Еще в 2009 году сотовый оператор ПАО "ВымпелКом" (бренд "Билайн") заключил договор аренды комплекса зданий "Эрмитаж Плаза" в центре Москвы общей площадью 32 тыс. кв. метров с собственником этого комплекса ПАО "Тизприбор" (входит в швейцарскую Eastern Property Holdings, EPH) сроком на 10 лет - до 2019 года. "ВымпелКом" разместил в этих зданиях свою штаб-квартиру. Цену аренды записали в долларах по курсу, который тогда колебался вокруг 30 рублей за доллар.
Но в ноябре 2014 года случилось непредвиденное событие для всей российской экономики - ЦБ РФ отпустил рубль в свободное плавание, а санкции и цены на нефть окончательно "потопили" его. В результате аренда офисных помещений подорожала для "ВымпелКома" с 900 млн до 2 млрд рублей в год.
Поскольку условия соглашения с партнером больше не соответствовали ни рынку, ни интересам бизнеса, "ВымпелКом", как и все остальные российские арендаторы, попытался договориться с арендодателем - скорректировать или расторгнуть договор.
У него были все причины рассчитывать на успех: плату за сотовую связь оператор получал в рублях, ни о каких валютных кредитах арендатора не было известно, а большая часть арендодателей уже перевели аренду в рубли, причем ставки аренды резко упали.
Однако "ВымпелКом" столкнулся с категорическим нежеланием "Тизприбора" договариваться. По словам адвокатов "Тизприбора", их клиент выдвигал встречные предложения. Однако Евгений Щеглов, адвокат коллегии адвокатов "Делькредере", защищающий интересы "ВымпелКома", говорит, что никаких заметных уступок они не содержали.
Арбитражный суд Москвы, куда вынужден был обратиться "ВымпелКом", в конце прошлого года подтвердил легитимность позиции оператора, зафиксировав курс для договора аренды штаб-квартиры оператора в пределах от 30 до 42 рублей.
"Наша позиция в суде заключалась в сохранении договора аренды и в восстановлении равновесия договора на основании рыночной стоимости аренды имущества, - рассказывает исполнительный вице-президент сотового оператора по юридическим вопросам и корпоративным отношениям Антон Быков. - Размер нашей фактической арендной платы в рублях вырос более чем в 2 раза. Суд, изменив договор и установив границы "валютного коридора", фактически привязал размер арендной платы к ее рыночному эквиваленту".
Суть позиции Московского арбитража - в сделке должен быть соблюден баланс интересов сторон, ни одна из сторон не должна извлекать выгоду из своего преимущественного положения. В данном случае суд посчитал, что чрезмерный ущерб для арендатора является одновременно чрезмерным обогащением арендодателя.
Сразу после обнародования решения суда в прессе развернулась мощная кампания, в ходе которой комментаторы пугали якобы опасными последствиями.
Еще больше накалились страсти, когда в марте сего года, рассмотрев апелляционную жалобу "Тизприбора", Девятый арбитражный апелляционный суд отменил данное решение Арбитражного суда города Москвы.
Отмена решения арбитражного суда, писали тогда деловые СМИ, фактически сделала "ВымпелКом" заложником арендодателя. Оператор лишился возможности расторгнуть договор или сменить офис.
Многие эксперты отметили, что валютные ставки, практически убившие малый и средний бизнес, теперь подбираются и к крупному. В ситуациях, когда суды не защищают справедливость договоров, мелкие игроки обанкротятся, а крупные перераспределят риски на своих потребителей. И то, и другое создаст дополнительную нагрузку на экономику.
Однако большинство подобных конфликтов успешно решались вне зала суда, поскольку арендаторы занимали более конструктивную позицию. Так, председатель президиума "Ассоциации компаний розничной торговли" (АКОРТ) Илья Ломакин-Румянцев вспоминает, что после резкой девальвации рубля в 2014 году падение рублевой выручки на фоне резкого роста затрат торговых сетей на валютную аренду, поставило большую часть предприятий торговли на грань разорения. В то же время доля свободных торговых площадей росла. Поэтому между торговыми сетями и арендаторами прошла переговорная кампания, затронувшая 85-90% контрактов. В результате по одним объектам удалось перейти в рубли, по другим - установить "валютный коридор" в районе 38-45 рублей.
Удалось договориться о рублевой аренде и рестораторам: по словам президента Федерации рестораторов и отельеров Игоря Бухарова, в конце 2014 года владельцы 30 крупных ресторанных сетей договорились не занимать помещения, освободившиеся из-за роста арендных ставок. Поскольку владельцы ресторанной недвижимости поняли, что, задушив рестораторов высокой ставкой, они могут вообще остаться без арендной платы, эта мера сработала и рестораторам в целом удалось привести арендные ставки к рыночным.
"В периоды, подобные тому, что наступил после резкой девальвации рубля в 2014 г., никто не заключает договоры аренды в иностранной валюте и не пролонгирует существующие. Даже в практике западных компаний, работающих в РФ через представительства и дочерние структуры, сегодня применяются преимущественно договоры на основе рыночных ставок в рублях. Тем более публичные компании (обязанные объяснять свои траты в отчетах перед множеством акционеров) не могут заключать договоры на нерыночных условиях", - говорит управляющий директор инвестиционной компании "Арбат Капитал" Алексей Голубович.
Конечно, собственникам зданий и арендаторам лучше договариваться самим, отменяя валютную привязку. А если этого не происходит, справедливость должен восстановить суд.