Челябинский Росреестр не заметил кризиса в недвижимости
Игорь Николаевич, получается, регистраторы влияние кризиса не почувствовали?
Игорь Цыганаш: Сегодня мы наблюдаем тенденции, которые позволяют проводить параллели с 2008 годом, хотя у экономических трудностей, безусловно, разная природа. В предыдущий кризис также происходил спад в строительной отрасли, пусть и более кратковременный, но количество регистрационных действий неуклонно росло на протяжении всего сложного периода. В 2016 году только в летние месяцы наметилось небольшое снижение числа сделок по ипотеке и долевке, при этом не исключен сезонный фактор.
На ситуацию можно посмотреть с разных сторон. Во-первых, бизнесу свойственно стремительно адаптироваться к новым условиям, во-вторых, сделки регистрируются не только при реализации новой недвижимости строительными компаниями.
Часто ли случается отказывать в регистрации?
Игорь Цыганаш: В течение года приостанавливается с последующими отказами не более 3,5 процента сделок, до судов доходит всего несколько десятков. С нелепыми причинами приостановок мы боролись очень долго - такое случалось, к примеру, если в течение срока регистрации заявители не успели сдать нужные документы или не заплатили вовремя госпошлину, не будучи об этом уведомлены.
Но для предпринимателей подобная задержка чревата отказом в выдаче кредитов.
Игорь Цыганаш: Мы понимаем, что вопрос дефицита оборотных средств становится для предприятий одним из ключевых, но повлиять на политику банков не в наших силах. Мы можем лишь ускорить сроки регистрации недвижимости, под залог которой обычно выдается заем. Если для физлиц сроки регистрации ипотеки четко определены в законе, то в отношении юридических лиц действует общая норма. Чтобы процедура не стала обременительной для бизнеса, наше управление сократило ее сроки до трех-пяти дней (как и для физлиц). А в случае угрозы банкротства предприятия регистрируем за один-два дня.
Новый закон о регистрации недвижимости упростит процесс согласования?
Игорь Цыганаш: Он сделает услугу еще удобнее, так как в работу регистраторов вводится принцип "одного окна", к тому же большая часть документооборота будет переведена в электронный вид. Сегодня в Челябинской области 52 процента документов можно посмотреть исключительно на мониторе, к 2020 году их доля увеличится до 70-ти. Экономия бюджетных средств, полученная в результате отказа от бумажного носителя, уже составила порядка 15 процентов.
Что касается закона, к его принятию мы стремились с 90-х годов прошлого века, главная цель - создание единого реестра недвижимости, который объединит в себе базы данных Единого государственного реестра прав (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Это поможет унифицировать процедуру оформления прав на недвижимость и обезопасит покупателей квадратных метров от "двойных продаж" и риска возврата купленного в счет чужих долгов.
К слову о возврате собственности: ему теперь подлежат неиспользуемые сельхозземли по истечении трех, а не пяти лет. Так ли легко будет вернуть их в оборот?
Игорь Цыганаш: Есть нюансы в части доказательной базы: зачастую на момент ее формирования происходит переход прав собственности к другому владельцу и далее по цепочке, в результате ситуация каждый раз обнуляется. Законодательство в этой сфере совершенствуется, но в вопросах земельного надзора муниципалитеты по-прежнему демонстрируют слабую заинтересованность. В случае отсутствия претендентов на покупку земельного участка на торгах местные власти будут обязаны оформить его в собственность муниципалитета и обеспечить содержание, но пока расходов на эти цели в бюджетах не предусмотрено. К тому же не стоит забывать, что сельхозземля имеет одну особенность - если ее не пахать, то быстро вырастет лес, а это уже другие расходы на освоение.
