В Крыму участились случаи махинаций с недвижимостью

Госкомрегистр РК сообщил о восьми случаях подачи поддельных запросов в администрации сельских поселений от имени несуществующих регистраторов. О росте числа махинаций с недвижимостью говорят и в Нотариальной палате Крыма. Как не стать жертвой мошенничества, выяснял корреспондент "РГ".

Под чужой фамилией

- Госкомрегистр РК получил с начала года восемь ответов от руководства муниципальных образований на запросы о предоставлении сведений, которые нашими сотрудниками не направлялись, - рассказал председатель комитета Александр Спиридонов. - Мошенники указывают в запросе абсолютно неизвестные фамилии, оформляют их на старых формах бланков комитета, которые давно не используются, ставят на них поддельные печати, без специального регистрационного номера. Все выявленные материалы комитет передаст правоохранительным органам, а в администрации муниципальных образований направит предупредительные письма.

Массовые махинации с недвижимостью эксперты ожидали сразу после перехода Крыма в состав РФ из-за отключения от украинских реестров прав собственности на землю и строения, а также реестра обременений. Но, вероятно, мошенники научились работать в новых условиях.

- По количеству махинаций лидирует Южный берег Крыма, где недвижимость самая дорогая, - говорит президент Нотариальной палаты Крыма Любовь Елисеева-Бора. -Мы несколько раз в месяц рассылаем нотариусам уведомления о том, что обнаруживаются поддельные доверенности. Последнюю выявили буквально на днях: она была выполнена на фирменном бланке, с водяными знаками, с подписью и печатями, а фамилия доверителя вычищена так, что визуально не определишь, что доверенность на самом деле давал другой человек.

Неспециалисту отличить такой документ от настоящего практически невозможно, особенно если ранее он в этой сфере не работал или приехал в Крым с материка. Нотариусы, большинство из которых работали в Крыму и до 2014 года, говорят, что документы знают наизусть: где и какая подпись должна стоять, какая печать и какой бланк для оформления, ведь те же госакты на землю в разные годы отличались цветом бланков.

Когда выбор не на пользу

В отличие от Украины, где любая сделка подлежала нотариальному удостоверению, будь то купля-продажа, ипотека или договор дарения, в России гражданин может выбирать: заключить сделку у нотариуса или самостоятельно составить договор в простой письменной форме о передаче прав собственности на объект и пойти с ним в Госкомрегистр. Выбор - это удобно, но по статистике Верховного суда РФ, из года в год растет количество оспариваемых сделок, заключенных без участия нотариуса: в 2014 году по сравнению с 2013-м рост на 43 процента.

После воссоединения Крыма с Россией местные нотариусы инициировали сохранение в Крыму действовавшей в украинский период практики обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимости. До 2014 года они помимо того, что осуществляли нотариальную функцию, то есть устанавливали дееспособность и правоспособность сторон договора и их полномочий на заключение договора, проверяли законность имущества, наличие или отсутствие обременений и ограничений, еще и выступали регистраторами перехода права собственности. Но на федеральном уровне крымский эксперимент не поддержали.

- В будущем мы получим большое количество судебных исков, - прогнозирует президент Нотариальной палаты. - Люди зачастую даже не понимают, что они купили: "чистый" объект или обремененный, который на Украине был куплен в кредит и находится в залоге.

За минувшие два года по бумажным копиям документов базы данных имущества и залогов, конечно, восстановили. Но окажись регистратор менее бдительным, и мошенник по поддельной доверенности может оформить на себя чужую квартиру или дом, а затем быстро перепродать добросовестному покупателю. Собственник же узнает о сделке, когда на пороге появится новый жилец со свидетельством о праве собственности.

Под ответственность нотариуса

С осени прошлого года крымские нотариусы получили право самостоятельно запрашивать выписки из единого госреестра прав и госкадастра недвижимости.

- Мы самостоятельно собираем пакет документов для сделки с недвижимостью, оформляем договор и можем ускорить регистрацию перехода прав собственности, - говорит нотариус Алуштинского городского нотариального округа Эра Автухович. - Если сделку купли-продажи или дарения удостоверил нотариус, срок госрегистрации сокращается до трех рабочих дней, а в электронном виде проводится в течение одно дня.

Кроме того, существует четырехступенчатая степень защиты, если нотариус совершил неправомочные действия, нарушив права гражданина: по российскому законодательству нотариус обязан застраховать свою деятельность на 2-5 миллионов рублей, страхует ее и Нотариальная палата, также создан специальный компенсационный фонд при федеральной Нотариальной палате. Кроме того, нотариус отвечает своим имуществом. То есть, в случае причинения ущерба человеку, его полностью возместят. Кроме того, в конце 2015 года был принят закон, который повысил доказательственную силу нотариального акта: оспорить нотариально заверенное соглашение или сделку очень непросто - фактически оно приравнено к решению суда первой инстанции.

Комментарий

Дмитрий Мосиенко, адвокат:

- Собственниками крымской недвижимости могут оказаться не только физические, но и юридические лица, не имеющие в Крыму ни регистрации, ни учредителей. В частности, это касается коммерческой недвижимости. Стандартной была ситуация, когда объект принадлежал на праве собственности юрлицу с материковой Украины, учредителями которого были не крымчане. Поскольку не все юрлица прошли в 2014-2015 годах перерегистрацию, стоит проверять правоспособность продавца. Необходима и проверка легитимности правоустанавливающих документов на недвижимость. После того, как Украина в феврале 2014 года ограничила доступ к своему реестру прав собственности на недвижимое имущество в Крыму, может сложиться ситуация, при которой на момент осуществления сделки собственник - продавец, указанный в украинском реестре прав, не будет соответствовать собственнику - продавцу в российском реестре. Лишние споры в судах покупателю ни к чему. С этим же связаны риски внезапного появления залогодержателей из украинского реестра прав. Также нужно убедиться в отсутствии споров на приобретаемое имущество.

Справка "РГ"

В Крыму сейчас нет ни одной государственной нотариальной конторы. Ранее они находились в 25 нотариальных округах и в первую очередь занимались оформлением наследства. Сейчас эту функцию взяли на себя частные нотариусы, которых в РК - 196 (в украинский период было 204). Все они являются членами Нотариальной палаты Крыма, которая контролирует их профессиональную деятельность. К числу обязательных нотариальных действий относятся около 30-ти: удостоверение согласия родителей на выезд несовершеннолетних детей за пределы РФ, согласие на усыновление, алиментное соглашение, выдача свидетельств о праве на наследство, брачные договоры, договоры пожизненного содержания с иждивением, ренты и другие. У городских нотариусов преобладает выдача разрешений на выезд детей за рубеж и оформление доверенностей и заявлений. В сельских районах, где работает один нотариус, основной объем дел связан с оформлением наследства.