дачных" района, и горожане-собственники участков стали обращаться в управление по месту жительства. Некоторые, получив отказ в госрегистрации прав в одном муниципальном отделе, пытаются подать документы в другом - думая, что там ничего не заметят. Спешу уверить: база ЕГРП у нас одна и все принятые решения в ней отражены в полном объеме. С 1 января 2017 года Единый государственный реестр недвижимости будет доступен на всей территории РФ.
По опросам ВЦИОМ, электронные услуги Росреестра признаны лучшими в стране. Что наиболее востребовано?
Елена Перегудова: На портале Росреестра представлено порядка 30 электронных услуг и сервисов. Чаще всего граждане обращаются к публичной кадастровой карте, записываются на прием в режиме онлайн. Все четыре основные услуги Росреестра доступны в электронном виде. Так, с 1 июля 2015 года можно подать через портал документы на госрегистрацию. На сегодня поступило 578 подобных обращений. Непонятно, почему этой возможностью в Воронежской области до сих пор пока не пользуются органы власти и местного самоуправления. При этом довольно много обращений от нотариусов, срок регистрации по их заявлениям - один день. Быстрее уже некуда! В общем случае документы, поданные в электронном виде, рассматриваются до семи дней (по закону - 10 дней). Такая форма работы позволяет заявителям экономить время и избегать общения с чиновниками.
В электронном виде выдается 62 процента выписок из ЕГРП. В прошлом году мы проверяли каждый бумажный запрос от органов местного самоуправления, чтобы выяснить, почему они не взаимодействуют с нами в электронном виде. Есть резервы и в работе с кадастровыми инженерами - мы призываем их представлять документы для постановки объектов на учет через портал, чтобы заказчику не пришлось ходить в Кадастровую палату. Я настоятельно рекомендую потребителям услуг Росреестра взаимодействовать с нашим управлением и Кадастровой палатой в электронном виде: вероятность каких-то коррупционных действий при этом полностью исключена.
Как Росреестр участвует в улучшении инвестиционной привлекательности Воронежской области?
Елена Перегудова: Напомню, что по итогам 2014 года регион занял довольно высокую позицию в Национальном рейтинге состояния инвестклимата в РФ - 14 место. Губернатор Воронежской области поставил задачу войти в первую десятку, и штаб по снижению административных барьеров над ее решением работает. Управление Росреестра ответственно за эффективность процедур по регистрации прав и постановке на кадастровый учет. Оцениваются как сроки, так и общая удовлетворенность качеством предоставления госуслуг. Агентство стратегических инициатив собрало лучшие практики регионов, мы их изучили и поняли, что многое у нас уже внедрено. Более того, есть чем поделиться с коллегами. Это, в частности, практики взаимодействия с МФЦ и с застройщиками. Результаты анкетирования клиентов за 2015 год пока не обработаны. Увы, не все получатели госуслуг Росреестра правильно понимают вопросы в этой анкете. Например, указывают, что срок регистрации права у них составил сто дней. Хотя он не мог быть больше десяти - видимо, респондент подсчитал весь период от подготовки межевого плана до оформления свидетельства, включив выходные дни и время, на которое регистрация приостанавливалась по каким - либо причинам. В одной анкете респондент пишет, что срок госрегистрации у него был пять дней, пройденных процедур две - и при этом удовлетворенность услугой характеризует как "очень плохо". Или наоборот - срок регистрации 150 дней, процедур 10, оценка "отлично". На мой взгляд, такие анкеты учитывать нельзя. Отмечу, что среди тех, кто обращался за госуслугами, 99,45 процента положительно оценивают работу регистрационных органов.