Хотелось бы отметить, что принятый в июле текущего года 218-ФЗ предписывает с 1 января 2017 года вносить сведения о результатах госземнадзора на неиспользуемых участках земель сельхозназначения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это означает, что недобросовестные собственники участков или их законные представители не смогут зарегистрировать переход, прекращение, ограничение прав или обременение с тем, чтобы уйти от процедуры изъятия земли. Если представители Россельхознадзора в ходе проверки выяснят, что земля не используется по целевому назначению или используется с нарушением законодательства, они должны направить эту информацию для внесения в ЕГРН как можно скорее, чтобы собственник не успел распорядиться своим участком.
Есть еще один момент: там, где планируется разработка месторождений, даже заброшенные сельхозпаи продаются как горячие пирожки.
Игорь Цыганаш: Не на пустом месте возникает такой ажиотаж: участки выкупают не для использования, а для дальнейшей перепродажи арендаторам карьеров по космическим ценам. Изменить ситуацию поможет разработка и принятие на законодательном уровне нормативов, лимитов или некой усредненной цены для таких объектов недвижимости. С одной стороны, необходимо учесть общественные интересы, с другой - интересы собственника. Здесь очень тонкая грань, понадобится немало усилий законодателей, чтобы найти оптимальное решение. За основу можно взять опыт выкупа объектов недвижимости во время подготовки к Олимпиаде в Сочи, когда принимались пакетные законы, направленные на урегулирование земельных отношений ввиду срочности изъятия участков.
Под малоэтажку тоже порой уходят сельхозпаи, а то и защитные леса. При застройке пригородов Челябинска, например. Как здесь навести порядок?
Игорь Цыганаш: Эта ситуация возникла не сегодня, ей не один десяток лет. Среди причин - смягчение требований при выделении земли в частную собственность. Если раньше, чтобы получить надел, нужно было собрать десятки подписей различных надзорных ведомств, то сегодня этого не требуется. Впрочем, по сомнительным участкам мы регулярно направляем документы в областную прокуратуру, там ими плотно занимаются. После того как процесс постановки на кадастровый учет земель лесного фонда по результатам межевания дойдет до соседних к Челябинску районов, стоит ожидать пика разбирательств по земле. Это произойдет уже в ближайшей перспективе.
Коттеджные поселки пойдут под снос?
Игорь Цыганаш: Вопросы будут решаться строго в правовом поле: если закон не допускает размещения на этих землях жилых домов, придется по решению суда очистить территорию от самостроя. Более того, нарушителей земельного законодательства ждут немалые штрафы: только в прошлом году объем поступлений в бюджет от их уплаты увеличился на 3,5 миллиона рублей, с начала этого года - уже на четыре миллиона. Обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений земельного законодательства выданы более 1600 нарушителям, которым в ближайшее время предстоит их устранить.
Кадастровая оценка, выполненная с ошибками, тоже относится к числу махинаций? Бизнес, насколько я знаю, все чаще пытается ее оспорить.
Игорь Цыганаш: Это не махинации, скорее, издержки методики проведения массовой оценки недвижимости. Да, пока число обращений предпринимателей в специальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости, работающей при управлении Росреестра, не уменьшается. Думаю, тенденция сохранится, пока не появится новый институт кадастровой оценки. Основной вал жалоб идет от представителей бизнеса, но вскоре к ним рискует прибавиться поток обращений физлиц, не согласных с утвержденными результатами оценки кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Есть буквально шокирующие примеры, скажем, квартира в городе Бакал Саткинского района оказалась дороже элитной квартиры в центре Челябинска. Но плюс в том, что заказчик - минимущество Челябинской области - в госконтракте предусмотрел временной люфт для выявления ошибок по объектам капстроительства в "ручном" режиме, до судебных разбирательств, что способствовало их скорому устранению по обращениям заявителей.
Для оспаривания стоимости земли в прошлом году в комиссию обратились 349 человек, в этом году уже свыше 1,7 тысячи (из них только 240 обращений не приняты к рассмотрению). Если учитывать, что в регионе насчитывается свыше миллиона участков, то процент обратившихся в комиссию небольшой, однако тема по-прежнему остается актуальной и болезненной.