Почему обманутые дольщики не спешат отстаивать свои права в суде
Рынок нового жилья в регионе за последнее время заметно подрос. Несколько лет назад ульяновские власти поставили задачу приблизить ежегодные показатели строительства к одному квадратному метру на жителя. В нынешнем году цель близка - ожидается, что будет построено 960 тысяч квадратных метров. Вот только большой вопрос, нужно ли сегодня столько жилья рынку: финансовый кризис, спад потребления приводят к тому, что стройки замораживаются.
История Михаила Елизарова похожа на истории многих обманутых дольщиков. В прошлом году он приобрел квартиру в строящемся доме в центре Ульяновска, на улице Красноармейской. На стройплощадке виднелись два этажа будущей 12-этажки, стоял башенный кран. Цену застройщик предложил приятную - всего 36 тысяч рублей за квадратный метр. Для хорошего района - копейки.
- Подкупило то, что изначально говорилось: дом строит известная компания, которая уже возвела по соседству несколько хороших, добротных домов. Но компания закрылась, строительством нашего, а также еще трех домов занялась птицефабрика. Мы заключили с ней договор займа, а затем - долевого строительства. Нашу 12-этажку должны были по планам сдать 1 января 2017 года. Но до сих пор не построен даже третий этаж, - рассказывает Михаил.
Как выяснилось, застройщик попросту не рассчитал свои силы. Квартиры продал лишь наполовину, из-за этого работа застопорилась. После того как дольщики подняли шум в СМИ, подали заявления в прокуратуру, компания упрекнула их в том, что теперь достроить дома будет еще сложнее - имидж подпорчен.
- Мы посоветовали ей активнее рекламироваться, как делают другие. Но срок сдачи нашего дома перенесли на два года. Мы боимся, что многие дольщики решат расторгнуть договор, потребуют вернуть деньги. Компания погрязнет в судах, строительство вообще остановится, - говорит Михаил.
Защита прав дольщиков сегодня - палка о двух концах. С одной стороны, законодательство дает им возможность подать иск в суд (и с большой долей вероятности они выиграют). Но с другой, массовые иски могут привести к банкротству застройщика.
- В последние два года в Ульяновской области изменилась судебная практика в части размера взыскания неустойки. Закон предполагает, что дольщик может потребовать с застройщика процент за пользование его деньгами - двойную ставку рефинансирования. Если компания отказывается расплатиться до суда, по закону о защите прав потребителей ей присуждается штраф - 50 процентов от взыскиваемой суммы, - рассказывает ульяновский юрист Алмаз Кучембаев. - Гражданский кодекс позволяет эту неустойку снижать. Но только в том случае, если есть исключительные обстоятельства. Долгое время наши суды уменьшали сумму выплат для дольщиков, не вникая во все детали. Ситуацию изменил Верховный суд.
С нынешнего года ульяновские дольщики получают 100-процентную неустойку. Ее размер может достигать 500 тысяч рублей (раньше сумма ограничивались десятками тысяч). Такой штраф - действенная мера: не построишь вовремя, не расплатишься с дольщиком - разоришься.
Впрочем, в суд идут далеко не все дольщики. Большинство предпочитает потерпеть, подождать, считая, что подавая иск, они рискуют остаться без всего. А тут есть шанс, что достроят. По словам Кучембаева, в суд обращается лишь треть дольщиков, которые приобрели квартиры в домах, замороженных на стадии строительства на протяжении более двух лет. Как результат, официально обманутыми дольщиками в регионе числятся всего 40 человек, хотя по факту таких гораздо больше.
Кроме того, многие граждане юридически совершенно неграмотны. Например, часть покупателей квартир в доме на улице Красноармейской имела на руках только договоры займа, они даже не знали, что с застройщиком нужно заключить договор о долевом строительстве.
Гарантии, что дом будет достроен в срок и с должным качеством, сегодня, увы, не дает никто. Даже крупные застройщики, работающие в регионе не один десяток лет. В Ульяновске есть компании, которые начали осваивать рынки в других регионах, перенаправили денежный поток на освоение новых территорий. А на малой родине проекты, по сути, заморозили - поддерживают их, чтобы "теплились", да и только.
Не является гарантией для успешного завершения проекта и супернизкая цена. Сейчас в ульяновском арбитраже рассматривается дело застройщика, который возвел огромный дом почти на тысячу квартир экономкласса (однушки в нем продавали менее чем за 900 тысяч рублей). Казалось бы, жилье должно было разойтись как горячие пирожки. Но кризис действует и на покупателей дешевых квартир. Ожидания не оправдались.
- У многих застройщиков одна беда - их бизнес похож на финансовую пирамиду. Они собирают деньги с одного дома и вкладывают их в строительство другого либо вообще в посторонний бизнес. Но эта пирамида рано или поздно рушится. Чтобы сдать объект в срок, в него нужны постоянные вливания, в том числе собственных средств, привлечение подрядчиков. С учетом того, что рынок недвижимости "просел" с прошлого года, такая стратегия больше не работает, - резюмирует Кучембаев.
Справка "РГ"
По данным минстроя Ульяновской области, на территории региона сегодня осуществляют строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости за счет дольщиков 67 застройщиков. Возводится более 200 объектов, заключено свыше 13 тысяч договоров долевого участия на общую сумму обязательств около 25 миллиардов рублей. По результатам проверок министерства было выявлено четыре нарушения в долевом строительстве. Два застройщика привлечены к административной ответственности. Один многоквартирный дом, замороженный из-за нехватки средств у застройщика, передан другой компании, которая должна в ближайшее время завершить все работы.