Поделиться
Марасанов - владелец дома с участком в границах ТСЖ "Дачный поселок "Барвиха". Как самостоятельному юридическому лицу ТСЖ принадлежало право на объекты инфраструктуры, обеспечивающие нормальную жизнь поселка: насосную станцию, КПП на въезде, инженерно-технические коммуникации. Но в результате продажи нескольких земельных участков в границах ТСЖ эти объекты стали собственностью другого юридического лица, что создает проблемы для жителей.
- Владельцы домов получают непомерные счета, кому-то запретили пользоваться дорогой или вообще не пустили машину под предлогом "частная собственность", кому-то забетонировали канализацию, - перечисляет беды обитателей Барвихи адвокат Татьяна Пухова. - Но суд не нашел нарушений, поскольку ТСЖ имело право распорядиться этим имуществом как титульный собственник, хотя новый владелец теперь может его не только продать, но и снести.
Испробовав способы судебной защиты, Марасанов обратился в КС РФ: он просит признать не соответствующими Основному закону страны положения статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним", которая гласит, что "государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке".
- Как это видно из материалов дела, судебные органы исходят из положения о том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что делает оспаривание малоэффективным, - пояснил ситуацию в письменном отзыве представитель правительства РФ в КС адвокат Михаил Барщевский. - Презумпция принадлежности права зарегистрированному лицу изначально предполагает большую степень защиты по сравнению с правом, возникшим в силу закона и незарегистрированным, и таким образом приводит к умалению права на судебную защиту.
По мнению Пуховой, в отношении ТСЖ, объединяющих собственников в границах не одного многоквартирного дома, а в границах одной территории, должен действовать один и тот же принцип: регистрация права на недвижимость влечет за собой право на общее имущество - "принцип идентичности правовой судьбы". Представитель президента РФ в КС Михаил Кротов с таким предложением категорически не согласен. По его мнению, защитить жителей Барвихи в этом случае можно исками о нечинении препятствий в пользовании собственностью, и для этого не нужно менять федеральный закон.
- Неразрывная связанность для обслуживания жилого дома и объекты внутри этого дома - все же разные вещи, - считает он. - Где границы этой общей долевой собственности? Лес, в который я буду ходить за грибами, тоже можно считать связанным с моей собственностью.
Но адвокат подчеркивает, что в этом случае вопрос границ и состава общего имущества ТСЖ вторичен.
- Главное, что такое имущество есть, и оно должно защищаться законом, - заявила она Кротову. - Раз для МКД этот вопрос отрегулирован, нужно сделать это и для других имущественных комплексов.
Представители Генпрокуратуры и министерства юстиции в этой норме противоречия с Конституцией тоже не видят, но полагают, что суды общей юрисдикции нуждаются в четких инструкциях от КС.
- При регистрации права проводится правовая экспертиза документов, регистраторы обязаны проверить, есть ли конкуренты у регистрируемого права, - добавила представитель минюста Мария Мельникова. - В законе нет однозначного вывода, и аналогия с МКД может применяться, а может и нет. Решение КС вынесет на закрытом заседании, о дате объявят дополнительно.