Новости

21.09.2016 19:53
Рубрика: Экономика
Проект: В регионах

Рейтинг против рейтинга

Обречены ли тюменцы всю жизнь копить на квартиру
Многие отечественные СМИ недавно распространили парадоксальный рейтинг аналитического центра SRG "Доступность приобретения жилой недвижимости в субъектах РФ". Эксперты компании, изучающие отечественный рынок недвижимости, выясняли, кому не по карману квартиры. Согласно их выводам - не только жителям Крыма и Севастополя, аутсайдеров рейтинга. Предпоследними в списке оказались вроде бы экономически преуспевающие Москва и Тюмень. Как так? Тех же тюменцев иные составители подобного рода рейтингов обычно относят как раз к числу тех, кому покупка квартиры дается без сверхнапряжения. В Западной Сибири многие застройщики, риелторы, кураторы отрасли в исполнительных органах власти поставили под сомнение объективность расчетов SRG, хотя использованные базовые данные представляются правдивыми - в частности, соответствуют официальным сводкам статистиков. Где же собака зарыта?

Начнем с лидирующих в списке северных регионов. По версии SRG, среднестатистическому жителю Ямала (второе место) понадобится приблизительно 2,2 месяца для того, чтобы, сохраняя привычный режим расходов, накопить на покупку одного квадратного метра. А жителю Югры (4 место) - уже 3,1 месяца. В то же время тюменцу на тех же условиях придется откладывать денежки 19,4 месяца. Поразительный разрыв.

Сравним с недавним исследованием РБК доступности ипотеки для супружеской пары, расходы которой на погашение кредита не должны превышать критического (по мнению некоторых авторитетных экспертов) уровня - 30 процентов семейного дохода. Первые две позиции были опять же у северных автономий УрФО, а за ними следует… Тюменская область. Ежемесячный "избыток дохода" бездетной семьи при расчете за ипотеку при обозначенном условии составляет соответственно 106, 69 и 62 тысячи рублей - такая сумма остается на прочие расходы. Да, бедствовать не придется. Хватит еще и на отпуск.

Рейтинги сопоставимы по цели - оценить покупательскую способность граждан на рынке недвижимости. Но для замера используются разные инструменты. SRG прибегла к нестандартному: за исходный берется не размер средней зарплаты, как у РБК, а среднедушевой доход, уменьшенный на величину потребительских расходов. Человек не занимает в банке, а просто раз за разом откладывает остаток. В итоге некому "усредненному" тюменцу, трудящемуся либо безработному (сюда мы относим также детей, пенсионеров, рантье и т.д.), с учетом средней стоимости квадратного метра в августе 52 тысячи рублей пришлось бы копить на покупку скромной квартиры площадью 40 квадратов 65 лет - целую жизнь. На Ямале, к счастью, надо потерпеть лишь 18 лет.

Очевидно, что методика с прицелом на среднедушевой доход не просто условна, она искажает картину спроса и предложения на рынке. Допустим, в семье три человека, их совокупный доход 80 тысяч рублей. Сейчас на юге Тюменской области прожиточный минимум 10 285. Семья, особо не ограничивая себя, расходует вдвое больше. У нее остается около 20 тысяч рублей. Следовательно, ей понадобится всего-то 2,5 месяца, чтобы накопить на один квадрат.

С января по июль цены на вторичном рынке Тюмени упали почти на 8 процентов, на первичном - на 3,4

Методика РБК более адекватно отражает представления рядовых покупателей о времени и семейных тратах. Но и ее идеальной не назовешь: во внимание берется семья без иждивенцев, что, конечно же, нехарактерно для России. Вызывает вопрос величина общего месячного заработка супругов - 83 814 рублей. Это, оказывается, за май, стоимость же квадрата взята за первый квартал. А Тюменьстат подытоживает: средняя зарплата в регионе в первом полугодии составляла 37,6 тысячи рублей. И это величина номинальная, тогда как цена жилища реальная. Для расчета покупательской способности следует скорректировать зарплату - вычесть подоходный налог. В итоге наши супруги получили на руки около 66 тысяч рублей. Сравните с цифрой рейтинга.

Вместе с тем необычный подход SRG полезен в том плане, что заставляет анализировать реакцию застройщиков и продавцов на доходы граждан. В Тюменской области в первой половине года они снизились - в реальном исчислении - по сравнению с аналогичным периодом 2015-го на 8,3 процента. Это информация статистиков.

А вот данные той же SRG, и они в целом не противоречат данным аналитиков крупных риелторских агентств. С января по июль цены на вторичном рынке Тюмени упали почти на 8 процентов, на первичном - на 3,4. В Уральском округе самые дорогие квартиры были в ЯНАО, где просили за квадрат в среднем 65,4 тысячи рублей (что, согласно сведениям Росстата, практически равно себестоимости строительства в автономном округе) и где зафиксировано максимальное в УрФО падение цен - на 8,7 процента. Повсеместно наблюдается сокращение объемов строительства. В Тюмени отдельные застройщики, дабы привлечь покупателей со скромными доходами, делают ставки на квартиры-маломерки, благодаря чему она вошла в двадцатку муниципалитетов, где новое жилище можно приобрести "по дешевке". Первое место за Краснодаром с квартирой-студией площадью 21,7 квадрата за 477 тысяч рублей, пятое - за Тюменью тоже со студией, но меньшей вместимости, за 779 тысяч.

Экономика Недвижимость Жилая недвижимость Филиалы РГ Урал и Западная Сибирь УрФО Тюменская область